우리가 투자처로 관심을 두는 땅은 모두 호재가 있는 곳이다. 철도, 도로, 산업단지, 신도시든 뭔가 들어온다는 소식이 있다면 땅값은 오른다. 그 호재대로 땅값이 얼마일지를 계산하는 것이 땅 투자의 전부이다.

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계산만 잘해낼 수 있다면 땅 투자는 쉬울 수 있다. 그래서 이 원리를 모르기 때문에 공법을 배워도 투자가 어려워지는 것이다.

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공법을 공부해도 IC 앞 계획관리지역의 가격이 얼마나 할지 가늠할 자신이 없다면 IC공사가 진행 중이라도 땅을 사기 어렵다.

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오늘은 토지이용계획 통한 돈 되는 토지 찾기 FEAT. 용인 처인구 반도체클러스트에 대한 포스팅입니다.

제대로 된 토지를 투자하려면 답사보단 먼저 토지를 분석한다. 가능한 개발행위, 건축규모 등을 조사해야한다. 토지에 관한 정보는 토지이음에서 토지이용계획을 통해 할 수 있다.

토지이용계획은 필지별 개발 가능 여부와 토지의 가치를 분석해놓은 정보로 400개가 넘는 법률에 근거를 둔 행위제한 내용을 확인할 수 있다.

그 외에도 확인도면이란 지적도가 있다. 지적도는 토지의 경계를 구분하기 위한 것으로 토지의 모양, 주변 토지와의 관계, 도로와 관련된 사항 등을 확인할 수 있다.

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지적도는 특히, 현황도로(도로로 정해지지 않았지만 도로처럼 쓰이는 땅)와 접한 시골 땅을 살 때 유용하다. 현장에 가지 않고도 해당 토지가 법정도로와 접해있는지 알 수 있다.

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임야도는 임야, 즉, 산에 해당하는 토지를 나타내는 지도로 특히, 분묘가 있는지 파악할 수 있다.

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토지이용계획에 담긴 내용을 확인하는 것이 토지 투자의 기본이지만 토지이용계획에 나오는 모든 것을 알 수 없다. 당연히 돈을 벌 수 있는 땅만 확인하면 된다.

토지이용계획에는 여러 요소를 알 수 있는 항목들이 있다. 지목, 용도지역, 용도지구, 용도구역이 대표적이다.

지목은 주된 사용 목적에 따라 토지의 종류를 구분한 것이다. "공간정보 구축 및 관리 등에 관한 법률"에 따라 총 28개로 나뉜다. 하나의 토지에 여러 개의 지목이 존재할 때는 주로 사용하는 목적에 따라 결정한다.

지목은 토지의 성격이나 용도를 나타내며 현재 사용 상태를 따르기 때문에 사용 목적이 바뀌면 지목도 바뀐다. 지목도 변경이 가능한데 농지라면 농지전용허가, 임야라면 산지전용허가가 필요하다.

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다만, 농지 등의 전용허가를 받았을 때 지목이 바로 변경되는 것이 아니라 해당 토지에 건물을 지은 뒤 건축물이 준공 승인을 받았을 때 변경 신청을 할 수 있다.

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지목을 모두 알 필요는 없고 "대", "전", "답", "임야", "잡종지"가 투자할 때 유용하게 쓰인다.

용도지역은 토지의 이용, 건축물의 용도, 용적률, 건폐율을 결정한다. 용도지역에 따라 가능한 개발행위가 달리지므로 땅의 가치를 알고 싶다면 지목보다 용도지역이 더 중요하다.

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어떤 토지든 반드시 하나의 토지에 하나 이상의 용도지역이 지정된다. 지목은 하나의 토지에 하나의 지목이 지정되지만 여러가지 용도로 사용되고 있다면 주된 용도의 지목을 따른다.

투자로 접근 가능한 용도지역은 관리지역과 녹지지역 정도이다. 나머지는 이미 개발이 이루어져 가격이 너무 높거나 개발이 허용되지 않는 땅이다. "보전"이란 단어가 용도지역에 들어간다면 투자를 하면 안된다.

하나의 토지에는 하나의 용도지역만 지정할 수 있다. 용도지역은 토지의 일반적인 이용에 대한 규정이기 때문이다. 그러나 용도지역만으로 지역 특성에 맞는 세부적인 규정이 어렵다.

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따라서, 토지의 이용을 구체적으로 규제 또는 완화하기 위해 용도지구를 결정한다. 용도지역처럼 모든 토지에 적용되는게 아니라 필요에 따라 여러 개 지정할 수도 있고 지정하지 않을 수도 있다.

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용도지역이 땅이라면 용도지구는 그 속의 건물이다. 내가 원하면 살 수 있지만 관심 없으면 사지 않아도 된다.

투자를 위한 용도지구는 취락지구와 주거개발진흥지구이다. 용도지구 중에서 취락지구는 반드시 기억해야 한다. 이는 돈이 되는 땅이기 때문이다.

용도구역은 용도지역과 용도지구에 규정한 내용에 힘을 실어주거나 반대로 풀어주는데 사용한다. 용도지구와 마찬가지로 한 토지에 여러 개가 지정되거나 지정되지 않을 수 있다.

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국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조는 용도구역을 "토지의 이용과 건축물의 용도, 건폐율, 높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 따로 정하여 시가지의 무질서한 확산 방지, 계획적인 토지 이용과 관리를 위하여 지정한 것"이다.

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용도구역은 "규칙"이라 생각하면 된다. 토지이용계획에서는 상위 법률보다 하위 법률이 우선되므로 용도지역에선 가능해도 용도지구나 용도구역에서 허용되지 않는다면 개발할 수 없다.

용도구역의 대장은 "개발제한구역=그린벨트"이다. 하지만 그린벨트가 본격적인 개발을 할 때 "개발행위허가제한지역"을 지정할 수 있다. 그린벨트 내 토지가 집단취락지구로 지정되어 있다면 주변에 대규모 개발사업이나 도시 확장이 이뤄지다면 용도지역이 상향될 가능성이 높다.

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그린벨트 지정 전에 지목이 대지였던 땅은 그린벨트가 지정되고 나서도 건축할 수 있고 IC나 역세권 인근의 땅도 그린벨트 지정을 해제해 개발할 수 있다.

토지이용계획도에선 처인구 힐스테이트몬테로이 부지의 지목은 "산이다. 그리고 땅의 용도지역은 2종 일반주거지역이다.

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여기에는 지구단위계획구역으로 지정되었다. 지구단위계획은 용도지역, 용도지구, 용도구역을 통해 정하지 못한 개발계획을 정할 수 있기에 최고의 구역이다. 특히, 택지개발사업이나 정비사업 등 대규모 개발사업을 할 때 지구단위계획구역을 지정한다.

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이 일대는 대규모 인구가 유입되는 곳으로 아파트가 지어지고 등기가 완료되면 지목은 임야에서 대지로 변경될 것이다. 결국, 토지의 가치를 좌우하는 개발을 할 수 있는 여부는 "지목"이 아니라 "용도지역"이 결정한다.