부자들이 사는 압구정동과 마찬가지로 유명한 부촌이다. 그리고 최초의 "현대"라는 이름이 붙는 아파트이다. 현대건설과 현대산업개발이 분리되기 이전에 현대건설의 이름으로 최초로 지은 것이다.

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"현대"라는 이름을 달고 지은 첫번째 아파트로 당시에는 최고의 주거환경을 주려고 노력했다. 처음 분양에는 그다지 이득을 보지 못했으나 입소문을 타면서 결국 대성공했다.

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하지만 세월을 이기는 것은 없는 법이다. 50년이 된 아파트로 새롭게 태어나야 한다는 이야기들이 많이 생기면서 현재는 리모델링하여 르엘 이촌으로 새롭게 탄생한다.

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오늘은 용산 이촌동 현대맨션 르엘이촌 리모델링 분양가 용산정비창 호재 분석입니다.

롯데건설의 하이엔드 브랜드인 르엘이 적용되었다. 원래 현대아파트는 15층의 653세대였다. 지어진지 50년이 된 아파트로 리모델링하자는 말이 2000년대 초반부터 나왔다.

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하지만 별 진척이 없었다. 그러나 근처 렉스아파트는 래미안 첼리투스라는 고층 아파트로 재건축되어 현대맨션 주민들에게 자극을 주었다.

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그래서 재건축하자는 말이 많았지만 한강변 아파트이고 2010년대에는 재건축에 대한 규제가 빡세지면서 재건축이 아닌 리모델링으로 전환되었다. 결국 20년만에 시작하는 것이다.

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현재는 단지 내 위치한 건물들은 콘크리트 뼈대만 남기고 모두 철거하였다. 현재는 스캐폴딩을 시작하여 곧 모든 건물이 철거된다.

1단지(11, 12동), 2단지(21, 22, 23동), 3단지(31, 32, 33동)는 기존 8개 동에서 9개의 동으로 증축하고 97세대를 일반분양하여 사업성을 증가시키고 조합원의 분담금을 낮춘다.

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콘크리트 뼈대는 기존의 현대건설이 사용했던 것을 그대로 사용하고 최대한 평수를 확장하기 위해 베란다와 복도를 모두 트고 층고 높임을 실시한다.

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기본적인 시설과 수영장, 사우나/스파, 피트니스 센터 등도 들어서며 단지내 지하주차장이 들어서며 지상에는 도로를 만들지 않는다.

조합원들은 분담금을 입주시 100% 납부해야하고 일반분양분은 후분양 후 분담금을 부담한다. 공사비 변동이 없는 혜택과 조망형 이중창호, 고급 내장재 및 가구 등을 제공한다.

리모델링 아파트는 재건축과 달리 재초환도 없고 전매제한도 없다.

이촌르엘은 수평 및 별동증축으로 용적률을 210%에서 308%까지 올리고 세대수를 653세대에서 750세대까지 증가시켜 일반분양을 97세대 모집한다.

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38평은 48세대, 45평은 48세대, 60평은 1세대 일반분양한다. 그런데 리모델링도 30세대 이상 일반분양하면 분양가상한제가 적용된다.

분양가는 평댱 5천만원에서 7천만원을 가정한다. 분양가 상한제가 적용되어 조합원 분담금이 더 커졌다. 대부분 대형평수이므로 38평 45세대, 45평 45세대, 60평 1세대 분양한다.

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르엘 이촌의 경우 당연히 한강조망권이 가능한 동과 호수들이 로얄동이자 프리미엄이 더 붙는다. 롯데에선 한강조망권을 위해 스카이커뮤니티와 공중정원까지 설치한다.

리모델링은 기본 골조를 그대로 두고 낡은 건축물의 내부와 시설을 고치는 작업이다. 낡은 건축물을 때려부수고 새로 짓는 재건축과는 다르다. 그래서 사업성이 적다.

하지만 각종 세금이나 인허가 문제들, 공사기간에 각종 행정절차가 적어 재건축보다 사업이 더 수월하다. 하지만 사업성은 재건축이 완승이다.

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리모델링은 수직증축과 수평증축으로 이루어지고 수평증축은 말 그대로 여으로 건물을 늘리는 것이고 수직증축은 위로 층을 늘린다. 보통 수평증축이 사업성이 조금 더 낫다.

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그러나 수직증축을 허락받기 위해선 안전등급 C등급 이상이 되어야 한다. 수평증축은 B등급 이상이 되어야 한다. 수직증축이 더 까다로운 절차를 지나야 한다.

수평증축은 기존 아파트 건물 옆에 새 건물을 지어 덧대는 방식이다. 수직증축보다 안전성 검증이 간소하다. 그러나 사업성을 늘리기 위해선 건폐율이 작아야 한다.

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그래서 건폐율이 높은 단지에선 리모델링을 통해 늘어나는 가구수는 제한적이라는 단점을 가지고 수직증축에 비해 사업성이 낮다.

수직증축은 기존 꼭대기 층에 2~3개의 층을 더 올려 새 집을 짓는 방식이다. 기존 층수에 따라 최대 15% 이상까지 가구 수 확대할 수 있다.

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그래서 수평증축보다 기존 공간 제약이 적어 사업성이 더 좋지만 안전성 검증이 더 까다롭다.

지하철 4호선, 경의중앙선 이촌역 동쪽에, 경의중앙선 서빙고역에 서쪽에 위치하는 한강뷰 아파트이다.

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북측으로 용산공원과 국립중앙박물관이 있고 남쪽에 래미안 첼리투스가 위치한다. 동작대교가 근처에 있어 강남권까지 가기 편하며 이수교차로 라인으로 접근이 용이하다.

주변에는 왕궁맨션(25억), 래미안 첼리투스(35억), 반도아파트(28억) 등 평당 1억을 자랑하는 어마무시한 가격의 아파트들이 줄지어져있다. 그리고 이촌동 한강변 아파트는 오래 지어졌음에도 불구하고 용적률도 굉장히 높아 사업성이 안 나는 편이다.

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학군으로는 조금 먼 곳에 신용산초등학교와 용강중, 중경고등학교가 있다.

용산 국제업무지구 개발 구상은 향후 국제업무지구로 개발될 용산 정비창 일대에 대한 개발이 시작된다.

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용산정비창 부지는 서울 여의도 공원의 2배, 서울 광장의 약 40배의 크기이다. 서울에 남은 마지막 대규모 가용지이자 미래 발전 가능성이 크고 용산의 미래 먹거리이다.

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현재 추진 중인 서울시의 구상으로는 용산정비창 일대는 초고층 마천루 사이에 넓은 공원과 녹지가 있고 글로벌 기업이 입주하는 미래의 대한민국 실리콘밸리이다.

"입지규제 최소"지역으로 규정하고 상한 용적률을 무려 1,500%까지 허용하고 전체 부지의 70% 이상을 업무, 상업 등 비주거 용도로 채우며 고밀도 개발에 따른 영향을 최소화하고 공공성을 확보하기 위해 전체 부지 개발 시설을 40%대로 결정했다.

용산 국제업무지구와 비슷한 곳은 뉴욕의 허드슨 야드이다. 용적률이 무려 3,000%까지 허용된다. 아마 용산정비창 부지가 개발되면 대한민국의 랜드마크로 인정될 것이다.