마포구 공덕동과 아현동은 아현뉴타운이 있고 마포의 대장인 "마포래미안푸르지오"가 있는 곳이다. 동네 주민들은 공덕역과 인접해있는 신공덕동과 도화동, 염리동 등을 공덕동이라 부른다.

이 마래푸도 과거 분양했을 때는 미분양이 떴었다. 하지만 지금은 마포의 대장으로 자리잡고 있다. 마래푸는 아현뉴타운의 결과이며 아현 3구역을 재개발한 곳이다.

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장기적으로 마포역, 공덕역, 애오개역, 아현역의 마포대로의 좌우측을 따라 2030년에는 약 3만 가구의 대단지 아파트가 들어설 예정이다.

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오늘은 마포구 공덕1 마포자이힐스테이트, A, 7구역 재개발 청파2구역 신통기획에 대한 분석입니다.

신속통합기획은 기존의 재개발을 빠르게 단축시켜 2년~6년 만에 재개발을 달성하는 것을 목표로 한다.

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신속통합기획은 이전 정권이 공급부족에 의해 집값이 폭등했다고 판단하여 공급을 늘리기 위해 오세훈 시장이 서울시 부동산공급정책을 발표했다. 즉, 재개발과 재건축을 통해 부동산 공급을 하는 것이다.

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신통기획은 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하며 서울시와 자체구, 주민들이 합쳐 복잡한 정비사업을 성공적으로 이끄는 것을 목표로 한다.

"패스트트랙"이란 "자문방식"을 통해 서울시와 주민과 함께 상업성과 공공성이 조화된 가이드라인을 마련한다. 덕분에 빠른 사업 단계를 가진다.

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신통기획은 기존보다 단계 중 계획수립에 1/2 단축, 통합심의에 1/2 단축을 통해 사업을 빠르게 진행한다.

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그러나 토지거래허가구역이란 치명적인 단점이 생긴다.

공덕A구역은 면적이 8만 2천㎡ 정도이며 청파2구역과 근접해있다. 2종으로 종상향되며 층수는 최대 30층이고 세대수는 1,530세대로 기대된다. 권리산정기준일은 21년 9월 23일이다. 이후 새로 토지를 쪼개거나 신축빌라를 세워도 현금청산된다.

청파2구역과 면적은 비슷하지만 세대수는 다소 적다. 대신, 소유자가 800명대라 사업성이 좋다. 상대적으로 넓은 면적 구성이고 일반분양이 많아 좋다.

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또한, 동서를 가로지르는 공공보행통로를 중심으로 계획되었고 청파2구역 공공보행통로와 연결되어 만리재로부터 청파로부터 바로 가로질러 갈 수 있다. 만리재로 방향 옹벽을 철거하고 근생, 사회복지시설, 문화시설이 배치된다.

매물들은 4억~6억대로 다양한데 대지지분이 크고 감정평가액이 높을 것 같은 매물들은 가격에 프리미엄이 붙었다.

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추진위원회에서는 45타입은 7억 930만원, 59타입은 9억 3,760만원, 84타입은 11억 2,100만원, 114타입은 14억 240만원으로 조합원 분양가를 추정하고 있다. 예상 비례율은 111.73%이다.

청파동 1가 89-18 일대에 신속통합기획을 확정했다. 노후주택 비율이 70%나 되고 최대 60m의 단차로 인해 보행연 및 차량접근성이 떨어지고 공원 및 생활 간접시설인 SOC 등의 기반시설이 부족하다.

마포에서는 주거환경정비 및 사업실현성을 고려해 용도지역을 제1종 및 제2종 7층에서 제2종주거지역으로 상향조정하고 최고 25층 수준의 유연한 높이 계획을 적용한다.

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경사지 특성을 고려해 단차로 인한 과도한 옹벽이 발생하지 않도록 데크형 대지조성 등 지형순응형 계획을 수립한다. 또한, 푸른언덕길 공원을 계획해 남산으로 열린 길을 확보한다.

용산구이기에 마포가 아니라 용산권으로 평가받기에 비싼 가격을 형성한다. 신축세대수는 1,953세대이고 임대세대수는 494세대이다. 분양세대수는 1,459세대로 일반분양세대는 71세대이다.

구역 내에 빌라가 많고 대지지분이 적어 일반분양 수가 적고 전용39, 49, 59타입이 전체의 74%이다. 평당 공사비는 737만원, 일반분양 수입은 860억원으로 추정한다. 비례율은 일반분양 수입이 낮기에 낮은 편이다.

공덕7구역은 과거 정비구역이 해제되었다가 다시 신통기획에 의해 정비구역으로 선정되려는 곳이다. 1930년대 지어진 낡은 주택들이 많고 경사도도 심한 곳으로 노후도가 높다. 그리고 재개발 후 688세대로 새로 탄생하게 된다.

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패스트트랙의 결과물로 종상향없이 2종으로 유지되고 용적률 230%에 최고 25층, 약 690세대로 계획이고 소유자는 300명대로 사업성이 좋다.

사전타당성검토 결과 동의률이 무려 71.2%나 되었다. 경사가 급한 곳이기에 얼마나 바뀔지 기대되는 곳이다. 약 160세대 이상이 일반분양으로 물량이 풀릴 것으로 보인다. 다만, 임대물량이 84세대로 가정된다.

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공덕1구역이 마포자이힐스테이트로 태어나고 나란히 연접해있는 공덕6구역, 7구역의 재개발 절차가 마무리된다면 만리재옛길의 낙후된 주택밀집지역도 새롭게 태어난 것으로 보인다.

신통기획에 공모신청만 되도 토지거래허가구역에 선정된다.

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토지거래허가구역으로 묶여버리면 "실거주 의무 2년", "잔금일로부터 6개월 이내 실거주 완료", "계약일로부터 3개월 이내에 잔금처리", "최종 1주택"이란 조건이 붙게된다.

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신통기획을 투자하기 전에는 토지거래허가구역인 것을 잊어버리지 않고 투자해야 한다. 서울에서 실거주하는 사람들이 가능하고 주택임대사업자는 갭투자가 가능하다.

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토지거래허가구역에서 허가 없이 거래를 하는 경우 징역 2년, 토지가격의 30%에 해당하는 벌금을 징수한다.

① 실거주 목적이 뚜렷해야 한다.

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② 의무사용 기간 2년을 충족해야 한다.

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단, 대가없는 상속이나 증여, 허가대상 미만의 토지, 경매의 경우는 허가받지 않고 거래가 가능하다.