부자들은 자산의 폭발적 성장을 이룰 수 있는 것은 "토지"라는 것을 안다. 내가 아는 지인은 하남 토박이인데 스타필드 토지보상이나 교산지구 보상으로 상속세 계산이나 하며 칡이나 캐고 산다.

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아파트 가격은 아무리 많이 올라도 5배~10배까지 오르지만 땅은 개발호재가 있고 사고파는 타이밍을 잘 잡으면 10배 이상이다. 부자 중에 땅에 투자하지 않는 사람은 없다.

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그러나 어렵고 종잣돈도 많이 필요할 것 같다. 게다가 그저 싸다고 개발될 것 같아서 아무렇지 않게 투자했다간 그냥 물린다.

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그래서 오늘은 토지투자하기 좋은 땅 찾기 토지투자자 유형과 팔기 쉬운 토지 조건에 대한 포스팅입니다.

토지는 아파트와 다르게 환금성이 어렵다.

부동산 투자의 핵심은 ​"입지"와 "환금성"​이다.

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정부는 부동산 투기를 억제하기 위해 대출 제한, 세금 중과, 자금조달계획서 제출 등으로 억제했다.

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하지만 토지는 이런 정부의 대책에 민감하게 반응할 필요는 없다. 취득세 중과나 보유세 폭탄을 맞을 필요도 없다. 정부규제와 경기 흐름에 무관하게 계속 투자해나갈 수 있다.

우리가 토지 투자를 어렵다고 생각하는 이유는 당연히 투자할 만한 땅인지 모르기 때문이다.

부동산을 임장하러 간다면 주택, 상가 등은 이미 완성된 상태이므로 사용가치와 교환가치 등을 판단할 수 있다. 하지만 토지는 그 용도와 가치를 판단하기 어렵다.

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토지를 임장해도 이게 뭐에 쓰일지 용도가 정해지지 않았기에 굉장히 당황스럽다. 토지의 등기부등본을 봐도 어려운 용어 밖에 써있지 않아 투자하기도 굉장히 껄끄럽다.

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마지막으로 투자할 땅을 찾기가 어렵다는 것이다. 아파트나 상가 등은 부동산중개소를 찾을 수 있다. 그러나 토지는 투자할 만한 물건을 소개해주는 부동산중개소부터 어렵다.

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그래서 토지투자는 블루오션이고 진입장벽이 있어 함부로 투자하지 않아 정보의 비대칭이 생긴다. 물론 그곳에서 큰 돈을 버는 사람도 있다.

아파트나 상가는 가격이나 입지를 객관적으로 파악할 수 있지만 토지는 판단하기 어렵다. 그래서 토지는 어떤 목적으로 투자할 지 생각하지 않고 접근한다면 실패한다.

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싸고 좋은 땅은 없지만 좋은 땅을 싸게 사는 방법을 공부해야 한다. 특히, 토지는 매수할 때부터 매도타이밍과 내 물건을 사줄 수요가 누구인지 생각해야 한다. 팔기 쉬운 토지의 조건이 있다.

한 가지 용도보다 여러 방향으로 활용할 수 있는 땅이 최고다. 그리고 이왕이면 건축할 수 있는 건물의 규모가 크다면 최강이다.

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투자로 성공하려면 어떤 목적으로 토지 투자를 할 지 미리 생각해야 하고 목적에 부합하는 용도의 토지를 살아야 한다.

토지는 어떻게 가공하고 활용하느냐에 따라 다양한 가치로 바뀐다. 가격이 상승하는 시점에도 어떤 자산보다 높다. 그래서 송희구 작가도 토지투자로 큰 돈을 벌고 그 가치를 책으로 녹아냈다.

토지투자를 통해 돈을 벌려고 하는 사람들의 유형은 크게 세가지이다.

초보자가 가장 쉽게 시도해볼 만한 방법이 시세차익형이다. 보통 아무것도 지어져 있지 않은 나대지를 매수하고 일정 기간 보유했다가 개발호재 등이 실현되는 시점에 매도하여 양도차익을 추구한다.

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개인 간에 매매하는 것이 아닌 국가를 상대로 보상을 받는 투자도 시세차익형이다. 토지 시장은 다른 부동산에 비해 "수요와 공급"이 모두 제한적이다.

거래량이 적으니 가격 변동도 드물게 일어나며 정체하는 모습을 보일 수 있어도 토지 가격이 하락하는 경우는 드문데 영일만의 포항 포스코퓨처엠 토지부지가 드물게 하락했다.

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이유는 개발호재가 발표되어 단기간 급등한 지역의 토지를 높은 가격에 매수했다가 개발이 지지부진해지면서 급등한 토지가격의 거품이 빠지면서 떨어진 것이다.

토지로 수익형 투자를 하는 방법은 토지를 사서 공장이나 창고 등을 짓거나 이미 건축물이 지어져 있는 땅을 사서 임대하는 것이다. 보통 공장이나 창고 등은 도로 사정이 좋은 교통 요충지에 있는 경우가 많다.

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따라서, 이런 토지는 보유하는 동안 임대를 통해 꾸준히 현금흐름을 창출하다가 개발호재가 실현되었을 때 시세차익까지 얻을 수 있다.

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원자잭 값이 뛰고 수도권 공장설립허가 요건이 까다로워져 수요에 비해 신축이 쉽지 않아졌다. 그러므로 경, 공매로 나온 수도권 공장이나 창고 등의 물건의 경우 개발 가능성이 높고 향후 도시지역으로 편입될 만한 계획관리지역 내의 땅이면 더 좋다.

직접 투자하는 방법도 있다. 토지 투자에 관심 있는 사람들이 대부분 원하는 방향이기도 하다. 그러나 직접 개발방법은 가장 어렵지만 높은 수익을 주기도 한다. 김희애의 부동산 투자방법이 이러하다. 주차장 부지로 돈을 벌다가 허물고 건물을 새로 지었다.

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토지의 가치가 변하지 않기 때문에 가능하다. 개발에 대해 잘 알고 있다면 본인 투자를 개발해 수익을 내고 보유한 땅을 어떤 수요를 가진 곳에 팔아야 할 지 판단할 수 있다.

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그렇다면 투자에 대한 옵션이 많아진다. 하지만 건축법, 토지법, 도로법 등 다양한 지식을 알아야하기에 내공이 많은 사람만 써먹는 것이 좋다.