재개발과 재건축을 할 때 기존에 세입자가 살고 있다면 이주비 대출을 받은 것으로 세입자에게 돌려주어야 한다.

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하지만 이주비 대출이 무이자일 경우 세율이 달라지는 것을 알고있는가? 배당소득세로 잡히기 때문이다. 그래서 조합에서는 합리적인 방법으로 이자후불제를 사용하기도 한다.

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이주비 대출은 비규제지역이나 다주택자 등에 따라 LTV 비율이 달라지는 만기일시상환이다.

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오늘은 이주비 대출 신청방법 승계방법 이주비 이자 배당소득세 절세방법에 대한 포스팅입니다.

재개발이나 재건축을 할 때 공사가 시작되면 결국 이주를 해야한다. 이 때 이주민들은 이주비 대출을 받고 그에 따른 이자는 조합에서 지불한다. 조합원들의 이주를 촉진시키기 위해서이다.

재건축의 경우 보상금을 지불하는 재개발과 달리 주택담보대출 형태의 이주비 대출만 가능하다. 사업시행인가 이후 종전 주택에 대한 감정평가금액 기준으로 대출금액이 정해진다.

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보통 만기일시상환 방식으로 입주예정일에 상환 혹은 주택담보대출로 대환한다.

재개발 사업에서는 보상비의 명목으로 주거이전비, 이주정착금, 이사비 등의 직접적인 지원도 한다.

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이주정착금은 종전 주택 혹은 건물 평가액의 30% 한도로 소유주만 받을 수 있다. 보통 1,200만원에서 2,400만원까지 지원받는다.

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주거이전비는 조합원이 가구원 비율에 따라 2개월 분, 전월세입자는 최대 4개월 분의 보상금을 받을 수 있다.

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이사비는 종전 주택 면적에 비례하여 조합이 주택소유자에게 지급하는 지원금이다.

규제지역 비규제지역에 따라 달라진다. 최근에는 부동산 규제 완화로 과거 2주택자부터는 종전 주택 매도조건이 붙었지만 지금은 아니다. LTV조건도 완화되었다.

현재 규제지역인 강남, 서초, 송파, 용산구(LTV 50%)를 제외하고는 1주택자나 일시적 2주택자는 최대 LTV 70%까지 대출이 가능하다.

다주택자는 비규제지역에서는 감정평가액의 최대 LTV 60%까지 가능하며 일부 조합에서는 시공사 자체 보증까지 더해 최대 LTV 100%까지 이주비대출이 가능하다고 하는 곳이 있다. 물론 이는 조합에게 이자나 LTV 한도를 물어봐야 한다.

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예를들어, 3주택자인 사람이 비규제지역에서 이주비 대출을 받는다고 가정하면 감정평가액이 4억짜리 아파트를 60%인 2억 4천만원까지 대출받을 수 있다.

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이주비 대출은 관리처분인가 이후 이주 전에 신청할 수 있다. 단, 이주비 대출 신청기간에 신청하지 않는다면 대출을 못 받는다. 관리처분인가 당시 조정지역이었으면 LTV는 50%까지 밖에 안된다.

이주비 대출은 만기일시상환이고 무이자로 빌려준다고 해서 마냥 좋아할 것이 아니다. 왜냐하면, 이게 사업비에 포함되기 때문이다. 현재 정부는 조합의 이주비 대출에 무상이자 지원을 허용하지 않는다.

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이에 따라 국세청도 조합이 이자를 대신 내주는 것 자체가 조합원이 장차 분양을 통해서 얻을 이익을 미리 배당받은 것으로 간주하고 사업소득에 대해 과세한다. 조합원들도 이주비는 "비용"으로 봐야지 "소득"으로 보아 과세하는 것은 부당하다고 보는 것이다.

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과세표준을 지원받은 이주비 이자 전액으로 하는 것은 아니고 이 금액에 일반분양비율을 곱한다. 즉, 조합원 분양분은 기존 주택에 대한 대가로 받는 것이기에 사업소득으로 볼 수 없다는 것이다.

조합에선 이런 이주비 대출에 대한 절세를 위해 "조합원이 직접 이자를 내도록 한다." 즉, 이주비 대출을 "배당"받은 것이 아니라 "빌린"것으로 만드는 것이다.

이렇게 처리한다면 조합원은 조합에서 돈을 빌린 것이지 사업소득에 대한 배당을 받은 것이 아니다. 그래서 소득세를 낼 필요가 없다.

이자후불제란 조합원들의 절세를 위한 방법 중 하나다. 이자 납입 시기를 말그대로 유예해주는 제도로 이자를 나중에 이주비 또는 잔금 납부 시기에 함께 납부하는 것이다.

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조합원이나 수분양자가 한 번에 목돈을 지불하는 것이 부담스러울 수 있지만 시행사에서 분양에 자신있을 때 주로 실시한다.

조합이나 이주관리센터를 통해 이주비 대출에 필요한 서류를 준비한다. 보통 관리처분인가가 떨어지면 서류나 이주비 대출에 대한 안내문을 받을 수 있다.

먼저 조합과 시공사 측에서 지정한 은행을 통해 이주비 통장을 안내에 따라 개설한다. 대출심사가 완료되면 이주비 통장으로 입금되고 소유주 토지에 근저당이 설정된다.

새롭게 거주할 임시 거처의 매매계약서나 임대차계약서와 함께 이주 일정 확정신고서를 작성하여 조합에 제출한다.

새 거주지로 전입신고를 진행하고 관련 세금과 비용을 모두 처리한다. 그런데 주의할 점으로는 주택구매용으로 절대 사용해서는 안된다는 것이다. 오직 전세금 반환이나 이주용으로만 써야한다. 이를 어기게 되면 바로 대출금액을 회수당하게 된다.