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빌라시장이 초토화되면서 정부에서는 빌라시장 활성화를 위하여 올해와 내년 신축 소형저가주택(전용면적 60㎡ 이하) 매입시 취득세, 종부세에 주택수 산정에 제외한다고 발표했다. 단, 수도권은 6억 이하이고 지방은 3억 이하이고 5월에 시행령을 발표한다.
또한, 빌라 주차장 기준 완화, 오피스텔 발코니 설치를 허용하여 신축 비아파트 공급을 증가시키려고 한다.
그러나 투자자나 세입자 입장에선 심드렁하다. 왜냐하면 투자자 입장에선 전세보증보험과 전세가율이 문제고 세입자는 작년 박살난 전세사기 때문이다. 그리고 현재 빌라는 역전세가 많이 발생하고 있다.
24년 전세계약 갱신 시에 전세보증 가입 가능여부를 보면 수도권 빌라는 66%가 전세보증가입이 불가능하다.
오늘은 빌라시장 초토화 빌라 전세보증보험 126% 비아파트 시장 활성화 위한 정부정책과 함정에 대한 분석입니다.
전세보증보험이란
전세보증보험이란 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있게 하는 보험이다. 그래서 세입자들은 전세사기를 피해 전세보증보험을 무조건 들려고 한다. 예기치 못한 상황에 내 보증금을 지키기 위해서이다.
전세대출은 은행이 HUG, HF, SGI서울보증 등에서 내준 보증서를 기반으로 돈을 빌려주는 것으로 얼마를 빌리고 보증기관에 따라 대출상품이 달라진다.
그러나 빌라 중에서 "위반건축물"과 "근린생활시설"일 경우 전세보증보험을 가입할 수 없으니 주의해야 한다. 그러므로 건축물대장을 꼭 확인한다.
줄어든 전세가율
이미 수도권은 전세보증금 규모는 7억원 이하이고 수도권 이외 지역은 5억원 이하인 상태이다.
그리고 현재 공동주택 공시지가 열람을 하고 있다. 그런데 공시가격이 감소함에 따라 전세가율도 감소하고 전세보증보험 가입할 수 있는 전세가도 감소하여 역전세가 확대되어 빌라 투자자들이 울상을 짓는다.
공시가는 매매가에 현실화율 69%을 곱해 정해진다. 매매가가 오르면 공시가도 오르고 매매가가 떨어지면 공시가도 떨어진다. 그래서 수도권, 서울은 오르고 지방은 떨어진 것이다.
게다가 23년까지는 갱신계약의 담보인정비율을 100%로 적용했지만 올해부터 90%로 가입요건이 강화되었다. 수도권에서 가입불가능한 갱신계약은 77%에 육박할 것으로 보인다.
전세보증보험 요건 강화
HUG에서는 깡통전세를 막기 위해 전세보증 가입 기준을 공시가격의 150%에서 140%로 감소시키고 기준금액의 100%가 아니고 90%까지 변경시켰다. 즉, 공시가의 126%까지 감소한 것이다. 이에 따라 전세보증한도가 대폭 축소되어 역전세가 발생하고 투자자들도 투자하기 꺼리고 있다.
이렇게 다세대 주택을 매수하는 사람들이 적어짐에 따라 빌라시장이 초토화되었다. 그래서 정부에선 신축 혹은 1년 지난 다세대주택에 대해 주택수 산정 제외의 혜택을 준다.
그러나 비아파트총연맹 관계자들은 매매가 안되는 빌라는 공시가와 실제 시세의 차이가 크다. 그런데 이 공시지가를 기준으로 전세보증보험한도를 책정하여 전국적으로 역전세가 발생한다. 그래서 감정가 기준으로 빌라에 대한 시세를 파악해야 한다고 발표했다.
결론
빌라투자는 대부분 재개발을 노리고 매수하는 경우가 많다. 그리고 상승장 끝물에는 초기 재개발 같은 투기를 위한 묻지마 투자도 있다.
전세사기로 피해를 입은 세입자들을 위한 정부의 정책도 나쁘진 않다. 상대적 약자인 세입자들을 지켜야 하는 것은 매우 당연하다.
하지만 "가격"과 "전세가"라는 요소를 왜곡시켜 빌라시장이 현재 많이 시들었다. 그래서 시장을 살리기 위한 정책을 내지만 함정이 있다.
신축 비아파트를 여러 개 사더라도 취득세 및 종부세 부담을 없애는 정책을 펼치지만 1세대 1주택은 특례가 미적용이다. 즉, 기존 주택은 비과세가 안되고 종부세는 공제 12억에서 9억까지 감소하게 된다.
정부는 이를 예상하고 다주택자들을 위해서 20년에 폐지된 단기 임대 등록을 부활시켜 매수하는데 부담을 없애고 합리적인 세금 혜택을 주려고 하는데 여야합의, 주택법을 개정해야 해서 부활할지 안 할지도 모른다.
그래서 반전세나 월세로 가는 경우가 많아졌다. 그러나 서울의 월세는 계속 증가하고 있다. 서울로 들어오려는 사람들은 많고 수요에 따른 가격인상은 어쩔 수 없다.
전세보증보험 가입요건 강화는 전세를 월세로 만들어 세입자들의 주거비 부담을 높이게 된다. 저렴한 전세로 사는 것이 더 이득인데 비싼 월세로 살게되는 것이다.
전세사기범들 때문에 폭망한 빌라 전세시장이고 정부의 전세보증보험 가입요건이 언제까지 까다로울 지는 모르겠지만 세입자들과 집주인들을 위한 혜택과 정책이 준비되길 바랄 뿐이다.
