마포와 용산 사이에 있는 도화동의 공덕역 6호선과 경의중앙선, 마포역 5호선 트리플역세권에 초품아 아파트가 있다.

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그 이름하여 도화3지구 우성아파트이다. 하지만 단계는 안전진단 단계라서 아직 한참 남았다.

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오늘은 재건축의 간단한 과정과 마포 초역세권 도화동 우성아파트 재건축 용산정비지구 호재에 대한 포스팅입니다.

재개발과 재건축의 시작은 지자체가 수립하는 정비기본계획이다. 재건축은 정비기본계획이 수립된 후 안전진단을 실시한다. 현재 도화우성은 안전진단 통과 단계이기에 몇 십년 남았을 수도 있다.

정비기본계획 수립은 아직 사업을 시작도 하지 않은 단계이기에 실제 사업이 시작되지 않을 수도 있기에 주의해야 한다. 안전진단을 통과하고 나서야 정비구역으로 지정된다.

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그리고 조합을 설립해야 하는데 재개발은 토지등소유자 75% 이상이 필요하고 동의한 사람들이 소유한 토지면적의 합이 전체 토지면적의 50% 이상이어야 하고 재건축은 동의 75% 이상, 각 동별로 과반수의 동의가 필요하다.

새롭게 설립된 조합은 바로 시공사 선정에 착수하는데 여러 시공사로부터 입찰을 받아 조합원들의 투표를 통해 선정한다. 다만, 서울시는 예외적으로 사업시행인가 이후에 시공사 선정을 한다.

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사업시행인가란 조합이 계획하고 있는 건축, 교통, 환경 등에 대한 정비사업 내용을 시, 군, 구에서 거모하고 인가하는 절차이다. 조합이 계획안을 제출하면 지자체가 그 내용을 검토하고 인가해 준다.

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사업시행인가 이후 비례율, 용적률, 건폐율, 기부채납, 세대수 등이 정해지기에 사업성을 분석할 수 있기에 사람들이 모여들기 시작한다.

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관리처분인가 때는 일반분양 세대수, 예상 일반분양가, 시공사, 공사비용, 이에 따른 예상 분양수익, 분담금이 구체적으로 계산할 수 있다.

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하지만 조합원들 사이에서 분쟁이 많이 날 수 있는데 분담금을 확인하는 단계이기 때문이다. 그리고 이 시기는 엎어질 가능성이 현저히 적기에 투자하는 사람들이 많이 들어오는 만큼 굉장히 비싸진다.

아파트를 건설하기 위해 보통 6개월~1년 정도 이주를 하고 이주비 대출을 제공한다. 철거 후 착공신고를 한 후 일반분양을 한다. 일반분양이 많을수록 분담금이 적다. 일반분양 이후 2~3년 이후 입주가 시작한다.

5호선 마포역과 6호선 공덕역과 경의중앙선의 트리플역세권 + 마포초와 원효초의 더블 초품아이다. 하지만 원효초는 용산구에 속한다.

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도화우성은 한강뷰까지 볼 수 있는 아파트지만 오래되었고 용적률도 228%로 조금 높은 편이다. 오래된 아파트라 그런지 중앙난방이라 난방비가 많이 나온다고 한다.

조금만 동쪽으로 가다보면 용산국제업무지구로 새롭게 태어나는 용산정비창구역이 있다. 용산국제업무지구로 개발된다면 업무, 주거, 여가문화 등 생활에 필요한 모든 활동이 도보권 내에서 가능해진다. 콘서트홀과 아트뮤지엄, 복합문화도서관도 배치한다.

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국제업무, 업무복합, 업무지원의 총 3개 ZONE에서 최대 100층의 랜드마크와 오피스, 마이스, 호텔, 광역 환승센터, 공중정원까지 조성한다. 또한, 용산역 남측 부근 공중녹지를 한강공원과 연결하며 스마트교통수단도 도입하여 탄소배출을 감소시킨다.

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용산정비창은 25년부터 공사를 시작하여 28년까지 기반시설을 조성하는 것을 목표로 한다. 한국의 "허드슨야드"를 만드는 것이다.

마포구는 서부교육지원청에 속하며 마포구, 서대문구, 은평구가 함께 속해있다. 서북권은 과거 학군이 가장 취약했다. 하지만 대규모 신규 아파트들이 생기면서 이전보다 교육에 대해 관심이 커졌다.

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그러면서 초품아와 중학교, 고등학교에 따른 위상도 점점 커지고 도화동 근처 대흥역 앞에 학원가가 많이 갖추어져 있다. 근처 도화동 마포삼성아파트도 재건축 기대가 커지고 있다.

공덕동으로 가면 공덕 재개발 구역과 용산 청파동 재개발 구역이 많이 있어 신축 아파트가 생기면서 낙수효과로 대규모 상권이 생길 것으로 보인다. 마포는 과거 신촌을 위주로 상권이 형성되었지만 현재는 홍대를 위주로 상권이 옮겨갔다.

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서교초등학교부터 시작한 홍대 상권은 서교동, 동교동, 합정동, 망원동, 합정동, 연남동, 상수동까지 확장되고 신수동을 걸쳐 공덕동 상권까지 만났다.

도화우성아파트 재건축 시뮬레이션할 때 공사비는 900만원, 일반분양 평형은 34평, 일반분양 평당 3,500만원으로 가정해보았습니다.

34평 조합원 원가의 경우 일반분양 평당 3,500만원으로 가정한다면 0.8을 곱하여 일반분양가 11억 9천만원에 9억 5천 2백만원이 나온다.

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34평 대지지분이 아닌 평균 대지지분인 11평으로 계산하였는데 34평 대지지분으로 한다면 분담금은 더욱 줄어들 것이다.

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아파트용 대지지분 = 11평 - 기부채납 15% 1.65평 = 9.35평

일반분양 기여대지지분 = 9.35평 - 필요 대지지분 10.75평 = -1.4평이 나온다.

일반분양가는 11억 9천만원이다.

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일반분양 수익 = 일반분양가 11억 9천만원에 건축비(계약면적 55평 × 900만원) 4억 9천 5백, 러프하게 5억으로 잡으면 일반분양 수익은 6억 9천만원이다.

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대지지분 1평당 일반분양 수익 = 6억 9천만원 ÷ 필요 대지지분 10.75평 = 6천만원이다.

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일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 × -1.4평 = -8천 4백만원이 나온다.

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분담금의 경우 조합원 분양가인 9억 5천 2백만원 + 8천 4백만원으로 10억 3천 6백만원이다. 만약, 내가 가진 집의 권리가액이 7억이라면 3억 3천 6백만원이 분담금이 된다.