모든 투자상품들은 상승할 때만 있는 것은 아니다. 빌어먹을 놓쳐버린 엔비디아와 계속 떡락하는 테슬라. 언제나 오를 것 같은 엔비디아도 떨어지고 폭락하던 테슬라도 언젠간 오른다.

부동산도 상승장이 있고 하락장도 있다. 현재는 하락기라 정부에선 정책을 풀어주지만 여야합의가 안 된 것은 아직 미정이다.

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정책이나 경기, 투자 심리 등 다양한 외부변수에 의해 시세가 변하고 지역에 따라 전략도 달라진다. 그러므로 어느 시기에 또 어느 지역에 내 집 마련하느냐에 따라 전략을 달리해야 한다.

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오늘은 하락장 상승장 지표, 하락장에서 매수 매도 전략 세우기입니다.

상승장에는 매물 부족 현상이 보이며 매수 대기자들은 이 기회를 놓칠까봐 걱정한다. 매도자들은 가계약금을 파기하기도 한다. 그리고 매수자들에게 심리적으로 "더 올라가기에 지금이 기회"라는 압박감을 준다.

그래서 본인이 아무리 냉철해지려고 해도 시장 자체가 냉정하지 않기에 그 매물은 조바심을 내는 다른 사람에게 갈 수 밖에 없다. 매도인과 매수인만 느긋하게 협상하기 어렵다. 계약하러 온 자리에서 가격을 올려버리거나 집을 팔지않겠다는 집주인도 생긴다.

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상승장에서는 어떤 마음가짐을 가져야 할까 ?

현재 시장가는 현재 시장 상황을 정확히 반영하는 것이다. 팔려고 하는 사람보다 서려고 하는 사람이 많으면 가격은 올라가고 팔려고 하는 사람이 많으면 가격은 내려간다.

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다른 사람은 현재 시세로 살 준비가 되었는데 과거 시세만 생각하고 현재가를 인정하지 않으면 그 집을 사기 어렵다.

참으로 어려운 말이다. 여자들은 70% 확신이 들면 남자들보다 빠르게 선택한다. 남자들은 꼼꼼히 모든 것을 따지려기에 투자수익률이 여자보다 더 낮을 수 있다.

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신중하게 판단한다고 결정을 하지 못하는 사람들은 판단할 시간이 더 필요한 것이 아니라 시장 상황이 변하기를 기다리는 것이다. 즉, 불확실성이 제거되기를 바라는 것이다. 그러나 시장은 냉정하다.

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불확실성이 제거되면 그때와 다른 시세가 형성된다. 그러나 무작정 내지르는 사람도 문제지만 너무 신중해 결정을 늦게하면 놓쳐버린다. 그래서 상승장엔 무작정 내지르는 사람이 오히려 수익률이 높을 수 있다.

3년 동안 전지역 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 주고 있다. 그러므로 이 3년의 중복기간을 잘 활용하면 효과적인 갈아타기를 할 수 있다.

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이사 갈 집을 먼저 산 후 기존 집을 매도한다면 갈아타기 하는데 위험은 없다. 사려는 집의 시세가 급등하거나 계약을 해지당해서 본인의 의사와 상관없이 졸지에 무주택자가 되는 일은 없을 것이다.

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더구나 기존 집을 2~3년 정도 보유했기에 새로 산 집의 상승분과 기존 집의 상승분까지도 보너스로 챙길 수 있다. 그러나 이 방법은 자금이 있을 때 가능한 것이다.

시장에 매물이 사라지고 매수 경쟁자들이 많아지면 집을 거래해 본 적이 없는 무주택자들은 심리적으로 상당한 압박감에 시달린다. 그래서 시세도 알아보지 않고 중개소에서 계약까지 해버리는 경우도 있다.

상승장에서는 판단은 신중히 해야하는데 행동은 빠르게 하는 것이 중요하지만 판단도 대충해서도 안 된다. 묻지마 식 추격매수는 시세 조정기에 본인이나 가족에게 큰 고통이 올 수 있기에 내가 사려는 집의 내재가치를 따져본다.

시장이 지금처럼 하락하고 있을 때는 어떤 투자전략을 취해야 할 것인가. 하락장에서 매물이 시장에 쌓이면 급매물 위주나 특별한 호재가 있는 곳만 거래된다.

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하락장은 거래량이 먼저 줄어들고 팔고자 하는 사람들은 과거의 시세나 호가를 고집하지만 사고자 하는 사람은 보다 싼 급매물만 노리기에 심리적 싸움이 발생한다.

24년을 보면 "4월 건설사 부도", "분양연기" 이야기는 뉴스를 통해 들을 수 있다. 그리고 비관론은 22년~23년에 비해 덜 해졌지만 아직 남아 있고 부정적인 뉴스도 계속 나온다. 부동산 관련 책 판매량도 시들해졌다.

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정부가 부동산 부양 대책을 내놓긴 하지만 완전한 패를 까지 않았고 수도권에 마이너스 프리미엄 분양권이 그렇게 많이 속출하지는 않는다. 그리고 급매 위주로 거래된다. 아마 "바닥"은 아니고 "무릎이나 정강이뼈" 정도라 생각한다.

급매물인지 확인하기 위해선 과거 시세와 거래량 추이를 함께 살펴봐야 한다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 가격추이도 알 수도 있지만 얼마의 가격에 몇 건이 거래되었는지도 알 수 있다.

예를들어, 4억에 거래가 있었지만 그 가격대의 유일한 거래이고 나머지 거래는 3억대 초반에서 이루어졌다면, 3억 5천은 결코 싸지 않다. 그러므로 시세 추이와 함께 거래량도 살펴본다.

시장이 하락하면 대부분의 매도인은 매물을 회수하고 시장이 반전되기를 기다린다. 그러다가 몇 달이 지나도 시장 상황이 반전되지 않으면 이유가 있는 급매가 나온다.

양도세 비과세 혜택을 받으려는 일시적 1가구 2주택자의 매물이나 이자문제 때문에 운영자금을 확보하고자 매물을 내 놓는다.

상승장에선 갈아타기를 할 때 일시적 1가구 2주택 전략을 쓴다. 그러나 하락장에서는 거래 자체가 되지 않는 경우가 많아서 본의 아니게 1가구 2주택자가 되는 경우가 많다.

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자금력이 풍부하다면 문제가 없지만 과도한 대출을 끼고 집을 마련한 경우에는 영끌에 대한 이자가 수반한다. 그래서 뉴스에서 영끌족, 영끌족 거리며 부정적인 뉴스를 내놓는 것이다.

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그러므로 기존 집을 매도계약하고 중도금 정도라도 받은 상태에서 새로 살 집을 계약하는 것이 안전하다. "수익성"만큼 중요한 것이 "환금성"이기 때문이다. 눈앞의 이익에 눈이 멀어 욕심을 내다간 중도금을 제때 치르지 못해 계약금만 날릴 수 있다.