여의도 수정아파트는 1976년에 완공된 아파트로 한강뷰와는 조금 아쉬운 뒷편 아파트이다. 하지만 수정아파트는 일반상업지구에 속하여 용적률을 400% 가까이 올릴 수 있는 장점이 있다.

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그렇기에 높은 층수의 사람들은 한강뷰를 볼 수 있으며 세대수도 늘어나 분담금도 줄어들게 된다.

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오늘은 여의도 수정아파트 재건축 일반상업지구 용적률 상향 최고 70층 호재에 대한 포스팅입니다.

여의도 수정아파트는 1976년에 완공된 329세대 아파트로 466세대로 새롭게 탄생한다.

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아쉽게도 23년 기준으로는 비례율이 92%인데 3월 27일 발표한 재건축 규제완화로 재건축 세대수가 증가하고 기부채납 비율도 줄어들어 일반분양 수 증대로 인한 건설사 부양 및 일반분양 수익 증가를 기대할 수 있다.

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본래 비례율은 [총 수입산출액 - 사업비] ÷ 종전자산평가액의 값인데 100%가 일반적이다. 하지만 비례율도 함정이 있다.

사업비를 적게 작성하거나 총 수입산출액을 부풀려서 말하면 비례율이 높아진다. 그래서 비례율은 높아도 사실상 관리처분인가 이후 정확한 분담금을 계산해봐야 한다.

수정아파트는 총 수입산출액이 1조 680억원에서 사업비 4,154억을 빼고 종전자산 추정액 7,096억원을 나눈 값이다.

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전용면적 74타입의 종전자산평가액은 공시주택가격 10억원에 보정률 1.5를 곱하여 15억이고 전용면적 150타입의 종전자산평가액은 공시주택가격 16억에 보정률 1.5를 곱한 24억이다. 여기에 비례율을 곱한 값이 권리가액이고 조합원 분양가 - 권리가액이 분담금이다.

여기에 조합원 분양가는 전용 59타입은 15.3억, 전용 84타입은 19.9억, 전용 120타입은 23.9억, 전용 132타입은 25.4억이다.

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예상되는 공급물량은 23년 기준 60㎡ 이하 90세대, 60-80㎡ 이하 156세대, 85㎡ 이상 220세대 등이다.

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위의 계산은 모두 23년도에 이루어진 것으로 24년 규제완화된 내용을 모두 적용한다면 분담금이 낮아진다. 이유는 기부채납 감소와 일반분양 증가 및 용적률 완화 등으로 총 수입산출액이 증가하기 때문이다.

① 역세권 종상향 대책

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모든 역세권에 적용되는 것이 아니고 강남, 여의도, 도심업무지구를 중심으로 서울시에서 필요하다고 생각하는 역세권 구역을 중심으로 준주거지역까지 종상향해준다. 여기서 역세권이란 역에서 350M 이내에 있는 곳이다.

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② 현황용적률 적용

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현황용적률은 현재 건축물대장에 기재되어 있는 용적률이다. 재건축의 경우 최대 120%까지 추가용적률 상향 기회가 있다.

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③ 공공기여 부담 축소

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공공기여 금액을 낮추어 용도지역 상향에 따른 의무공공기여 부담을 낮추고 공공주택 등이 지어지는 경우 인센티브를 기존보다 더 부여한다. 종상향시 15% 공공기여를 해야했던 것을 10%까지 낮춰준다.

여의도 수정아파트는 5호선과 9호선의 더블역세권이고 여의도는 5호선, 9호선, 신안산선, GTX-B, 신림선, 서부선 등이 지나간다.

수정아파트는 한강이 보일 수도 있고 안 보일 수도 있는 위치에 있다. 높은 층에 거주하는 사람들은 한강을 볼 수 있지만 낮은 층 사람들이나 뒷동 사람들은 앞의 삼부아파트나 목화아파트에 위해 가려질 수도 있다.

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여의도 일자리 업무지구까지도 그리 멀지 않은 위치에 있다. 그리고 여의도 더현대가 근처에 생기면서 정류장이 하나 더 생기게 된다.

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여의도는 IFC몰이나 금융허브 역할에다 방송사들도 많다. 방송사는 상암으로 많이 이동했지만 역시 아직까지 일자리로는 여의도는 서울의 3대 중심지다. 파크원은 초고층 마천루와 호텔, 백화점, 지하쇼핑몰까지 포함하는 고층빌딩으로 파크원에서 IFC몰까지 연결된다.

가까운 학교로는 여의도고와 여의도여고가 있는데 아쉽게도 초품아가 아니다. 그러나 가격대가 이미 어린 자녀를 둔 부모들이 가질 수 있는 가격이 아니다. 매물은 25억대에 존재한다.

여의나루 개발로 제조업 이상의 관광업을 통해 일자리를 늘리고 유람선부터 관공선, 수상택시, 개인요트까지 공공, 민간 선박의 입출항을 종합관리하는 서울시 최초 통합선착선도 들어온다.

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게다가 윤중로를 중심으로 조성되는 상가거리인 여의나루에서는 한강의 경치를 감상하기 좋고 식당, 카페, 관광 및 문화시설 등이 들어선다.

여의도 수정아파트 구역면적은 15,537㎡로 100% 일반상업지역이라는 엄청난 장점을 가진다. 일반상업지역은 용적률을 무려 400%까지 올릴 수 있다.

최고 층수는 49층이고 최고높이는 175m이다. 용적률 체계는 기준용적률 400%인데 서울시에서 허용용적률 인정이 가능하여 420%까지 올라간다. 대신, 허용용적률 인센티브로 공공보행통로, 열린 단지, 공개공지, 지역특화 등으로 21.39%이다.

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여기에 기부채납 27.29%이지만 축소가능성이 높고 임대주택에 30.45%가 적용된다. 공공보행통로는 여의도 브라이튼과 접하게 지어지며 차량출입구는 삼부아파트와 여의나루6길 쪽으로 건축계획 수립 중이다.

수정아파트의 비례율이 종후자산평가액 상승으로 100%까지 오르고 종전자산평가액이 59타입이 12억이라 가정한다면 권리가액은 15억원이다. 여기에 조합원 분양가가 공사비에 의해 조금 상승하여 16억이라 가정한다면 분담금은 16억 - 12억으로 4억의 분담금이 나온다.