결론부터 말하면 빌라 같은 다세대 주택은 공시지가(공주가)가 더 중요하고 다가구 주택이나 토지(당연히 토지는 대지지분)는 대지지분이 더 중요하다.

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그래도 재개발하는 곳의 빌라는 30~40년이 지났기에 그 콘크리트의 가치가 많이 떨어져서 오래되면 될수록 콘크리트 자체의 가치가 떨어져 대지지분이 더 중요하다.

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오늘은 재개발 감정평가액 계산 비교사례 공동주택가 대지지분 어느 것이 더 중요할까에 대한 포스팅입니다.

감정평가란 부동산, 동산, 유, 무형자산 등의 경제적 가치를 판단하여 그 결과를 금액으로 표시한다. 감정평가액은 감정평가사 2명 이상이 평가한 감정평가액을 산술 평균하여 계산한다.

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대지지분이 높으면 감정평가액이 높다. 그러나 같은 대지지분이라도 건물의 구조, 건축연도, 사용자재, 교통 및 주변환경, 편의시설, 공시지가, 도로접근성 등에 따라 달라진다.​

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감정평가시 중요한 요인으로는 대지면적이나 건물면적, 신축인지 구축인지 등 연식과 구조가 벽돌인지 콘크리트조인지 입지가 좋은가이다.

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입지는 도로에서 인접한 지역이지, 주변에 잘 사는 동네와 가까이 있는지도 영향을 미친다.

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같은 가격이라면 건물상태가 좋은 것이 좋다. 어차피 재개발은 오랫동안 기다려야 한다. 그래서 철거 전까지 전세를 주는 것이 유리하다. 건물 상태가 좋아야 전세금을 더 잘 받아서 초기 투자금액을 줄일 수 있고 세입자도 구하기 편하고 노후 하자수리 부담도 줄인다.

거래사례비교법은 감정평가 대상이 되는 다세대 주택과 가장 유사한 스펙의 빌라를 과거 거래사례를 조사해 비교한다. 그 가격에 선정된 가치형성요인, 사정보정, 접면도로, 위치, 규모 등 효용요인을 반영하여 감정평가를 진행한다.

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평가기준을 보면 공주가나 대지지분과는 크게 영향이 없어보이지만 감정평가사가 아닌 일반인들은 감정평가를 할 수가 없다. 일반인은 그래서 공시지가의 몇 배 또는 평당 얼마라는 개념을 이용해서 추정한다.

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대지지분은 자신이 보유하고 있는 물건에 할당된 땅이다. 한 건물에 여러 구분소유자가 있는 다세대 주택 주인이라면 각 빌라의 면적에 비례해 전체 대지면적 대비 땅이 할당된다.

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재개발 구역은 노후도가 심해 30~40년이 지나면 감가상각이 되어 콘크리트는 가치가 없다. 그래서 영속성이 보장되는 땅이 가치가 된다.

대지지분은 아파트 재건축과 단독가구 및 다가구 주택의 감정평가시에 크게 중요하다. 특히, 재건축에서는 사업성을 따지는 매우 중요한 요소이다.

대지지분이 클수록 분담금을 적게 낸다. 단독가구 및 다가구 주택은 사실상 건축물의 가치는 거의 없기 때문에 평당 얼마 식으로 계산하는 것이 일반적이다. 그 개념이 빌라에도 적용된 것이다.

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과거에는 빌라의 감정평가액을 계산할 때 대지지분을 중시하였지만 요즈음은에는 공주가 기반으로 계산하는게 일반적이다.

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이유는 실제 많은 재개발 조합에서 토지등소유자별 추정분담금을 계산할 때 단독/다가구는 대지지분으로 빌라는 공주가를 기반으로 계산한다. 그리고 이것이 서울시 공식문서로 남아있다.

지인이 동대문구 재개발 구역에 본인의 집이 있는데 여기에선 빌라의 감정평가액을 공주가 × 2배로 감정평가액을 추정하고 있다. 하지만 보통 재개발 감정평가액을 계산할 때는 보수적으로 1.5배 정도로 계산하는 편이다.

요새는 빌라는 대부분 공주가에 보정률을 곱해 감정평가액을 계산한다. 그러니 재개발 투자를 할 때도 공주가가 높고 전세가가 높은 것을 선택하는 것이 좋다. 만약, 대지지분과 공주가 두가지로 계산했다면 공주가 계산법이 더 가능성이 높다.

재개발 구역이 아닌 B빌라, C빌라 등의 시장가격과 공시가격의 전용면적과 대지지분을 찾는다. 그리고 공시가격 비율을 계산한다. 공시가격 비율의 평균은 약 1.4배이다.

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그러면 재개발 구역 A빌라의 감정평가액은 공시지가에 공시가격 비율(보정률) 1.4배를 곱하면 2억 8천만원이 감정평가액이다.

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그렇다면 프리미엄은 2억 2천만원이고 우리는 2억 2천만원이라는 P를 얹고 사는 것이다. 여기에 재개발에 중요한 요소로 "비례율"과 "조합원수"가 있다.

비례율은 높으면 높을수록 좋은데 조합에 따라 비례율을 높이기 위해 사업비를 감소시키기도 하므로 비례율을 무조건 신뢰를 하면 안된다. 조합원수가 적으면 적을수록 일반분양 수가 많기에 일반분양 수익이 높아 사업성이 좋다.

단독/다가구 주택 감정평가법은 주로 원가법으로 토지 감정평가액 + 건물 감정평가액으로 계산한다.

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토지평가액은 공시지가 × 배수(단독 = 1.2배, 다가구 = 1.1배) × 대지지분

건물평가액은 연식에 따른 평당 예상가격 × 건물 연면적이다.

한 예로 단독주택에 공시지가가 ㎡당 470만원이고 대지지분이 16평이고 연면적이 18평이고 건물연수가 90년이라고 추정하고 계산한다.

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토지평가액 : 470만원 × 3.3(1평) × 16평 × 단독주택 1.2배 = 297,792,000원이다. 약 3억원으로 나온다.

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건물평가액 : 18평 × (1990년)130만원 = 23,400,000원으로 나온다.

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그렇다면 다가구 주택의 감정평가액은 321,192,000원으로 약 3억 2천만원으로 계산이 된다.