만약, 내가 소유하고 있던 땅이 상권이 확장되고 도로계획이 생기면서 지가가 급등하였다. 이에 땅보다는 상가를 짓는 것이 더 이득이라 판단하여 설계사무소를 찾아갔다.

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그런데 설계사가 이격거리 및 일조권 사선제한 등의 어려운 용어를 사용하고 있으면 내가 이해하지 못한다. 미래의 건물주가 되실 분들이나 땅을 활용하고 싶은 분들은 이격거리나 일조권, 거리규정 등을 알아야 한다.

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오늘은 이격거리 일조권 제한과 중요성, 거리규정과 건축선 활용에 대한 포스팅입니다.

건물을 신축할 때 인접된 건물과 일정거리 이상 떨어져서 건물을 지어야 한다.

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전문용어로 "인접대지경계선에서 건축물 이격거리"라고 한다. 수많은 건축대상 필지를 분석해보면 똑같이 생긴 땅이 없기에 인접대지경계선 형상도 다르다.

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이격거리 기준은 인접대지경계선에서 건축물의 모든 부분이 0.5m 이상 이격해여 한다. 만약, 인접대지가 본인 소유 땅이라 할지라도 0.5m 이상 이격해야 한다. 아무리 내 땅이라도 붙여서 건축하면 안 된다.

① 민법에 의한 규정 : 경계선에서 0.5m 이상 띄워야 함

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② 일조권 규정 : 정북 방향으로 10m 이하는 1.5m, 10m 초과는 건물높이의 절반을 이격해야한다. 단, 전용주거지역과 일반주거지역에서만 적용된다.

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③ 대지 안의 공지규정 : 특정 건축물인 경우 방위 관계없이 일정거리 이상을 이격해야 한다. 다가구주택은 1m이고 다세대주택은 1.5m이다.

도시개발이 진행되고 고층 빌딩이 쭉 늘어선 곳이 서울이다. 서울은 경관지구 및 고도지구 등으로 높게 층을 못 올리기도 한다. 이건 일조권을 지키거나 자연환경을 보호하기 위한 조치이다. 일조권은 건물의 햇빛을 보장받기 위한 권리이다.

일조권을 보장하기 위해 건축법에서는 일조권 사선제한을 둔다. "일조권 사선제한"이란 건물의 높이에 따라 정북 방향의 인접대지경계선에서 일정거리를 띄어서 건축하도록 한다.

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보통 3층 이하의 건축물에는 일조권 사선제한이 적용되는 경우가 적다. 하지만 3층 이상이 되면 일조권에 대한 부분을 꼼꼼히 생각해야 한다.

※ 높이 9m 이하인 부분 : 인접대지 경계선으로부터 1.5m 이상 거리를 둔다. 4층부터는 일조권 사선제한을 받게 되는데 4층까지의 높이가 12m이기 때문에 인접대지경계선으로부터 1/2를 띄워야 한다.

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단, 일조권 사선제한을 받지 않는 대지도 있는데 보통 북쪽에 위치한 대지가 일반주거지역이나 전용주거지역이 아닐 경우이다.

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보통 하천이나 도로, 공원, 철도, 광장 등이 북측에 위치하고 있으면 일조권 사선제한을 받지 않는다. 일반적으로 볼 수 있는 것은 도로인데 다가구주택이나 상가주택의 경우 높이가 높지 않기에 북측에 도로가 있으면 대부분 일조권 사선제한을 받지 않는다.

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일조권이 중요한 이유는 일조권 제한을 받은 건물은 외장마감비용, 임대주택 테라스 관리 등의 문제와 토지의 용적률을 제대로 쓰지 못해서 수익률과 연관되기 때문이다.

건축선이란 "대지에 건축물이나 공작물을 설치할 수 있는 한계선"이다. 건축선을 지정하는 이유는 건축물이나 공작물이 도로에 침식당하는 것을 막고 도로교통을 편리하기 위해서이다.

보통 도로와 대지의 경계선을 건축선으로 하지만 도로의 폭이 4m 미만일 경우에는 도로의 중심선으로부터 그 도로 폭의 1/2의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 정한다.

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다만, 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지 그 밖에 유사한 것이 있으면 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 도로의 폭에 해당하는 수평거리 선을 건축선으로 한다.

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건축법에서 정해진 너비만큼 도로를 확보하지 못하면 건축허가를 받지 못한다. 또한, 건축선이 후퇴한 면적은 건폐율과 용적률 모두 적용하지 못한다.

건축선은 도로의 현황을 고려해서 일정기준보다 좁은 경우 일정 너비 이상의 도로를 확보하도록 한다.

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이때, 내가 내 땅에 건축할 때 일정 부분의 도로를 접하고 있지 않으면 내 땅을 내주어 도로의 너비를 확보해야 한다. 이렇게 되면 소유권은 바뀌지 않으나 지목이 "도로"로 바뀐다.