한남뉴타운은 교통의 요지이지만 낙후된 구역이라 뉴타운 방식으로 재개발을 하자고 오랫동안 말이 많았다.

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지정 당시로부터 입지가 넘사벽이라 많은 사람이 관심을 가졌다. 한강을 남쪽으로 바라보고 서울의 중심이자 강남도 반포대교, 한남대교만 건너면 갈 수 있다.

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오늘은 대한민국 제일 비싼 재개발 구역 한남뉴타운 입지 진행상황 분석입니다.

한남뉴타운은 모든 뉴타운 사업 중 최상의 입지이지만 이해관계도 많아 굉장히 오래 걸린 사업이다. 과거 과열된 투자로 지분쪼개기, 조합간 조합원간 이해충돌이 너무 많아 진행이 느렸다.

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또한, 한강 조망에 있어서 조합원들의 이익을 최대화하기 위하여 동배치나 높은 용적률을 요구했다. 그러나 한강경관보호를 위한 관계관청의 행정지도와 충돌되었고 고도제한 등의 문제로 이리저리 치인 사업이다.

남산 경관 보호 취지로 고도제한 90m이 걸려있다. 그래서 넓은 건폐율과 층고가 낮은 사업으로 진행될 것으로 보인다. 최근 고도제한 완화와 관련해 시민들의 요청이 이어지면서 서울시는 심의 중이다.

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용산미군기지 이전과 국제업무지구와 함께 시너지를 내는 사업에다 기존에 군인아파트로 쓰던 "푸르지오 파크타운 아파트"가 분양아파트로 전환되어 사업성이 크다.

6호선 이태원역과 경의중앙선 한남역이 있는 더블역세권이다. 여기에 신분당선 용산 연장의 호재가 있다. 하지만 사업 타당성이 부족하여 역이 들어설 확률은 적다.

강남으로 가는 도로교통도 편리한데 한남대교와 반포대교를 타면 강남으로 갈 수 있고 강북으로도 가기 편리하다.

한강 조망이 가능하고 용산공원이 옆에 위치하여 자연친화적이고 고급 아파트 단지들로 이루어져 있어 우리나라 부촌 이미지를 간직한다. 대표적으로 나인원한남, 한남더힐, 유엔빌리지 등이 대표 부자 아파트이다.

한남동은 이태원역부터 한강진역까지 고급진 상권들이 잘 형성되어 있어 많은 인파들이 모인다. 라움미술, 한남동 카페거리, 한남오거리 상권, 한남더힐 상권 등이 대표적인 상권이다.

아쉽지만 구역해제가 되었다.

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20년대 들어 다시 뉴타운 사업에 찬성하기 시작했다. 20년 8.4 부동산 대책에 따른 공공재개발에 지원했지만 심사에서 탈락했다. 이유는 한남 1구역 토지 소유주가 지분쪼개기로 인한 동의율을 조작했기 때문이다.

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이후 개발을 원하는 사람들끼리 모여 민간재개발을 추진하고 있다

현재 사업시행인가 상태이고 1,500세대 이상에 지하 6층 ~ 지하 14층, 최고 높이 40.5m, 30개 동 아파트 및 복리시설이 들어선다. 운이 좋게도 20년도에 사업시행인가 신청이라 임대아파트 규제 30%를 피했다.

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현재 대우건설에선 써밋으로 고도제한 철폐를 통해 116m까지 실현시킨다고 말했다. 그러나 기대와 달리 고도제한 완화 설계 변경 일정이 늦어진다.

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그래도 대우건설에선 감정평가액 150%까지 이주비를 대출해주고 이주비 최대 10억 이상의 혜택을 준다.

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조합원 비리가 있었던 곳이고 대우건설에서 고도제한 완화설계를 본질적으로 시행하지 못하는데 이는 서울시 때문이다. 게다가 설계변경을 한다면 16년도 지침부터 바꿔야 하기 때문에 골치 아픈 상황이다.

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위치로는 이태원역과 가까워 대중교통이 편리하고 보광초를 안고 있는 초품아이다.

한남뉴타운 중 가장 빠른 구역이다.

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현재 이주 중이고 우리은행과 단독으로 이주비 대출 협정을 맺었다. 건설사는 현대건설의 디에이치이다. 디에이치 한남으로 탄생한다. 현대건설에선 단지 내 상가에 현대백화점, 학원가 조성이란 파격적인 조건도 제시했다.

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고도제한으로 최고층 22층, 197개 동에 5,816세대로 탄생한다. 조합원 분양가는 34평 기준 15억, 감정평가액은 단독주택 기준 평당 4,500만원, 다세대 주택은 평당 9천~1억원을 받았다.

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그러나 공사비 쇼크로 조합원들의 부담금은 약 3천억원 증가할 것으로 보고 있다. 그래서 속도전을 위해 빠르게 사업을 진행하려 하는데 조합이 설계변경안을 서울시에 제출했지만 받아들여지지 않았다.

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어느 정도 수정이 이루어져야 하기에 사업진행 과정에서 공사비 및 금융비용(이자) 상승 위험성이 있다. 따라서, 조합원 분양가는 공사비와 금융비용 상승 등으로 인해 더 상승할 수도 있다.

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아직은 초기 단계이다.

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23년 12월 촉진계획변경이 통과되었다. 최고 23층, 용적률 226%, 총 2,331세대의 아파트가 지어지고 이태원 청화 및 폴리텍대학 남쪽 블록이 12층까지 층수가 완화되었다.

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건폐율도 줄어들는 등 부분적 설계개선이 되었고 이후 건축심의를 통해 사업시행인가가 이루어질 것으로 보인다.

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오산중, 오산고가 가까워 학교 통학이 가까운 장점이 있다.

마찬가지로 초기 단계이다.

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평지비율이 높고 총 2,560세대의 아파트가 들어서는데 한남뉴타운 중 가장 한강변에 접도한 면적이 넓은 구역으로 23년 12월 촉진계획변경이 이루어졌다.

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설계변경에 따라 동 개수가 66개 동에서 52개 동으로 줄어든다. 그리고 한전 변전소 관련 이슈가 있는데 변전소 이전 이후 건축심의 등이 준비될 것으로 보인다. 한남 4구역과 비슷한 속도를 내고 있는데 한강 조망권이 가능한 세대가 더 많기에 가격은 더 비싸다.

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신분당선 동빙고역 연장, 경의중앙선 서빙고역과도 가깝기에 교통이 편리한 장점이 있고 서빙고초, 한강중학교가 멀지 않은 곳에 위치한다.

개발 진행 상황이 많이 더딘 편이다.

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현재 낙후된 곳이 많아 개발만 된다면 명실상부 강남급의 대단지들이 탄생할 것이다. 그러나 현재 낙후된 주택에 사는 사람들 모두가 엄청난 분담금을 부담할 수 있는 사람들이 아닐 수 있다.

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분명 한남동 주민들은 부자들이 많다. 하지만 예외란 것이 존재한다. 늘어나는 공사비와 강력한 긴축상황과 숨막히는 금리에 의해 부동산 건설사들도 자금난에 허덕이고 있다.

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이 상황에서 한남뉴타운 매물을 싸게 매입한다면 대박이겠지만 매물대가 엄청나게 비싸다. 기본 20억이 넘는 가격이라 아무나 들어갈 수 없는 곳이기도 하다. 게다가 20년 전부터 재개발 이슈가 있었지만 이제야 시작하는 곳도 있어 아마 완성이 되려면 한~참 남았다.