토지에 건물을 짓기 위해서는 건축이 가능한 지역인지 확인해야 한다. 그리고 중요한 것이 도로와 접한 토지인지도 확인해야 한다.

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여기서 도로에 접하지 않은 땅을 "맹지"라고 하는데 "맹지"는 주변 토지에 비해 가격이 낮은데 이유는 건축이 불가능하기 때문이다.

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오늘은 건축법과 도로법에 관련된 건축허가 받을 수 있는 노른자땅 도로투자방법입니다.

맹지란 부동산에서 지적도 내에 도로와 접하지 않고 사방이 사유지라 직접 접근할 방도가 없는 땅이다. 도시에서도 골목길 끝자락에 맹지인 주택에 있고 지방에선 땅 옆에 공용길이 있느냐 없느냐에 따라 가치가 달라진다.

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맹지를 잘못 사면 굉장히 골치아픈데 각종 소송과 민원, 통행과 건축에 제한이 있을 수 있기 때문이다.

일단, 건축이 가능하려면 도로에 접해야 한다. 건축법에 의하면 건축허가를 받기 위해서는 "사람의 보행 및 자동차의 통행이 가능한 너비 4M 이상의 도로에2M 이상 접해야한다"고 명시한다.

이를 접도의무라고 한다. 여기서 말하는 도로는 건축법상 도로여야 한다. 건축법상 도로는 "도시관리계획으로 설치한 도시계획시설 도로", "국도, 지방도로와 같은 도로법상 도로", "사도법상 도로", "현황도로" 등은 건축법상 도로에 포함된다.

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하지만 고속도로나 올림픽대로 같은 자동차 전용도로, 일반 국도 등은 포함되지 않는다.

과거에는 시가지로 개발되기 이전 도로 폭이 3M만 되어도 건축허가를 주었다. 그런데 현재 주변에 건축물이 지어진 것만 보고 건축허가가 날 것으로 보면 안된다.

도로 폭 4M를 확보하기 위해 부족한 면적만큼 본인 소유 토지를 내줘야 하는 경우도 있는데 이를 "건축선 후퇴"라 한다.

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토지를 매수할 때는 전체 면적에 대한 가격을 지불해야 하는데 도로로 빠지는 땅이 생기면 손해가 생기고 건축할 수 있는 면적도 줄어들어 이중고이다.

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또한, 끝이 막힌 막다른 도로에 대지가 접한 경우도 주의해야 한다. 이 대지에 건축허가를 받을 때는 막다른 도로의 길에 따라 필요한 도로 폭이 달라진다.

도로 폭이 법정 기준을 충족한다면 다음으로 도로와 접하고 있는 대지의 길이가 얼마나 되는지 파악해야 한다.

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건축법에서는 도로와 접한 토지의 폭이 2M 이상이라면 건축허가가 가능하다. 그런데 도시의 경우 주차난이 심하다보니 주차장 설치 요건을 보다 빡세게 정한다.

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또한, SUV에 대한 선호도가 높아지는데 이 차들은 진입 폭이 2M인 경우 차가 들어가기 어렵다. 그래서 실무에서는 건축법상 규정과 다르게 4M 이상 도로에 3M 이상 접해도 된다고 한다.

접도 의무 예외도 있다. 원래 맹지는 건축허가가 불가능하지만 농지법에 따라 농막을 설치 할 때의 경우 맹지라도 건축이 가능하다.

그리고 도시가 아닌 비도시의 경우 녹지지역이나 관리지역 등에서는 현황도로만으로도 건축허가가 가능하다.

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현황도로는 본래 도로가 아니지만 아주 오래전부터 불특정 다수가 통행하면서 도로로 쓰이고 있는 토지이다. 이때, 현황도로로 인정되려면 언제부터 도로로 쓰였는지 알 수 없고 불특정 다수가 도로로 이용하고 있어야 한다.

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그래서 건축허가를 받을 수 있는 토지는 실무상 기준으로 사람의 보행과 자동차의 통행이 가능하며 건축법에 규정된 "4M 이상 도로에 3M 이상 접한 토지"이다.