최근 기획부동산이란 사기로 150배의 폭리를 얻은 인간들이 있다. 이들은 은퇴하는 사람들의 노후 자금을 노리고 소액 투자를 유도한 작당들이다.

"기획부동산"이란 개발이 어려운 임야 등을 낮은 가격으로 매수하고 과장과 허위 광고를 통해 수십~수백명에게 지분을 판매하는 사기이다.

국세청에선 개발 가능성이 없는 땅을 지분으로 쪼개 팔아 서민들에게 투자를 유도하여 큰 피해를 주는데 사기 당한 이들은 대부분 토지에 대해 아무것도 모르는 사람들이다.

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오늘은 토지개발 뉴스 진위확인하기(FEAT. 대장동 화천대유) 기획부동산 조심하기에 대한 포스팅입니다.

토지이용계획을 통해 땅을 분석했다면 다음에 확인해야 하는 것은 "개발호재"이다. 물론 묵혀두는 것도 괜찮지만 시간이 너무 오래 걸린다.

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부동산 개발 뉴스를 읽을 때는 사업을 어떻게 진행하겠다는 "행정계획"과 누가 추진할 것인가 "사업시행자"가 나와있어야 한다.

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판교 대장지구를 예시로 들겠다. 대장지구가 도시개발구역으로 지정된 시점은 2014년이고 2017년에 착공하였다. 2017년 당시 성남시에는 택지지구 개발은 물론 기존의 공공기관을 이전하고 건축해서 분양하는 아파트가 여러개 있었다.

대장지구도 분양 계획이 발표되었다. 대규모 택지개발이 이루어지는 곳이었는데 15년도에도 개발이 될 지 안 될 지 모르는 모습이다. 그래서 초보 투자자가 개발계획이 수립된 줄 모르고 방문했으면 투자하기 어려웠을 것이다.

우리는 재벌집 막내아들이 아니고 LH직원이나 고위 공무원이 아니므로 고급정보를 얻기 힘들다. 그래도 뉴스를 잘 보고 잘 걸러보면 가능성은 있다.

판교 대장지구가 도시개발구역으로 지정된 것은 2014년이지만 개발 이야기가 처음 나온 것은 그보다 오래전이다. 한국판 베벌리힐스로 개발하는 목표가 있었던 곳이다.

그러나 LH가 05년부터 진행한 대장지구 개발사업은 06년도에 사전정보를 미리 알게 된 공무원과 관계자들 때문에 중단되었다. 투기 때문이다. 05년이면 판교신도시도 개발되기 전인데 건설교통부와 성남시와 "협의해 만들겠다"라는 것과 "착수할 계획"만 나와 있고 사업시행자와 행정계획은 언급되지 않았다.

05년도 당시에는 대장지구의 용도지역은 "보전녹지지역"이다. 우리는 "보전"이란 용어가 들어가면 투자를 신중히 생각해봐야 한다. 개발행위가 많지 않기 때문이다. 만약, 개발하겠다는 뉴스만 보고 투자했다간 물린다.

13년도부터는 수정구 신흥동에 위치한 성남제1공단과 대장동을 결합개발한다. 05년도에 비해 구체적이지만 여전히 사업시행자가 언급되지 않았다.

17년도가 되서야 개발계획과 사업시행자가 등장한다. "성남의 뜰"이라는 사업시행자가 사업을 추진한다. 성남의 뜰은 유명한 "화천대유"와 하나은행, 기업은행, 국민은행 등이 컨소시엄으로 성남시와 합작한 PROJECT 금융투자회사이다.

이렇게 개발계획과 사업시행자가 모두 등장하고 투자해도 늦지는 않다.

계획부터 착공까지 무려 14년이나 걸렸다. 도시개발사업은 이렇게 규모가 크고 국가가 주도하는 사업이기에 진행과정에서 시행착오가 심하다. 규모가 큰 만큼 이해관계자들이 많아 빨리 진행되기 매우 어렵다.

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대장지구도 05년부터 꾸준히 눈여겨보다 16년 실시계획 고시를 보고 샀다면 성투자 가능했다. 그러나 토지 가격은 대다수 사람들이 모르는 초기보다는 비싸지만 물리지는 않아 마음은 편할 것이다.

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정말로 돈이 되는 개발호재는 결국 "뉴스"이다. 뉴스를 잘 읽고 핵심은 행정계획과 사업시행자가 모두 등장하는지 확인해야 한다. 단, LH직원이나 고위 공무원은 뉴스 같은 거 필요없다.

토지는 개별성이 강하고 세금도 부동산만큼 부과되는 것이 아니고 일반적인 시장 분위기가 없다. 한국은 지금도 개발이 되고 부동산 시장 상황과 관계없이 투자수익을 낼 수 있다.

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물론 주택경기가 나쁘면 택지지구 개발사업으로 수익을 내기 어렵지만 IC 개통 예정인근이나 산업단지가 들어설 지역의 토지는 충분히 수익을 낼 수 있다.

일단 우리 같은 초보자는 연고지든 평소에 맘에 들었던 관심지를 2~3곳 정해두고 뉴스를 계속 확인하며 호재가 진행되는지 파악한다.

예를들어, 네이버부동산 뉴스에서 지역을 선택하여 보면, "남양주", "산본", "광명"등의 경기도 관련 뉴스가 나오는 것을 다음과 같이 알 수 있다.

"공공"기관 주도로 개발은 사업 진행에 대한 발표가 많다. 3기 신도시가 대표적이다. 아직 토지보상도 안 되었는데 말이다. 투자자로서는 사업이 빨리 진행될 거라 믿지만 사실 속도는 느리다.

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"민간"주도 개발은 뉴스에서 자주 보도되지 않는다. SK하이닉스나 평택 삼성전자가 대표적이다. 그러나 사업 속도는 빠르다. 기업의 필요에 의해 행정계획과 사업시행자가 이미 정해진 상태에서 추진되기 때문이다.

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그러므로 뉴스에 사업시행자가 반드시 등장하는지 확인하고 공공은 행정계획이 나와있더라도 "사업시행자"가 정해져 있지 않거나 바뀌는 경우가 많으므로 주의해야 한다.

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그러므로 주기적으로 분야별 뉴스와 우리동네 뉴스를 확인하여 투자 실력을 향상시켜야 한다.