상계주공은 1980년대 서울시 노원구 상계동, 도봉구 창동 쪽에서 상계 신시가지 건설사업의 일환으로 건설된 대규모 아파트들이다.

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현재까지 24개의 단지가 존재하고 약 4만 가구 규모의 신시가지이고 5, 8단지는 5층의 저층단지이고 17~19단지는 창동에 위치한다. 나머지는 15층의 아파트이지만 15단지는 임대아파트라 매물이 안 나온다.

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오늘은 상계주공6단지 재건축 분담금 분석 입지 호재 신통기획 패스트트랙 도입에 대한 분석입니다.

지은지 30년이 넘는 아파트이기에 재건축 논의가 많이 나왔다. 먼저 상계주공 8단지가 재건축이 확정되어 18년 4월에 철거되어 노원 포레나로 탄생한다. 이유는 유일하게 조립식 아파트이기 때문에 균열이 가장 빨랐기 때문이다.

상계주공 5단지도 신통기획에 통과되어 재건축이 진행되었으나 분담금이 5억 이상이 되어 많은 사람들이 당황했다. 이제 재건축 단지가 모든 것이 돈이 되는 것이 아니기에 자금력이 충분한 사람들만 도전할 수 있는 것을 보여준다.

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22년 12월 윤석열 정부에서 안전진단 기준을 완화하였고 덕분에 6단지도 안전진단에 통과하였다. 상계주공 6단지는 2,646세대이고 매매가는 4억~5억 대를 형성하고 있다.

상계주공 6단지도 신속통합기획 자문방식인 패스트트랙을 활용하여 재건축을 추진한다. 49층에 3,500세대의 대단지로 탄생한다. 신통기획을 이용하면 통상 5년 이상이 되는 정비구역 지정 기간이 2년으로 줄어든다. 또한, 용역발주기간과 기획설계 기간이 줄어든다.

상계주공 근처에는 창동차량기지와 도봉면허시험장을 이전하여 창동 상계 신경제 중심지로 개발되었고 재건축 논의가 많다.

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서울 동북권은 베드타운의 역할만 했다. 그러나 균형발전을 위해 차량기지와 면허시험장을 외곽으로 이전하여 그 부지와 주변 일대를 부도심으로 조성한다는 계획을 세웠다.

창동역 인근 실내체육관 이전 부지에는 1만 8,400명을 동시에 수용할 수 있는 초대형 실내공연장인 "서울 아레나"를 건축할 예정이다. 이는 국내 최대 규모의 실내 공연장으로 올림픽공원 체조경기장을 넘어선다.

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2천여석의 규모의 중형 고연장과 영화관, 대중음악 지원시설, 레스토랑 등 각종 편의시설 등이 함께 조성된다. 총생산 5,994억, 총 부가가치 2,381억원의 경제적 파급효과와 총 7,765명의 고용 취업효과가 기대된다.

창동역 복합환승센터는 주거, 업무, 상업시설이 한번에 들어서며 지역의 랜드마크 역할을 할 수 있다. 창동역은 현재 1호선과 4호선이 운행되는 곳이지만 GTX-C와 이후 진행될 의정부로 가는 KTX까지 연결되면 4개의 노선이 모여드는 교통의 중심지가 된다.

상계주공 6단지는 오래된 만큼 주차문제나 녹물 문제가 있다. 하지만 강남으로 바로 갈 수 있는 7호선 노원역과 4호선 노원역의 더블역세권이다. 주변 상권도 괜찮고 아파트 자체도 조용한 편이다.

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상계중학교와 신상중학교가 근처에 있다. 아쉽지만 초등학교가 멀리 있다. 동쪽으로 조금만 걸어갔다면 당현천이 있고 롯데백화점, 숲아트시네마가 역 근처에 있다.

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북쪽에는 노원중앙도서관이 있으며 중계역에서 조금만 걸어가면 중계동 은행사거리에 중계학원가를 이용할 수 있다.

중계동은 서울 3대 학원가로 은행사거리는 학교, 학원, 집이 모두 붙어있으며 완벽한 학주근접 지역으로 아이들을 차로 라이딩할 필요가 없어 맞벌이 중산층 가정이 선호하는 곳이다.

중계학군은 서라벌고, 대진고, 재현고 등의 남자 사립 일반고와 사립 여고인 대진여고가 서울대 기준 전국 100위권에 들면서 강북 학군의 대표지가 되었다.

중계동의 가치는 학군으로 학군 이주를 하는 이유는 "맞벌이 가정 아이"이기 때문인데 중계동은 차량으로 라이딩할 필요 없이 직주근접 가능한 학원가이다. 가장 선호도가 높은 곳은 "을지초-을지중 라인"이다.

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버스노선도 많지만 7호선 중계역, 하계역과 4호선 상계역이 있고 동북선이 개통되면 은행사거리역이 생긴다.

상계주공 6단지의 재건축 분담금을 분석해보았다. 공사비는 800만원, 평당 4천만원으로 가정하였다.

일반분양 평형은 34평, 84타입으로 가정하고 공사비를 책정하기 위한 계약면적은 55평이다.

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조합원 원가는 공사비 + 기타사업비나 일반분양가 × 0.8로 가정하는데 이번에는 일반분양가 × 0.8로 가정했다. 평당 4천만원이므로 13억 6천만원이 84타입 일반분양가이고 조합원 분양가는 10억 8,800만원이라 가정한다.

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평균 대지지분으로 계산했는데 실제 34평 아파트의 대지지분으로 계산한다면 이것보다 대지지분이 많이 나온다. 그래서 분담금이 더 줄어든다.

아파트용 대지지분 = 평균 대지지분 10.36 - 기부채납 15%(1.554평) 8.806평이 나온다.

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일반분양 기여대지지분 = 8.806평 - 10.75평 = -1.944평이다.

일반분양가는 앞서 13억 6천만원이 나온다.

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건축비는 4억 4천만원(55평 × 800만원)으로 일반분양 수익 = 13억 6천만원 - 4억 4천만원 = 9억 2천만원이다.

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대지지분 1평당 일반분양수익 = 9억 2천만원 ÷ 10.75평 = 85,581,395원이다.

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일반분양 기여금액 = 8,837,209원 × -1,944평 = -166,370,232원이 나온다.

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분담금 = 조합원 분양가 10억 8,800만원 - (-166,370,232원) = 1,254,370,232원이 나온다. 권리가액이 6억원 정도로 가정한다면 654,370,232원으로 약 6억 5천만원이다.

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역시 대지지분이 적으니 분담금이 많이 나오는 편이다.