토지투자를 하다 보면 가장 어려운 부분이 바로 도로이다. 어려운 법도 법이지만 실제로 적용하려면 여러 가지 예외가 있어 복잡하기 때문이다.

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특히, 과거에는 도시계획이라는 개념 자체가 없어 사람들이 집을 짓고 사는 공간에 암묵적으로 도로들이 생겨났다. 즉, 법보다 먼저 도로가 생겨 골치가 아픈 것이다.

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오늘은 도로 토지 투자 주의사항 과소필지도 재개발 조합원 투자 가능?에 대한 포스팅입니다.

도로를 투자하려면 가장 중요한 것이 "내가 사려는 토지가 도로에 접해 있을 때, 그 도로가 건축법상 도로가 되는가"를 아는 것이다.

즉, 건물을 짓고 그 도로를 통해 진입+출입이 가능한지, 그 도로 주인이 국가나 지자체가 아닌 개인이라도 동의 없이 건축허가가 되는지이다.

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도로는 법률에서 도로로 인정했는지에 따라 "법정도로"와 "비법정도로"로 구분한다. 건축법상 중요한 것은 "법정 도로"이다.

법정도로의 종류는 ⓐ 도시계획시설도로 ⓑ 도로법상 도로 ⓒ 사도법상 사도 ⓓ 농어촌도로정비법상 도로이다. 법에 의해 정해지지 않은 도로는 "사도와 현황도로"이다.

도시계획시설 도로는 지자체에서 만든 도로로 도로 소유와 관리는 지자체가 맡고 있다. 이 도로를 개설한 목적은 주변 "통행"도 하고 도로와 접한 필지 주인의 건축도 가능하다.

도시계획시설 도로와 접해있다면 건축허가를 받을 때 건축법상 접도의무만 충족하면 건축허가가 가능하다. 특별한 문제가 없다면 건축법상 도로에 속하고 대부분의 도로가 도시계획시설 도로이다.

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여기서 접도의무는 대지가 너비 4M 이상의 도로에 길이 2M 이상 접해야 하는 의무이다.

도로법상 도로는 도시계획시설 도로와 달리 도로를 건설한 이유가 인접 시군구로 "신속하게 이동"하려는 성질이 크다. 국도나 지방도가 도로법상 도로에 해당된다.

도시계획시설 도로는 건축법상의 접도 의무만 충족하면 되지만 쌩쌩 달리는 도로는 좀 다르다. 지방도의 경우는 대부분 지자체에서 도로 관리를 하기에 도로아 대지의 연결허가가 쉽지만 국도는 국도관리청의 허가를 받아야 한다.

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국도는 지자체보다는 지역과 지역은 연결하는 용도이므로 연결허가를 내는 데 있어 차량의 이동에 방해가 조금이라도 있으면 허가금지를 내린다. 그 예가 고속도로 휴게소이다.

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고속도로 휴게소처럼 도로구역으로 표기된 도로에 접한 토지는 감속차로와 가속차로를 만들어야 건축허가가 가능하다. 차량의 설계속도, 건축하려는 건축물 등에 따라 가감속차로의 길이는 달라진다.

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문제는 가감속차로를 만들어야 할 공간에 터널이나 다리가 있다면 건축허가가 불가능하여 맹지가 되버린다!

"사도"는 인접 필지를 개발하며 개인이 도로를 개설한 것이다. 사도는 사적인 재산의 성격이 강한가, 공적인 성격이 강한가에 따라 도로 소유자의 동의가 필요할 수도 있고 필요없기도 하다.

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도로를 개발하기 위해선 해도 하수관, 우수관 등을 도로에 연결해야 건축이 가능해지고 이 과정에서 문제가 생긴다.

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도로교통법상 도로가 아니기에 차를 대놓고 빼지 않아 굴착을 못하게 할 수도 있고 하수관을 연결할 때 사도를 크게 손상시킨다면 허가를 받지 못할 수도 있다.

그래서 개인이 자신의 필요에 의해 낸 사도와 접한 땅에 투자할 때 엄청 조심해야한다.

지적도를 보면, 전혀 도로가 나타자 있지 않고 그냥 길쭉한 대지로만 보이는 것이 있는데 이는 오랜시간 동안 상습적으로 이용하다 보니 도로로 암묵적으로 정해진 것이다. 이를 "현황도로"라고 한다.

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이 도로는 법정도로가 아닌 관습법상 도로이며 오랜 시간 동네 사람들이 통행로를 밟고 다니다 보니 법으로 정해지지 않아도 도로처럼 된 것이다.

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현황도로는 건축허가를 과거에 내준 이력이 있다면 건축법상 도로가 될 가능성이 크다. 대표적인 것이 전이나 답이다. 현황도로는 지적도상 나타나지 않기에 추가로 로드뷰를 통해 확인해야 한다. 도로는 반드시 토지이용계획과 지적도를 살펴보고 정보를 파악해야 한다.

과소필지란 지방자치단체에서 정하는 면적에 미달, 도시계획시설 등 설치로 인하여 이용이 어려운 토지를 말한다. 재개발에선 토지면적이 90제곱미터 미만인 토지를 말한다.

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과소필지가 40% 이상이란 것은 쓸모없는 토지가 많다는 것이라 재개발할 수 있는 요건이 된다.

과소필지 소유자도 재개발 조합원이 될 수 있다. 단, 준공연도와 날짜를 확인해야 한다. 과소필지 위에 09년 8월 이전에 준공된 건축물이 있다면 노후도가 20~30년이 되지 않더라도 노후된 건축물로 판단한다.

과소필지가 중요한 이유는 노후, 불량건축물로 포함되기 때문인데 재개발을 위해선 노후불량건축물 비율이 필요하다.

과소필지 소유자가 재개발 조합원이 되기 위해서는 ① 반드시 1필지(쪼개기 금지)에서 ② 면적이 90㎡ 이상이 되고 ③ 지목 및 현황이 도로가 아니어야 하며 ④ 사업시행인가 고시일부터 공사완료 고시일까지 무주택자이어야 한다.

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이때, "매수자 뿐만 아니라 매도자"도 사업시행인가 고시일부터 공사완료 고시일까지 무주택자여야 한다. 그래서 4가지 조건을 만족시켰다고 판단하고 투자했는데 "현금청산"당할 수 있으니 주의해야 한다.