대조1구역 공사재개 재개발 사업성 영향 주는 3가지 요소

대조1구역은 과거 올림픽파크포레온처럼 이슈가 많은 곳이다. 강북 최대 재개발 구역이지만 조합장 이슈라던지 공사비 인상, 분담금 문제로 난항을 겪고있다.

24년 2월 기준으로 대조1구역은 조합장 직무정지 가처분이 인용되며 직무대행 체제였다. 현대건설에서 다시 5월부터 새로운 소식을 들고 왔다.

오늘은 대조1구역 공사재개 재개발 사업성 영향 주는 3가지 요소에 대한 분석입니다.

재개발 분담금에 영향을 주는 요소

시간이 지날수록 서울의 땅의 가치는 높아지고 낡은 단독, 다가구주택들이 다세대주택 등으로 바뀐다. 그에 따라 재개발 감정평가액은 증가할 것이다.

3월 27일 재개발 재건축 규제완화를 통해 과연 위와 같은 이슈가 대조 1구역에 적용될 지는 미지수이다.

감정평가액

보통 감정평가액은 사업시행인가 시점으로 재개발이 이루어지지 않은 경우 추정한 가격이다. 감정평가액이 증가한다면 조합원분양가 및 사업비 등의 상승을 부추긴다.

비례율에서 감정평가액의 상승은 종전자산평가액을 증가시켜 사업성을 떨어뜨리는 요인이 된다. 하지만 일반분양수익이 증가한다면 상관없는데 여러 요인들로 인해 일반분양수익이 고정되거나 감소한다면 문제가 된다.

그러나 서대문구 북아현구역 같은 경우 감정평가를 오래 전에 했기에 평당 1천만원~1,500만원 수준이다. 이러한 곳은 국공유지 매입비, 현금청산자 보상액 등의 리스크가 적다.

사업성이 좋은 구역

구역 면적 대비 소유자들의 수가 적거나 다세대주택의 비율이 낮은 곳이 대표적이다. 이러한 곳들은 감정평가액이 비교적 높게 나온다하더라도 분양세대가 많아 일반분양 수익이 큰 곳이다.

그래서 재개발 구역에서는 지분 쪼개기를 근절해야 내 구역의 사업성이 높아지는 것이다. 반대로 대조1구역의 경우 조합원수도 많고 재개발은 기부채납이 많아 사업성이 떨어져 분담금이 많다.

현금청산자가 적은 구역

현금청산자가 적은 구역은 현금청산을 선택할 만한 큰 지분 소유자가 적다는 것이다. 보통 재개발 구역의 경우 대지지분 80평 이상 대로와 접한 근린생활시설의 경우 감정가격이 해당 구역 내 최고 가격 아파트 분양가보다 높다.

이런 사람들은 단지 내 상가나 1+1 보상을 원하는데 계산기를 돌려 수지타산이 맞지 않는다면 현금청산을 선택하기도 한다. 현금청산자가 많아지면 보상하는 사업비가 증가하기에 사업성이 떨어진다.

대조1구역

대조1구역은 최대 2,451가구에 최고 25층, 28개 동의 대규모 재개발 구역이다. 그중 조합원분이 1,600세대를 제외하고 483가구를 일반분양하기에 사업성은 떨어지는 편이다. 나머지 368가구는 임대로 공급한다.

04년부터 재개발기본계획을 수립하였고 조합설립인가까지 7년이 걸렸다. 그리고 사업시행인가까지 8년이 걸리고 22년 착공시작하였다. 그만큼 재개발이 오래 걸린다.

본래라면 23년 5월 관리처분인가 이후 8월에 일반분양을 할 예정이었지만 공사가 새해 첫날부터 중단되면서 사업비 이자부담이 증가했다.

게다가 현재 잇따른 소송에 의해 조합장 부재로 사업이 멈추었다. 지난해 2월 소송으로 조합 전 임원의 직무정지가 내려지고 조합장 직무대행이 이를 대신하려 했으나 효력정지 가처분이 내려져 조합장 부재로 공백 상태이다.

공사중단 선언을 한 현대건설은 공사비 5,800억 중 1,800억을 받지 못하였기에 중단했다고 설명했다. 그러나 5월 이후 다시 공사를 재개한다는 공문이 내려왔다.

힐스테이트 메디알레 대조

힐스테이트 메디알레 대조는 은평구 대조동 88, 89번지 일대로 사업면적은 111,665㎡로 총 33,778평이다. 건폐율은 24.83%, 용적률은 243.38%, 건축규모는 지하 4층~지상 25층의 8개 동이다.

3호선과 6호선의 불광역, 연신내역, 6호선 역촌역, 6호선 구산역을 낀 쿼드러플 역세권이며 대은초등학교를 안고 있는 초품아이기도 하다. 게다가 GTX-A 연신내역까지 지나가기에 외곽이기는 하지만 교통이 편리한 구역이다. 특히, 3호선은 강남까지 바로 갈 수 있는 유용한 노선 중 하나이다. 2, 3, 9호선 같이 서울시에서 손꼽히는 지하철 노선이다.

완전평지이고 북한산둘레길과 생태공원도 이용가능하며 롯데몰 은평점, 은평성모병원, 고양이케아, 고양스타필드 모두 이용가능하다.

은평새길, 평창터널, 신분당선 서북부 연장, 불광혁신파크, 서울시립대 유치, 불광5구역, 불광미성아파트 재건축, 갈현1구역 재개발 등으로 미니뉴타운으로 탄생할 것으로 보인다.

일산이나 광화문, 종로출퇴근 이용도 편리하여 일자리 중심지구 근처인 아파트라 시세도 높을 것으로 보인다.

재개발 분석

대조 1구역은 기존 가계약공사비 1평당 462만원에서 517만원까지 증가하였다. 원래 현대건설에서는 528만원을 제시했지만 조합이 TV나 가전제품 등의 옵션을 포기하면서 517만원으로 현재 상황과 다르게 저렴하게 책정되었다.

비례율은 91%로 종후자산평가액(총 수입액)은 1조 4,400억이고 총 사업비는 1조 980억원이고 종전자산평가액은 3,800억원이다. 비례율이 하락한 이유는 공사비 증가 때문이다. 게다가 현대건설이 유치권 행사로 금융비용으로 이자가 나가는 것도 앞으로의 공사비 증가에 문제가 되고 있다.