성수전략정비구역 분석 각 지구별 특징 사업성 분석

대한민국 최고로 비싸다고 여겨지는 재개발 구역이 바로 성동구의 성수전략정비이다.

그런데 2011년 정비지역 선정 이후 정말 오랜 시간이 걸리고 이제 건축심의가 들어간다. 심지어 조합은 17년에 설립되었는데 말이다.

이 성수전략정비구역은 총 4구역으로 나뉘고 현재는 토지허가거래구역으로 지정되어 실거주 조건이 붙는다.

오늘은 성수전략정비구역 현황 각 지구별 특징 사업성 입지 분석을 해보겠습니다.

성수전략정비구역

성수전략정비구역은 성동구 성수동 한강변 중심으로 이루어진다. 총 4구역으로 진행되고 과거 한강르네상스 개발과 함께 시작된 사업으로 현재는 유일하게 남은 구역이다. 나머지는 일몰제로 인해 중단되었다.

성수전략정비구역은 무주택자들에게 유리한다. 그 이유는 토지거래허가구역이라 실거주 의무가 존재한다.

성수전략정비구역은 과거 성수공단의 배후 주거지역으로 공단이 모두 이전하고 노후화되었다. 그러다 오세훈 시장이 야심차게 준비하였지만 사퇴를 하게 된다.

박원순 시장이 사망 후 다시 오세훈 시장이 당선되면서 현재 50층 개발 특례를 받고 건축심의 중이다. 구역은 총 4구역으로 나뉜다.

이 중 가장 사업성이 좋고 대장이 될 곳은 1지구로 가장 많은 세대가 있고 성수동의 유명 아파트들과 근처에 있다.

성수동

성수동은 성동구의 한 동으로 근처 트리마제, 아크로서울포레스트, 서울숲갤러리아포 같은 고가의 아파트들이 즐비해 있는 부촌이다.

성수동에 오래 거주한 사람들은 상가들이 많은 상원길을 뚝섬이라 부른다. 이는 뚝방길이란 산책로가 인접해있어서 그렇게 부르는 것 같다.

사대문과 강남 모두 가기 편리한 교통의 요지이고 한강뷰와 거대한 공원, SM엔터, 큐브엔터 등의 입주가 땅값을 올리는데 한 몫을 했다. 또한, 공장지대를 개발한 힙한 감성으로 MZ들을 자극시키고 있다.

하지만 아직 공장지대가 남아있어 공장과 초고층아파트가 혼재한 모습이라 특이하다. 그러나 이제는 새롭게 태어날 준비를 한다.

대상 전체 구역을 "특별건축구역"으로 지정하여 디자인 혁신을 유도하고 있다. 특별건축구역으로 지정되면 건폐율, 용적률에서 데크, 하부개방형 커뮤니티 시설 등이 제외될 수 있다.

그 덕에 단지 내부에 입체데크를 세울 수 있다. 그리고 물결 형태의 스카이라인과 한강 조망 세대수를 최대한 확보하기 위해 점층형 경관을 조성한다.

층수제한이 풀린 덕에 스카이라인이 매우 아름답게 형성된 멋진 한강뷰의 아파트가 개발된다.

입지

성수전략정비구역은 강변북로로 가로막혀 있던 대지여건을 개선하여 걸어서 한강변을 접근할 수 있도록 한다.

성수동, 한강 연결축에 상업, 업무, 여가 기능을 추가하려 한다. 뚝섬 연결축에는 수변공원과 더불어 각종 공공서비스 기능을 집어넣으려 한다.

한강변에 최대 50~70층의 주택을 설립하려하고 한강조망권을 그대로 볼 수 있도록 남향으로 설계한다.

2호선 뚝섬역과 성수역, 분당선 서울숲역을 이용할 수 있고 성수대교와 영동대교를 건너면 바로 강남으로 갈 수 있는 곳이다. 분당선을 이용하면 한 정거장이면 압구정으로 간다.

강변북로, 동부간선도로, 내부순환도로, 올림픽대로 등 바로 이용할 수 있어 교통이 매우 편리하다.

1지구

성수 1지구는 19만 4,398㎡의 면적을 가지고 세대수는 3천세대 이상이다. 입지적 특성을 극대화하기 위해서 강변북로 지하화사업으로 수변공원을 조성한다. 희소한 한강변 프리미엄을 누릴 수 있다.

서울숲은 서울 최대 공원이며 삼표 레미콘 공장 부지가 이전하면서 수변공원의 가치가 더 오른다. 트리마제 옆이고 사업성이 좋아 사업진행률이 가장 빠른 편이다.

성수동에서는 크래프트 타운 개발이 본격화된다. 이번 프로젝트는 예전 이마트 본사 부지를 개발한다. 크래프톤은 부동산 펀드를 통해 22년 부지를 인수하고 개발하고 있다. 지하 8층에서 지상 17층까지 사무실과 판매시설이 포함된다.

또한, 크래프톤은 전체 면적의 80%를 임차했으며 인근 부동산을 추가로 매입하여 크래프톤 타운을 만들고 있다.

1지구는 30~50층의 준초고층을 건설할 예정이다. 현재는 건축심의 중이고 추정 비례율은 약 106%, 공동주택도 감정평가시 아파트의 시세가 반영되어 조금 더 올랐다. 조합원 분양가는 평당 6,500만원으로 일반분양가는 평당 8,500만원으로 추정한다.

트리마제, 갤러리아포레, 아크로서울포레스트와 근접하여 교통도 편리하여 향후 성수전략정비구역의 대장이 될 것이다. 그래셔 가장 비싸다.

2지구

2지구는 13만 1,980㎡의 면적으로 택지면적 확대에 따른 세대수가 증가한다. 기존 토지면적에는 주택용, 근린생활시설, 종교용지 등의 택지가 6만 8,176제곱미터였지만 변경하여 8만 6,560제곱미터로 늘었다. 그리고 세대수도 기존 1,900세대에서 2,400세대로 증가하였다.

또 대형평수 대신 중소형 평형도 늘어나 신축물량 증가로 이어졌다. 다만, 건축물의 높이가 확정되지 않아 향후 건축심의 과정에서 특별건축구역을 고려하여 건폐율과 용적률, 일조 등을 위해 높이 제한을 완화한다.

조합은 기존 계획상 최고 50층(150m)로 계획된 층수와 관계없이 내달 개최되는 총회에서 조합원의 투표로 최고 층수를 결정한다. 그러나 상가 조합원이 많아 속도가 더디다.