신통기획이란 오세훈 서울시장이 서울 주택경기와 한강변 일대를 리뉴얼하기 위해 발표한 기획이다. 이름하여 신속통합기획으로 기존의 정비계획보다 더 빠르다.

이렇게 6대 재개발 규제완화 발표 이후 공모방식을 도입하여 신통기획 민간재개발을 추진하고 있고 현재 6차 선정구역까지 발표했다.

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오늘은 신통기획 장단점 신통기획적용단지 최악의 변수는 토지거래허가제에 대한 분석입니다.

신속통합기획은 정비계획 수립 단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고 서울시와 자체구, 주민이 합쳐 복잡한 정비사업을 하나의 기획으로 엮어낸다.

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기존에 정비구역이었던 아파트들이 조합원들과의 갈등, 정부의 규제 등으로 인해 구역이 해제되거나 사업이 지지부진한 사례가 있다.

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이런 구역이 신당10구역이 대표적인데 신당10구역은 신통기획에 선정되고 패스트택을 통해 안전진단이 통과되었다. 이렇게 오랫동안 표류되던 구역들이 신통기획의 혜택을 받는다. 그러나 여전히 그곳에도 반대가 많다.

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조합원들끼리 싸워서 단톡방이 폭파되고 조합설립 반대하는 상가나 토지주인들이 많아 아직 난항을 겪는 곳도 있다고 한다.

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이런 신통기획은 6가지 특징이 있다. 지구단위로 수립을 개정, 공모방식 도입, 재개발 임대주택 확대시 연면적 기준 도입, 패스트트랙 도입, 공공주택 인센티브 개선, 수시모집 전환, 입안 동의율 완화이다.

서울시에선 2종일반주거지역에 7층까지만 올릴 수 있는 규제를 폐지하고 상업지역의 주거비율을 높인다. 또한, 의무공공기여도 폐지하여 용적률 완화를 통해 사업성을 증대시킨다.

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이는 주택수요와 상가수요가 증가하는 추세를 반영하여 상업-준주거지역 비주거지역비율을 10%, 5%로 한시적 완화를 한다.

패스트트랙이 적용되는 곳은 재건축의 경우 "주민제안이 있고 지구단위계획 등 공공의 계획방향이 수립된 지역"이다.

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재개발의 경우 "주민제안이 있고 개발사업 경관심의 비대상(면적 3만㎡ 이하)인 소규모 구역이다. 하지만 위 개선안은 2차 선정지부터 적용된다.

재개발 사업의 경우 입안 동의율을 토지등소유자 2/3에서 1/2 이상으로 변경하도록 했다. 또한, 공공인센티브를 개선하여 안전, 감성 디자인 특화 단지에게 용적률 완화 혜택을 준다.

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그리고 아이들과 함께 지내는 실내놀이터 및 키움센터 등 돌봄시설도 확대하고 지역별로 맞춤형 인센티브를 준다.

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재개발 사업에 임대주택 의무건립 산정 기준에 "연면적"이나 "세대수"를 선택하여 산정할 수 있다. 연면적을 선택하면 중형평형을 공급할 수 있게 되어 다양한 수요를 맞춘다.

과거에는 주민제안으로 진행되어 사업성을 좋게 포장할 수 있었다. 그래서 교통, 교육, 일조권, 인동거리, 기부채납 등 여러 영역에서 무리한 사업계획으로 접수되었고 서울시에서 계속 보완요청을 받아 속도가 더뎠다.

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그래서 이 부분을 없애 서울시에서 아예 도시계획업체 및 건축설계업체를 선정하여 초기 재개발 진행과정을 서울시 주도로 할 수 있게 되었다.

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이를 통해 기존에 5년 걸리던 시간을 신통기획을 통해 2년 6개월로 단축할 수 있는 "속도성"에 장점을 가진다. 또한, 추진위원회를 없애 "조합직접설립제도"를 적극적으로 추진하여 기간 단축에 이바지한다.

서울시가 주도로 하기 때문에 주민들과의 의견과 충돌이 있다. 그리고 공모 신청 이후에는 후보지가 선정되지 않았음에도 불구하고 "토지거래허가구역"으로 묶여버리는 치명적인 단점이 있다!

오세훈 시장은 토지거래허가제를 긍정적으로 보기 때문에 현 정부 및 오세훈 시장이 있을 때까지는 신통기획은 토지거래허가구역으로 묶여있을 가능성이 매우 높다.

만약, 신통기획에 공모 신청을 하고 떨어진다면 그야말로 후보지에도 선정되지 못한데다가 토지거래허가구역으로 묶여버리는 최악의 상황이 된다.

서울 정비사업의 경우 아파트 최대 높이가 35층으로 제한되어 있었다. 하지만 여의도 시범아파트처럼 최대 50층까지 올라갈 수 있다. 2종일반주거지역에서 높이 규제 완화, 용적률 상향 등의 혜택을 준다.

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역세권 내 개발가능용적률을 무려 300~700%까지 상향시키는데 주거단지 저밀 개발은 300%까지 주거단지 고밀 복합개발은 700%까지이다.

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그 외에도 모아타운과 연계한 사업, 공공시설 지상부나 지하부분 연결통로를 통한 입체적 활용, 수요맞춤으로 공원 외 주차장 등을 설립한다.

상계주공 5단지가 신통기획으로 현재 2종일반주거지역인데 3종일반주거지역까지 종상향을 추진한다. 해당 단지는 5층짜리 저층아파트이고 용적률이 93%로 사업성이 좋다.

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하지만 분담금이 무려 5억원 이상이 되어 그만한 분담금을 감당할 만한 사람들이 없어 조합원들의 불만이 커지고 있다. 이유는 용적률이 낮긴하지만 소형평수이기에 대지지분이 작기 때문이다. 996가구로 새로 태어나지만 기존 조합원 수가 844세대라서 일반분양이 없는 것도 문제이다.

신통기획을 통해 여의도 시범아파트는 용적률 최대 399.99%, 최대 65층까지 설립할 수 있다. 정비기간은 5년에서 최대 2년까지 단축할 수 있다.

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최대 65층까지 올라가고 신탁방식으로 진행 중이다. 또한, 여의도 비욘드조닝, 공공기여분을 통해 한강변 문화공원 조성을 한다. 준주거지역으로 종상향을 받은 시범아파트는 여의도의 대장아파트가 될 것으로 보인다.