도시 속에 낙후된 빌라촌들이 있음에도 일반분양을 한다고 해도 들어올 사람이 없다면 건설사들은 과연 재개발 입찰을 할 것인가 ?

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당연히 NO다. 건설사들도 재개발 사업성이 있는 곳에만 들어올 것이다. 그런데 대한민국은 현재 절대인구 감소, 고령화, 저출산이라는 심각한 구조 변화가 일어나고 있다.

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그래서 주택 공급방식 또한 달라진다고 생각하여 주택공급 형태가 소규모 주택정비사업, 즉, 도시재생사업을 시행하고 있다.

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오늘은 소규모 주택정비사업 종류 가로주택 소규모 재건축사업 장단점 지분쪼개기 투기문제에 대한 포스팅입니다.

일본은 이미 주택공급을 신도시 조성에서 벗어나 구도심 재생을통한 맞춤형 공급으로 전환한지 오래되었다. 일본의 뒤를 걷고 있는 한국도 구도심을 중심으로 주택공급 방식으로 전환할 것이고 그 대표주자가 "서울"이다.

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소규모 주택정비사업이란 노후, 불량 건축물의 밀집 등 대통령령으로 정한느 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역에서 시행하는 자율주택 정비사업, 가로주택 정비사업, 소규모 재건축 사업이다.

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그리고 이 소규모 주택정비사업을 신속하고 원활하게 추진하기 위한 법률이 "빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법"이다.

자율주택 정비사업은 단독주택 및 다세대주택을 스스로 개량하거나 건설하기 위한 사업이다.

가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업이다. 여기서 가로는 도로를 말한다. 도로로 구획된 일단의 부지를 대상으로 주거환경을 개선하기 위한 사업이다.

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서울은 이미 땅이 부족하기에 구도심을 중심으로 하는 재생사업이 필수적이고 비용이 많이 들고 사람들간의 이해관계가 큰 재개발보다 빨리 수행되는 장점이 있다.

소규모 재건축사업은 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업이다. 아무리 재건축이라 해도 재건축이기 때문에 정비 기반시설이 양호한 곳에서 시행된다.

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"도시 및 주거환경 정비법"에 따르면 재건축사업은 "정비 기반시설은 양호하나 노후, 불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업"이다.

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"정비기반 시설"이란 도로, 상하수도, 공원, 공용 주차장, 공동구, 그밖에 주민의 생활에 필요한 열, 가스 등의 공급 시설로서 대통령령으로 정하는 시설이다. 정비기반 시설이 열악한 곳에 재개발을 한다.

가로주택 정비사업과 소규모 재건축사업 대상지는 구도심이다. 그러나 구도심은 기반시설이 비교적 잘 갖춰져있다. 만약, 기반시설이 잘 갖춰져 있는 곳에 새 아파트가 들어서면 주거환경이 개선과 활력부여의 결과를 예상하고 있다.

도심재생 뉴딜사업의 핵심 축 가운데 하나가 소규모 주택 정비사업이거 소규모 주택 정비사업은 자율주택, 가로주택, 소규모 재건축으로 분리된다.

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가로주택 정비사업과 소규모 재건축사업은 "도시 및 주거환경 정비법"에 의해 시행되는 재개발이나 재건축에 비해 빠르다.

ⓐ 가로주택 정비사업과 소규모 재건축사업은 별도의 구역 지정이 필요 없다. 예를들어, 재개발 사업장을 보면 상당히 복잡하다. 정비예정구역 지정 이후 정비구역 지정을 받아야 정비사업을 진행할 수 있다. 수년이 걸리는 그 기간을 단축할 수 있다.

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ⓑ 사업특성에 맞게 불필요한 절차를 생략한다. 가로주택 정비사업과 소규모 재건축사업은 사업절차가 단순하다. 그렇기에 특별한 문제만 없다면 조합설립인가 시점부터 준공 및 입주시점까지 3년~6년 6개월 정도로 마무리 할 수 있다고 한다.

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ⓒ 신속한 사업추진의 결과로 투자금 회수도 빠르다. 투자금이 오래 묶이면 여러가지 투자위험에 노출되는데 그 위험을 최소화할 수 있는 장점이 있다.

재개발, 재건축에 비해 사업성이 떨어진다. 비록 속도가 빨라 사업기간이 단축되지만 소규모로 하고 공사면적이 적기에 사업성이 떨어지기에 이는 민간 사업체가 들어오려 하지 않는다.

국가가 짓는 LH가 아닌 민간 건설사들은 사업성을 분석하고 들어오겠지만 소규모로 하다보니 사업성이 떨어진다 판단하여 잘 들어오려고 하지 않는다.

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투자금이 적다보니 투기세력이 들어올 수 있는 단점도 있고 지분쪼개기 같은 문제가 생길 수 있다. 그러나 사업규모가 작고 사업성이 적기에 투기세력이 잘 안 들어오려고 하는 편이다.

최근 서대문구 모아타운 쪽에 사업이 시작될 것이라고 소문이 퍼지자 바로 기획부동산이 들어와 지분을 쪼개 사람들에게 팔았다. 이렇게 지분을 가진 조합원들이 많아지면 사업성이 떨어지게 된다.

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투기세력 유입이 의심되는 곳에서 구청정이나 주민 50% 이상 동의시 건축허가 및 착공을 제한하며 토지등 소유자들이 25% 이상 반대하면 아예 모아타운 공모도 신청할 수 없도록 한다. 권리산정기준일도 "모아타운 접수일"로 앞당겨 지분쪼개기 등을 미연에 방지하려 한다.

게다가 용산에도 국제업무지구개발사업이 시작된다는 얘기가 돌자마자 대지지분 4평짜리 빌라가 9억까지 뛰었다. 그리고 외부인들이 엄청나게 들어왔다. 물론 외부인이라 해도 서울 실거주가 가능한 외지인들이다.

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중개자들이 말하기를 외부인이 80%에 달하여 재건축 동의율 요건 채우는 것도 어렵지 않다고 한다. 문제는 토지거래허가구역이라 실거주 2년 및 잔금을 몇개월 이내에 하고 실거주를 빨리 해야 한다. 외부인들은 아마 서울 강남 쪽 사람들처럼 보인다. 돈이 많은 것을 보니..