부동산 투자를 하다보면 어떤 사람은 과거 너무 비싼 가격에 부동산을 사서 물려있고 어떤 사람은 몇 년 전 부동산 가격에만 얽매여 비싼 값이라 치부하고 집을 사지 못하는 사람도 있다.

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이렇게 보통 사람들이 투자에 어려움을 겪는 이유는 주택을 사는 행위를 가치를 평가하는 행위라 생각하지 않는 경우이다.

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오늘은 주택시장 특징 추격매수 피하기 위한 국토교통부 실거래가 동향 확인하기에 대한 포스팅입니다.

라면은 몇 천원이고 자동차는 몇 천만원이고 집은 수억원에 달한다. 그렇기에 일반재들은 부동산을 구매하는 것과 의사결정이 비교할 수 없게 단순하다.

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ⓐ 라면이나 자동차 같은 일반재는 가격이 안정되어 있다.

그러나 집은 다르다. 지난달까지는 못 팔아서 가격이 약세였던 곳도 시장 분위기만 바뀐다면 1주일~2주일 만에 호가가 몇천만원 더 붙여서 팔린다.

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반대로 매물이 없어서 매도 호가를 다 주고 사야했던 시장이 정부 규제 등으로 몇 달 만에 싸늘하게 식어버리기도 한다.

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ⓑ 부동산은 개별적이다.

일반재는 놓인 장소에 따라 가격이 다르지 않지만 집은 다르다. 정찰제가 있는 것도 아니고 동과 층, 향 또는 수리 여부에 따라 집값이 다르다. 같은 평형의 옆집이라도 리모델링 등에 따라 가격이 달라진다.

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ⓒ 원할 때 언제든 살 수 없는 것이 부동산이다.

일반재들은 언제나 원할 때 살 수 있다. 그러나 집은 다르다. 집값이 오를 것 같다는 인식이 사람들 사이에 퍼지면 그 많던 매물도 사라진다. 상승하는 장에서는 나중에 팔면 돈을 더 얻을 수 있어 매물을 거둔다.

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ⓓ 일반재는 가장 맞는 상품과 가격을 고를 수 있다.

반대로, 집의 경우 사는 사람은 현재의 매수자이면서 미래의 매도자이다. 본인의 취향 뿐만 아니라 먼 훗날 자신의 집을 살 매수자의 취향이나 가격 조건도 생각해야 한다.

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이런 이유로 집을 사는 행위는 기업에서 원자재를 구매하는 행위와 유사하다. 원자재 값이 오르면 제품 가격도 오르는 것이다.

부동산의 특징 때문에 이런 일반재와 차이가 생긴다. 부동산의 대표적인 특징으로는 부동성, 하방경직성, 희소성, 높은 단가, 감가 상각 등이 있다.

분양 시장의 경우는 파는 사람이 분양사 하나이기에 분양가가 같다. 그러나 일반주택은 집주인이 각각 다르므로 본인 사정에 따라 가격이 달라진다.

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자금 사정이 급한 사람은 남보다 집을 싸게 팔고 그렇지 않은 사람은 싸게 팔 이유가 없다.

대출금리가 높고 대출한도가 감소함에 따라 거래량이 줄어들고 양극화가 심해진다. 돈 있는 사람들은 비싸게 강남을 산다는 것이다.

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이는 희소성 때문인데 널리고 널린게 집이지만 "입지"에 따라 희소성이 달라진다. 강남과 강북보다 강남이 더 비싸고 강남 중에서도 압구정동이 가장 비싼 것이 입지가 더 좋기 때문이다.

하방경직성이란 "수요와 공급"에 의해 당연히 가격이 내려가야 할 상황에도 어떠한 이유로 가격이 내려가지 않는 성질이다.

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부동산은 자기가 산 값보다 싸게 매도하지 않으려는 성질을 가진다. 아주 특별한 이유가 아니면 자기가 산 값만큼이나 비싼 가격에 팔기에 하방경직성을 가지게 된다.

주택시장은 저평가지역, 인기지역, 비인기지역, 고평가지역으로 나뉜다.

① 저평가지역은 투자하기 가장 합리적인 곳으로 전새가 상승률은 높으며 매매가 상승률이 적은 곳이다. 이는 실수요는 많으나 매매가 상승률이 적다는 것이다.

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② 인기지역은 실수요가 많기에 전세가나 매매가 모두 높은 구역이다. 매매가 상승률이 높다는 것이 인기지역이라고 알려주는 것이다.

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③ 실수요가 적고 매매가 상승률도 적은 곳은 비인기 지역이다. 지방 소도시처럼 실수요도 적고 매매가 상승률이 적은 곳이다.

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④ 실수요는 적으나 매매가 상승률이 높은 곳은 고평가지역이다. 고평가 지역에선 적당히 팔고 나오는게 나을 수도 있다.

부동산은 누구도 오를지 내릴지 모르는 불확실성을 가진다. 단기적으로 오를 것이 확실한데 파는 사람은 없다. 투자에서 불확실성이 모두 제거된다면 그때부터 돈이 많은 사람이 수익을 올리는 논리만이 남는다.

불확실성을 두려워하는 사람들의 특징이 "추격매수"를 한다는 것이다. 한 예로 삼성전자 반도체 클러스터를 발표하게 된 후 용인시 처인구 땅을 보러오는 사람들이 증가했다.

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언론보도를 통해 불확실성이 사라졌기 때문이다. 그러나 이런 매수 형태는 언론 보도 이전 선투자했던 사람들의 수익률을 높여준다. 그러면 고점에 물리는 것이다.

국토교통부의 실거래가 동향을 확인한다. 이는 일방적인 매도 호가와 실거래가를 구분할 수 있는 방법인데 단점은 한 달 후에 공개된다는 것이다.

아무리 뛰어난 호재라도 거래량이 뒷받침되지 않으면 오버슈팅의 위험이 있다. 거래량이 많다는 것은 같은 처지에 있는 사람이 많다는 것으로 이런 단지는 향후 하방경직성을 가진다.

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그러나 최근 실거래가보다 10% 이상 비싼 가격이 지속될 경우 이미 그곳은 투자에 늦은 곳으로 다른 지역을 찾아본다.

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미리 오를 곳을 찾는 것은 굉장히 어렵다. 그러므로 상대적으로 쉬운 방법은 덜 오른 곳을 찾는 것인데 이는 국토교통부 실거래가 동향을 찾아보면 된다.