대도시를 지나가고 서울로 여행갈 때마다 수많은 빌딩들을 보고 "이런 건물을 소유하고 싶다", "서장훈처럼 월세 받고 살고 싶다" 등등 생각을 많이 합니다.

하지만 생각은 쉽지만 현실로는 너무 어렵다. 내 집 마련도 힘든 세상에 "상가"나 "빌딩"은 더더욱 어렵다고 생각한다.

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하지만 아파트 시장은 날이 갈수록 규제가 바뀌고 강해졌다 약해졌다 반복을 한다. 대신, 숨통을 돌릴만한 곳은 상가나 토지이다.

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오늘은 건물주 되어 임대료 받기 상가 수익률 적정 매도가 계산방법에 대한 포스팅입니다.

상가투자는 사람들이 갖는 두려움이 몇가지 있다.

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① 상가는 돈이 많아야 할 수 있다.

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임대료를 받으려면 상가가 있어야 하는데 너무 비싸지 않느냐이다. 건물주는 부모로부터 물려받은 건물이 있어야 한다고 생각하거나 상가를 살 때 내 돈 수십억이 필요하다고 생각할 수 있다.

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② 상가는 공실이 될 위험성이 크다.

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신도시 같은 경우는 특이한 경우이기에 공실이 많다. 그러나 아파트는 비어있는 경우는 상가만큼은 아니다. 그 쾌적한 신도시도 비싼 돈 주고 산 상가가 임대료를 못 받을 수 있다.

상황에 따라 다르지만 소액으로도 가능할 수 있다. 그러나 소액의 기준은 사람마다 다를 수 있다. 상가를 저렴하게 투자하는 방법은 3가지이다.

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먼저, 경매를 활용한다.

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경매를 공부하게 되면 다양하게 나온 경매 물건 중 아파트에 관심을 가장 많이 보인다. 아파트는 사람들에게 익숙한 형태이고 선호도가 높기 때문이다. 나 역시 경매공부 할 때에는 먼저 아파트를 보고 분석했다.

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하지만 아파트는 각종 정책으로 골치아파졌다. 하지만 상가는 아파트와 조금 다르다. 상가의 경매 경쟁률은 아파트보다 현저히 낮고 낙찰가율도 낮다. 이유는 상가가 비싸다고 생각하기 때문이다. 서장훈도 자신의 건물을 경매를 통해 취득했다.

부산 금정구에 올라온 상가이다. 감정가는 6억 2천만원인데 유찰되어 4억 9천만원까지 떨어졌다.

아직 낙찰은 되지 않았지만 말소기준권리일이 임차인 전입일자보다 앞이라서 대항력이 생기지 않는다. 앞으로 어떻게 진행될 지 모르겠지만 권리분석에서 크게 문제가 없는 물건이다.

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상가는 정부가 내놓은 부동산 정책에 비교적 자유롭다. 특히, 대출이 그런데 지역이나 개인의 상황에 따라 낙찰가의 70~90%까지 대출을 받을 수 있다. 또한, 임대보증금을 활용하면 투자하는 금액은 더 줄어든다.

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경매로 상가를 낙찰받아 대출을 80%로 받고 임대보증금을 4천만원 받는다고 가정하면 5억짜리 상가를 낙찰받아도 4억은 대출, 1억이 필요한데 임대보증금을 4천만원을 받으면 실제로 투자하는 금액은 6천만원이다.

임대수익률이란 내가 취득한 상가에 임차인이 들어왔을 때 받게 되는 임대료를 기준으로 수익률을 계산한다.

만약 상가를 취득할 때 대출을 활용했다면 수익률이 달라진다. 이자와 대출금이 있기 때문이다. 월 임대료를 300만원, 매매가격을 10억, 임대보증금을 4천만원으로 가정하면 임대수익률은 3.75%이다.

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분모에 나오는 "매매가격"은 각자가 예상하는 "매도가격"이다. 상가는 정확한 매매가격을 알기 어렵다. 시장상황과 감가상각에 따라 가격 차이가 생긴다.

이렇게 대출을 활용할 경우 임대수익률은 더 커진다. 적절하게 대출을 활용하는 것이 중요하다.

적정 매매가 구하려면 월 임대료와 임대 수익률, 보증금을 활용해 계산한다.

상가의 적정 매매가를 구하는 방법은 1년 임대율에 현재 임대수익률을 나누어 보증금을 더하면 계산이 된다. 월 300만원에 임대수익률 3.75%, 보증금 4천만원을 가정하여 계산했다.

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그러나 상황에 따라 다르기에 정확한 금액을 계산하기 어려울 때는 물건의 감정가나 시세를 알아보고 대출이나 임대보증금을 활용하고 실제 들어가는 투자금을 산출했을 때 그 금액이 자신이 감당할 수 있을지 확인해야 한다.

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실제 투자금 대비 수익률이 자신이 원하는 정도인지 확인하고 자신의 투자금을 넣었을 때 얼마나 빠르게 손익 분기점에 도달할 수 있을지 확인한다면 소액의 기준을 정하는데 좋다.

내가 5억짜리 상가를 낙찰받고 대출을 3억원, 월 임대료를 200만원, 임차보증금을 3천만원이라 가정한다. 임대수익률과 상가 적정매매가를 구해보면 이렇게 나온다. 그리고 매매가격은 장사가 잘 되고 물가상승률에 따라 8억이라 가정했다.

대출을 활용하므로 금리 4%로 40년으로 가정하면 1년 대출 이자는 100만원이다.

대출을 활용했을 때 임대수익률은 2.55%가 나온다. 그러면 상가의 적정 매매가는 다음과 같이 나온다.

매도를 한다면 9억 7천만원에 매도하는 것이 가장 적절하다. 감정가인 8억보다 3억 떨어뜨려 5억으로 낙찰받기 때문에 일정 부분 확정 수익이 생기고 이 물건을 적절 매매가인 9억 7천만원에 매도한다면 4억 7천만원의 차익이 생긴다.

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이렇게 계산하여 상가 투자를 통해 임대수익과 매도차익을 얻을 수 있지만 당연히 세입자가 잘 들어올 만한 입지의 물건을 싸게 낙찰받는 것이 중요하다.