신도시 투자 위한 지구단위계획구역 토지공법 활용 토지 투자사례

토지투자를 잘하기 위해서는 공법도 중요하지만 투자 사례를 많이 경험해야 한다. 그러나 투자 과정에서 발생하는 문제를 해결하기 위해서는 공법을 알아야 한다.

토지 투자 방법에는 여러 개가 있다. 김희애처럼 최종적으로는 건물을 지어 나의 땅의 가치를 높이는 것이다. 땅에 개발행위가 가능한가는 용도지역에서 정하고 용도지역의 규칙이 공법이다.

오늘은 신도시 투자 위한 지구단위계획구역 토지공법 활용 토지 투자사례에 대한 포스팅입니다.

토지공법의 체계

가장 최상위의 계획은 국토종합계획부터 시작된다. 그 다음으로 광역도시계획으로 근처의 시나 군을 연결해서 시설을 체계적으로 정비하기 위한 것이다. 마지막으로 도시, 군 계획으로 시와 군의 발전방향에 대한 계획을 정한 것이다.

우리가 투자할 때 가장 수익성이 높은 것은 "도시 군 관리계획"이다. 투자할 때, 필수적으로 알아야 하는 용도지역, 용도지구, 용도구역과 지구단위계획과 도로 등의 기반시설이 여기서 정해진다.

우리나라 인구 5천만명 중 2천만명 이상이 수도권에 모여산다. 이를 해결하기 위해 인구와 산업을 적절하게 배치하여 정비하고 균형있게 발전시키려 하지만 과거에 실패하였고 오늘날도 인재들은 지방으로 가지 않는다. 임금의 10%가 빠지더라도 반대하는 입장이다.

수도권

수도권은 권역에 따라 개발사업 규모를 제한하고 산업단지는 권역에 따라 업종에 제한이 있다. 토지 관련 규정은 상위 법률보다 하위법이 우선하는 것이 특이하다.

뭐가 뭔지 잘 모르겠다면 담당 관청에 전화해서 물어보는 것도 괜찮다. 물론 스스로 공부하고 나서이다.

지구단위계획

지구단위계획은 해당 지역을 어떻게 개발하겠다는 구체적인 내용을 담은 "계획"이고 지구단위계획구역은 해당 계획에 따라 개발하기 위해 지정한 "구역"이다. 그렇기에 개발하기 딱 좋은 땅이다.

지구단위계획을 지정하는 이유는 바로 "개발의 효율을 최대화"하는 것이다. 개발 압력이 높은 용도지역, 용도구역만으로는 개발을 효율적으로 못 할 수 있다. 그래서 일정 구역을 지구단위계획으로 지정하여 용도지역이나 용도구역에 특별법적 규정을 하기도 한다.

지구단위계획구역 안에서 건축물을 건축하거나 기존 건축물의 용도를 변경하고자 할 때는 그 지구단위계획에 적합하게 건축하거나 용도를 변경해야 한다. 건축물의 용도제한, 용적률, 높이 최고한도 등이 규제된 후에는 지구단위계획의 내용에 충족되는 건축물만 지을 수 있다.

여의도의 경우 금융중심 지구단위개발을 위해 용적률 1,000% 이상, 초고층 건물이 들어설 수 있도록 높이규제 완화, 개방형 녹지공간 도입, 공공보행통행로 설치, 철도역사 지하보도 중심으로 보행도로 설치, 학교부지도 준주거로 규제완화했다.

지구단위계획의 종류 → 1종, 2종

이전에는 지구단위계획구역을 크게 1종과 2종으로 구분했으나 국토 계획 및 이용에 관한 법률이 개정되면서 이 구분은 폐지되었다. 하지만 아직도 토지이용계획안에는 1종, 2종으로 구분하는 것도 많다.

1종 지구단위계획구역

1종 지구단위계획구역은 도시지역의 시가지에 특화된 구역이다. 개발 압력이 큰 곳에 복합적으로 개발을 하려고 한다. 토지를 합치는 합필 건축도 많이 하는데 여러 필지의 토지마다 소유자가 다르면 이해관계가 복잡해져서 개발을 진행하기가 어렵다.

여의도 지구단위계획구역

따라서, 지구단위계획구역은 사업 추진 속도가 더딜 수도 있다. 지구단위계획을 한다고 용도지역이 상향되었다. 그러나 주민들의 반대 등으로 3년 이내에 추진이 안 되면 자동 실효된다. 해당 사업도 사업 추진이 여의치 않아 지구단위계획 지정이 해제되면 다시 3종에서 2종으로 내려간다.

그런데 3종으로 종상향되었을 때 매수했다면 가만히 있다 손해를 보는 것이다. 따라서, 지구단위계획이 수립된 지역의 토지투자는 절대 서두르지 않아도 된다. 대신, 비용이 많이 들지만 어느 정도 가시화되고 진입하는 것이 덜 물릴 수 있다.