꼬마빌딩 투자가 "인생의 노후대책"이라고 생각하는 사람들이 생긴다. 100세 시대에 일 하지 않고 건강하지 않으면 축복이 아니라 오히려 저주이다.

이제 정년도 60세 이상은 올라갈 것이고 인구수는 줄어들고 지금 인구수를 바뎌주는 젊은 층들은 노인들을 위해 세금을 통해 부양해야 한다.

신생아가 태어나는 것은 점점 줄어들어 역피라미드 형식이 되어가는 대한민국이고 국민연금이나 건강보험 모두 몇 십년 뒤 고갈될 것으로 보인다.

현재 20~30은 취업도 어려운데 노후대비까지 생각하기 어렵다. 하지만 이 세상을 부정적으로 생각하는 사람들은 젊었을 때부터 미래대비를 하기 위한 투자를 하기도 한다. 중요한 것은 냉소적이지 않는 것이다. 부정적인 사람들은 투덜투덜거리면서 내 자신의 삶을 지키기 위한 대비책을 세우지만 냉소적인 사람들은 아무 것도 하지 않는다.

​

오늘은 100세 시대 노후대비 꼬마빌딩 재테크 방법에 대한 포스팅입니다.

매월 월세가 꼬박꼬박 나온다면 얼마나 노후가 든든하겠는가. 우리 부모님도 비록 외곽이긴 하지만 매달 월세에다 국민연금까지 꼬박꼬박 나오기에 크게 어려움을 느끼지 못한다. 게다가 아직 건강하셔서 일자리도 찾아다니시고 운동도 열심히 하신다.

​

우리가 이런 빌딩을 가지기 위해서는 먼저, 정보 수집과 자금계획을 세운다. 정보 수집은 온라인, 신문, 책들도 중요하지만 "현장정보"가 핵심이다. 그리고 자기 자본과 빚을 통해 자금계획을 세운다.

​

또한, 부동산전문가와 관계를 잘 유지하며 평소 부동산 투자 흐름에 대한 공부를 게을리지 않아야 한다.

투자계획을 짤 때는 당연히 금리가 낮을 때 투자금액이 얼마나 소요될 것인가 분석한 후 선택해야 한다.

투자금액에 따라서 어느 정도 규모를 생각할 것인지 결정하고 임차인의 구성과 성향이 지역에 따라 달라진다.

​

투자자 본인의 거주지도 빌딩이 가까이 있어야 한다. 서울에 거주하는 투자자가 수익률이 좋다고 마냥 부산 원룸빌딩을 매수할 수는 없다. 관리하기가 어렵기 때문이다.

​

관리란 임대료 입금 확인, 공실체크, 하자보수, 시세변동, 민원해결 등의 관리를 말한다. 그래서 가까운 곳을 선택하는 것이 좋다.

투자할 지역이 선정되었다면 구체적으로 물건을 탐색해야 한다. 통상적으로 갖고 싶은 꼬마빌딩을 찾기 위해 매물을 100개 이상 봐야하고 주변 사람들 말에 홀랑 넘어가면 안 된다.

​

꼬마빌딩은 한 번 사면 아파트처럼 환금성이 좋은 부동산이 아니기 때문에 팔기 어렵다. 대상지역을 선정하고 매물을 검색하고 임대수익률과 땅값, 향후 가치 등을 따져 매입한다.

시간이 지날수록 건물의 가치는 하락하고 땅값은 올라간다. 그리고 매입할 때 땅 가격은 대체로 공시지가 2배 이내가 좋다. 공시지가가 2.5~5배까지 치솟는 곳은 단연 버블이다.

​

건물 수명은 40년이지만 시장에서는 20년이 넘으면 땅값을 포함해서 거래하는데 재개발이 된다고 해도 감정평가액에서 땅값이 더 비싸게 받는다.

시장에서는 미래에 받을 수 있는 임대수익을 마치 현재 수익률처럼 과대포장하기도 한다. 임대료가 너무 높게 책정되어 있다면 건물을 빨리 매도하기 위한 조작가능성도 생각해야 한다.

​

세입자오 건물주가 짜고 높은 임대수익의 건물처럼 포장하기도 하기 때문인데 이는 신도시 상가에 많이 일어난다. 건물을 매입 후 신축이나 리모델링 가능성도 고려한다.

​

만약, 꼬마빌딩 투자가 처음이라면 주거용으로 구성된 원룸빌딩을 탐색하는 것이 덜 위험하다. 상업용보다 입지에 따른 리스크가 적은 편이고 손쉽게 접근할 수 있는 편이다.

계약 전에 꼬마 빌딩은 아파트보다 더 신경 써야 한다.

먼저, 철저한 입지분석을 하여 내 자금에 맞는 최선의 아이템을 선택한다. 역세권, 관청이나 대형건물 밀집지역 여부, 인근에 랜드마크 빌딩 여부 등 기본적인 입지분석을 한다.

​

왜냐하면 빌딩은 업무용부동산이기에 임차인들의 출퇴근이 편리한 지역이다. 그렇기에 이런 지역의 빌딩은 교통 편의성과 홍보도 된다. 또한, 빌딩 밀집지역이나 랜드마크 건물이 있다면 홍보가 더 잘 된다.

​

두번째로 해당 빌딩의 공실률과 임차인 등 현황분석을 하며 물리적 하자를 찾는다. 물리적 분석은 전문가의 도움이 필요할 수 있다. 특히, 외관, 전기안전, 정화조, 방화관리 등을 탐색한다.

​

마지막으로 수익률 분석을 하여 물건의 가치를 평가한다. 아무리 건물의 상태가 좋고 입지가 좋아도 수익률이 안 좋으면 쓸모 없는 것이다. 최근 시장상황을 고려하여 수익과 대출이자도 꼼꼼히 확인한다.

잔금을 치르기 전 임대차계약서가 실제 임대차와 상이한지 등기부등본 상의 소유권 이외 변동이 있는지, 계약서에 명시한 특약사항의 이행여부 등을 모두 체크하고 소유권 이전등기를 건네받는다.

​

법률적 권리관계를 사전에 잘 파악해야 골치 아픈 문제를 해결할 수 있다. 등기부등본상 권리관계, 임대차계약, 토지이용계획확인원, 도시계획, 지구단위계획 여부 등 법적 검토는 필수다.

건물주가 되어도 건물의 가치하락이 되지 않도록 건물 외부 및 임차인 불편사항 등 민원처리 등을 지속적으로 관리해주어야 한다.

가끔씩 빌딩 내부 타일이 갈라지는 등, 임차인이 시끄럽다고 하거나 물이 새는 등의 문제가 생길 수 있는데 집주인은 이때, 원활하게 처리해줄 수 있도록 근처에 사는 것이 좋다.