우리가 비싸게 부동산을 사고 투자하는데 건축물대장을 보지 않고 위반건축물인 줄 모르고 투자했을 때 나의 투자는 위험한 것이다.

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위반건축물로 선정되면 대출도 잘 안 나오고 잘 안 팔린다. 그렇기에 투자하기 전에 꼭 확인하고 가야 한다.

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오늘은 위반건축물 임대차계약 이행강제금 투자주의사항과 법으로 대처하는 방법, 양성화 확인하기에 대한 포스팅입니다.

위반건축물이란 준공 후 증축, 대수선, 용도변경 등의 건축행위를 정해진 절차에 따르지 않고 불법적으로 행한 건축물이다. 보통 수익을 극대화하기 위해 불법적인 건축행위를 하게 된다.

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대표적인 예가 가구 수 제한이 있는 다가구주택을 쪼개기를 하여 세대수를 늘리거나 근린생활시설을 용도변경하여 사용하는 경우, 일조권 사선제한을 받은 계단식 구조의 베란다에 지붕을 씌우거나 옥탑방을 주거시설로 개조하는 경우이다.

ⓐ 원룸 쪼개기

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방의 개수를 늘려 단위면적당 수익을 극대화하려고 한 사례이다. 예를들어, 신도시 택지지구 단독주택용지는 지구단위계획에 의해 가구 수 제한이 되는데 한층에 쓰리룸을 1~2개 밖에 만들지 못하는 건물을 준공 후 불법으로 쪼갠다. 그렇게 6~8개의 원룸을 만들어 수익률을 극대화하려 하는 것이다.

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ⓑ 용도 변경하기

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사무실이나 상가, 창고를 주택시설로 이용하는 것이다. 다가구주택의 연면적 제한이나 법정 주차장 대수로 땅의 용적률을 다 활용하지 못하는 경우 일단 사무실이나 창고 같은 근린생활시설이나 업무용 오피스텔 등으로 준공한 뒤 나중에 주거용으로 사용하는 것이다.

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ⓒ 베란다 불법 확장

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일조권 사선제한으로 발생한 계단식 구조의 베란다 윗부분에 지붕을 씌워 내부 공간을 확장한다.

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ⓓ 옥탑방 설치 및 다중주택, 고시원, 모텔 취사시설 설치

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취사가 불법인 공간에 취사시설 설치하거나 옥상에 주거시설 설치하는 것이다.

위반건축물은 대부분 두가지 경로로 적발된다. 항공촬영에 의한 적발이나 세입자나 주변 건물주 같은 사람들의 민원으로 적발된다.

위반건축물로 선정된다면 일정기간 시정명령을 한 뒤 이행강제금을 내게 한다. 또한, 건축, 인허가 및 각종 영업허가 시 제한이 있고 임대, 매매, 대출 등 재산권 행사에 제약을 받는다.

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이행강제금은 영리 목적이나 상습적인 위반 행위를 할 경우 가중될 수 있고 건축법 제80조의 규정에 의거하여 원상복구 될 때까지 반복해 매년 이행강제금을 부과한다.

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앞으로 이행강제금 금액도 점점 증액된다. 현행 건축법에 따르면 1회 강제이행금은 위반건축물의 면적에 1㎡당 시가표준액의 절반을 곱해 산출한다. 하지만 여기에 절반이 아닌 전체를 곱하여 2배로 높이려 한다.

먼저, 불법용도변경 사항을 고지하지 않은 상태에서 매매 및 임대차 계약을 하게 한 중개사는 처벌받고 계약취소 및 손해배상책임을 물을 수 있다.

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상가의 경우 기존 업종을 승계받아 영업하는데는 문제가 없지만 신규로 허가가 안 나오고 사업자등록을 새로이 받아 영업을 하는 경우 인허가 상의 문제가 발생할 수 있다.

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다가구주택을 계약하는 경우 전세대출이 불가능하다. 상가주택의 경우에도 위반건축물로 등재되어 있으면 전세대출이 불가능하다. 월세로 살 경우에는 월세소득공제가 불가능하다. 게다가 행정집행으로 건물을 강제로 원상복구시킨다면 임차인은 강제퇴거해야 한다.

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그래서 굳이 하자 있는 위반건축물을 계약하기 보다는 조금더 비싸더라도 하자 없는 물건을 계약하는 것이 더 낫다.

정부에서는 이따금으로 위반건축물 양성화 기간을 운영하기도 한다. 1980년대 이후 5번을 시행했고 2000년, 2014년 이후 아무런 소식이 없다.

주거안정을 위해 시행되는 제도로 주택의 경우 단독은 165㎡ 이하, 다가구 330㎡ 이하, 다세대는 85㎡ 이하만 해당하며 토지는 사용승낙을 받은 본인소유 혹은 처분제한이 없는 국공유지에 지어진 것에 대하여 불법건축물 양성화 신청이 가능하다.

건축물대장을 확인하면 된다. 위반건축물일 경우 오른쪽에 위반건축물이라고 나타나고 위반내용도 변동사항에 표기된다. 예를들어, 베란다 불법증축 같은 경우이다.

다세대주택일 경우 "집합(아파트, 연립주택 등)"을 선택한 후 대장종류는 "표제부"나 "전유부"를 선택하면 되는데 각 호를 분석해야하므로 "전유부"를 선택한다. 그리고 위반건축물이라면 다음과 같이 나온다.

위반건축물을 매수한 경우라면 금전적으로 보상을 받더라도 모두 치유되기 어렵다. 그래서 현명한 대처방법을 살펴보자

"민법 제582조에서는 하자담보책임의 권리행사기간을 그 사실을 안 날로부터 6개월"로 제한하고 있다. 따라서, 매수인이 그 사실을 알고난 후 6개월 이내에 법적조치를 취하지 않는다면 이후에 하자담보책임을 묻기 어렵다. 그래서 이 기간을 반드시 기억한다.

원래라면 중개인이 불법건물임을 알리고 중개해야 하고 매도인도 불법건물임을 알리고 매도해야 한다. 만약, 매수인이 위반건축 사실과 이행강제금 부과사실에 대해 충분히 고지받지 못한 경우 매매계약한 경우 추후 계약취소 또는 손해배상을 할 수 있다.

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그러나 불법건물임을 인지하고 계약을 체결하였거나 본인 과실로 하자 사실을 알지 못한 경우에 매도인과 공인중개사에게 책임을 묻기가 어렵다. 만약, 건축물대장에 나와있지 않고 추후에 발견될 경우를 대비하여 특약을 걸 수 있다.

그리고 민사소송도 진행할 수 있는데 민사소송을 해도 매도인에게 재산이 없는 경우 구제받기 어렵다. 따라서, 민사소송 전에 매도인이 보유하고 있는 부동산 등에 가압류를 걸어둔다.

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민사소송 손해배상의 범위는 계약해제를 하는 경우 매매대금 및 철거를 하는 경우 철거비용, 등기할 때 지출한 취득세 등 세금과 중개수수료 등 모든 증빙자료를 모아 손해배상 받을 수 있다.