4월 총선 대비라고 생각할 수도 있다. 재개발 재건축 활성화 정책도 도중에 폐지될 수 있다.

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그래도 실낱 같은 희망과 인간에 대한 신뢰(정치인은 신뢰가 안 가지만)를 가지고 새롭게 서울시에서 추진하는 재개발 재건축 사업 활성화 방안에 대해 알아보았다.

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오늘은 총선 대비 서울시 재개발 재건축 활성화 방안 재개발 대못 제거에 대한 포스팅입니다.

결론적으로 재건축 악법인 재건축초과이익환수제 폐지는 언급하지 않았고 특별법이 아니고 행정적으로 추진하기에 언제 정권이 바뀌고 시장이 교체되면 취소될 줄은 모른다.

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안 그래도 이해관계가 굉장히 복잡하게 얽혀있는 재개발 사업인데 단지 행정적으로만 추진하면 지속성과 실효성이 없다고 본다.

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그래도 서울시에서 이런 활성화 정책을 하게 된 추진배경에는 새로 선정된 국토부장관 말도 있지만 노후주거 안전문제, 현재 용적률 초과 단지 다수, 금리와 공사비 인상으로 사업성 저하 등이 문제가 되고 있다.

특히, 노후주택은 화재, 홍수, 붕괴 위험이 있고 반지하 사람들이 침수로 사망한 사례도 있다. 그래서 서울시에선 노후 주거지를 개선하며 정비사업에 대한 활성화를 위한 정책을 마련하였다.

크게 두가지로 나뉘는데 하나는 "사업성의 개선"이고 나머지는 "공공지원 강화"이다.

역세권 지역의 경우 최대 준주거지역까지 종상향하여 용적률을 상향시킨다. 이를 통해 상업 고밀도 복합 개발을 추진한다.

여기서 역세권이란 역에서 350m 이내에 있는 곳이며 역세권 정비와 더불어 임대주택, 노인시설, 공원 등의 전략용도시설을 조성하려고 한다.

개발사업성이 낮은 지역의 경우 사업성 보정계수를 도입한다. 사업성 보정계수란 노원구나 은평구처럼 사업적으로 높은 분양이익을 얻기 어려운 지역에서 사업성을 높이기 위해 지가, 기존 주택규모와 과밀정도를 보정해주는 계수이다.

예를들어, 현재 10~20% 수준인 "허용용적률 인센티브 범위"를 20~40%까지 늘려 사업성을 보정한다.

현재 정부에서도 상계주공 5단지를 콕 찝어 이야기하였다. 상계주공이 적은 평수로 이루어져 주민들의 분담금이 크다는 것을 인지하고 있고 이에 따라 보정계수를 적용한다고 하였다.

기존 과밀단지 지역은 현황용적률의 인정 범위를 확대시킨다. 이 말은 과거 04년도 이전 종 세분화와 용적률 체계에 따라 지어져 현재 혜택을 받지 못하는 지역에 "현황용적률"을 확대시켜 주는 것이다.

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또한, 과밀정도, 주변여건 등을 고려하여 최대 법적상한용적률 1.2배까지 추가용적률을 제공한다.

현황용적률이란 현재 건축물대장에 기입되어 있는 용적률을 말한다. 90년대 서울시 아파트는 용적률이 300%를 초과하여 지어진 경우가 많다. 그리고 현재 300%까지가 최대이다.

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그래서 재건축을 추진하기가 힘들다. 그러나 현황용적률을 확대해준다면 3종의 경우 360%까지 용적률이 확대되는 것이다.

그래서 리모델링을 추진하는 아파트도 재건축으로 사업을 변경하는 경우가 생길 수 있다. 추후 재개발 재건축 위한 "현황용적률 적용산식"을 도입할 예정이다.

공공기여 금액을 낮춤으로 용도지역 상향에 따른 의무공공기여 부담을 낮추고 공공주택 등이 지어지는 경우 인센티브를 기존보다 더 준다.

어려운 건설경기를 반영하지 못한 정비사업 공공주택 매입비용 현실화도 추진한다. 건설 경기를 살리기 위해 재개발 재건축 활성화를 꾀하는 면도 있다.

재개발, 재건축을 통해 세대수를 많이 늘려 사업성을 극대화할 수 있도록 도로, 공원 같은 기반시설 입체화 및 공공시설을 고밀, 복합화 개발을 추진한다.

서울시의 파격적인 횡보이다. 기존 재개발의 조건으로는 노후도, 접도율, 호수밀도, 과소필지 비율이 있다. 기존에는 노후도가 2/3 이상, 접도율이 4m 이상이었다.

이 접도율을 6m 이상까지 완화시켜준다. 과거 토지구획정리사업 시행지구들의 재개발이 가능해질 수 있는 호재이다.

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이 접도율 완화를 통해 재개발 가능 면적이 거의 2.5배 정도 증가하게 된다. 서울시에서는 484만㎡에서 1,190만㎡까지 증가한다고 발표했다.

고도, 경관지구에 묶여 높이 건물을 올리지 못한 곳들에 규제를 푼다. 인느 산자락 모아타운이라는 이름으로 표현하였다.

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경관지구는 현재 12M이고 고도지구는 20M이다. 이를 각각 20M, 45M 이상으로 규제완화한다.

건축, 도시계획, 환경, 교육 등 위원회별로 해왔던 심의를 단 한 번 "통합심의"로 처리, 인허가 기간을 1년 6개월까지 획기적으로 줄여준다. 시는 이미 "통합심의위원회"를 결성했다.

정비계획수립은 "신속통합기획"으로 조합설립단계에서 "조합직접 설립제도"를 통해 빠르게 진행을 목표로 한다.

원활한 자금 조달로 추진위원회, 조합 등 정비사업 추진주체가 빠르고 투명하게 사업을 이끌어 나갈 수 있도록 초기 융자 지원을 확대하고 공공주택 매입비도 조기에 지급한다.

올해는 작년 248억 대비, 21% 늘린 300억으로 융자 지원하며 공공주택 매입비 분할 지급횟수도 5~6회까지 줄인다.

공사 관련 분쟁 최소화를 위해 지난 19일 개선하여 배포한 "표준공사계약서"를 적극 활용하도록 권장한다. 또한, 사전 컨설팅, 전문가 등을 파견하여 분쟁의 여지를 줄인다. 이는 사업이 반대로 도중에 무너지지 않도록 방지하는 대책이며 정비사업을 확실히 실행시키겠다는 서울시의 의지가 담긴 것 같다.

공사가 이미 들어간 사업장은 집중관리, 만일 갈등이 발생한 경우에는 코디네이터를 조기 파견하여 중재에 나선다.

서울시에선 "사업성 보정계수 활용", "현황용적률 인정", "재개발 접도율 기준완화" 같은 혜택을 도입하여 재개발, 재건축 활성화에 대한 목표를 구체적으로 달성하려 한다.

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특히, 접도율 기준완화라는 재개발 대못을 제거함으로 앞으로 재개발 구역이 더 늘어날 것으로 보인다.

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