북아현뉴타운은 강북의 알짜배기 땅으로 북아현 2구역과 아현1구역과 함께 약 1만 세대가 들어온다. 북아현뉴타운 중 북아현 3구역은 4,776세대나 들어선다.

하지만 부동산 활황기 때와는 달리 피바람이 불던 고금리 상황에서 북아현 뉴타운은 급매가 6억까지 나오기도 했다. P까지 합쳐 10~11억까지 나오던 과거와는 완전히 달라진 양상이었다.

​

오늘은 북아현 3구역 7천세대 대단지 재개발 분양가 사업성 분석입니다.

북아현 뉴타운은 과거 MB정권 때 추진했던 뉴타운 중 하나였다. 서울시 서대문구 북아현동에 추진하는 개발 사업이고 맞은 편에는 아현뉴타운이 시행 중인데 아현뉴타운과 사업이 따로 지정된 이유는 자치구가 다르기 때문이다.

​

뉴타운은 지정되었는데 왜 이렇게 오랜 시간이 지났는데도 시행이 안되었는지 궁금할 수 있다. 리먼브라더스 사태처럼 세계 경제 침체가 발생함에 따라 한국도 큰 영향을 받았다.

​

그에 따라 북아현 뉴타운은 잘게잘게 쪼개지고 구역 내 충청로, 냉천구역은 따로 재개발하였다. 다행히 사업성이 있다고 판단하여 건설사들이 사업에 참여하게 되었다.

총 7천세대가 넘는 대단지가 탄생하는데 이만한 대단지가 서울 도심 내 앞으로 탄생하기는 어려워보이며 서울 도심 4대문과 여의도 업무지구, 종로, 광화문 업무지구 한 가운데라는 엄청난 "입지"를 가진다.

북아현 3구역은 서울 서대문구 "북아현뉴타운"의 마지막 퍼즐이자 대지면적이 82,370평으로 시공사는 GS와 롯데건설이며 지하 6층~지상 32층, 아파트 48개 동의 4,776가구이다. 11년 당시 조합원 종전자산평가액의 평균은 평당 1,068만이었다. 종전자산평가액은 82,370평 × 1,068만원 = 8,788억원이었다.

​

하지만 북아현 3구역도 공사비 인상을 피하지 못했다.

​

가구 수가 증가하고 공사비 인상으로 정비사업비도 8,788억원에서 3조 3,624억까지 어마무시하게 증가하였다. 북아현 3구역 조합도 조합총회를 거쳐 사업비 인상을 승인하였다. 구청 관계자는 금액은 증가하였지만 8,200억의 사업비는 2011년 당시 예상 사업비라 이는 현실을 반영하지 못한다고 했다.

​

당연히 일부 조합원들은 불만을 가지게 된다. 11년도 계산으로는 평당 300만원이고 작년까지만 해도 공사비가 평당 750만원이었으나 800만원 이상이 되면 착공시점 공사비는 약 20,500억원이다.

총비용을 추정하면 종전자산평가액 + 공사비 + 이주비, 이사지원금 등을 합하면 약 3조 4천억원이다.

여기에 종후자산평가액, 즉, 일반분양 수익금을 계산하면 일반분양 세대수는 총 분양세대 중 864세대로 864세대는 공급면적이 약 2만 4천평(평균 28평 × 864세대)이다. 일반분양가를 평당 4천 500만원으로 가정한다면 일반분양수익은 1조 2천억원이다.

​

그리고 임대세대 분양과 조합원 분양까지 가정한다. 조합원 분양은 2,570세대이고 공급면적은 약 91,800평이다. 평당 3천만원을 가정하면 2조 7천억원이다.

​

임대주택 세대수는 812세대이고 총 공급면적은 15,000평이고 평당 1,500만원으로 가정하면 3억 7천 5백만원이다. 이 외 상가수익 등을 합치면 총 일반분양수익은 약 4조 4백억원이다.

​

비례율 = ([종후자산평가액 - 총사업비] ÷ 종전자산평가액) × 100 = 약 98%로 나온다. 역시 공사비 인상이 문제다. 사업은 최대한 투명하고 빠르게 진행되어야 조합원들의 분담금이 줄어들게 된다.

​

그래도 재개발 재건축 역세권 사업으로 기부채납 비율 15% → 10%, 역세권 종상향, 사업성 보정계수 도입으로 긍정적인 영향을 줄 수도 있겠다.

북아현 3구역은 서울 재개발 구역 중 CBD, 서울 4대문 중심업무지구와 근처에 있다. 그리고 대조1구역, 갈현, 불광 재개발과 한남뉴타운을 제외하고는 가장 큰 규모로 건설된다.

​

서대문구지만 행정구역상 마포 근처라 마포의 상암지구와도 멀지 않고 용산과도 그리 멀지 않다. 2호선 + 5호선 역세권으로 2호선은 강남, 서초, 영등포, 종로, 마포를 지나는 황금노선이다.

아쉽게도 초품아는 아니지만 한성고와 한성중학교를 끼고 있다. 대신, 연세대나 이화여대, 서강대 같은 명문대가 근처에 있다. 2호선을 타고 조금만 가면 홍대나 신촌 상권을 이용할 수 있다. 그러나 마포는 아쉽게도 학원가가 적은 구역이다.

조합원 평균 분양가가 59타입은 5억 6천만원이고 84타입은 8억 5천만원으로 예상된다. 조합원 분양가는 일반분양가의 70%로 예상한다. 일반분양가는 평당 4,500만원으로 계산했다.

이상으로 북아현 3구역 7천세대 대단지 재개발 분양가 사업성 분석이었습니다.

​