용도지역, 용도구역, 용도지구 등 비슷한 단어가 있어 헷갈리는 투자자가 많다. 하지만 용도에 따라 허용용적률 산정용적률이 달라진다는 것은 투자자들은 많이 알고 있다.

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그래서 용도지역에 따라 어떤 규제를 가지는지 파악해야 한다.

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오늘은 용도지역 용도구역 용도지구 따른 용적률 건폐율 계산에 대한 포스팅입니다.

용도지역이란 토지이용이나 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하여 토지를 공공적이고 효율적으로 이용하려는 목표를 가진 제도이다.

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정부에서 이미 토지의 용도를 이렇게 사용하라고 지정해놓은 것이라 기억해두면 된다.

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중학교 수학에서 나온 집합이란 개념을 빌리면 용도지역이란 커다란 집합 안에 용도지구와 용도구역이 교집합을 이루고 있다. 용도지역은 "땅"이란 개념, 용도지구는 "건물", 용도구역은 "행위제한"이란 개념이다.

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용도지역은 크게 4가지로 나뉜다.

ⓐ 도시지역

ⓑ 관리지역

ⓒ 농림지역

ⓓ 자연환경보전지역

도시지역은 인구와 산업이 밀집되거나 밀집이 예상되는 곳으로 체계적인 개발과 정비 및 관리, 보전이 필요한 지역이다.

도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나뉘고 구역에 따라 건폐율과 용적률이 다르다.

① 주거지역은 전용주거지역과 일반주거지역, 준주거지역으로 나뉘고 건전한 생활환경을 위해 구분해두었다.

전용주거지역은 단독주택과 다세대주택 중심인 지역이다. 양호한 주거환경을 위해 보호되는 지역이다.

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일반주거지역은 1종, 2종, 3종일반주거지역으로 이루어지고 각각 소층 중층 고층 순으로 정해지고 아파트가 일반주거지역에 속한다.

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준주거지역이 용적률이 가장 높아 땅값이 비싸다. 주거기능을 위주로 하며 이를 지원하는 일부 상업시설 및 업무시설도 혼재한다.

② 상업지역​은 상업과 그 밖의 업무와 편익을 위해 필요한 지역으로 용적률이 가장 높다. 상업지역은 중심, 일반, 근린, 유통상업지역으로 나뉜다.

일반상업지역은 주간선도로의 교차지점으로 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하기 위해 선정한 지역이다.

근린상업지역은 주거지역과 밀접히 연계되어 있어 근린생활에 필요한 상업지역이다. 근린생활권의 주민들이 간선도로의 횡단없이 걸어서 접근할 수 있고 휴식공간과 함께 입지시키는 것이 용이한 지역을 선정한다.

유통상업지는 유통에 효율을 올리는 상업지역이다. 도시와 도시를 연결하는 KTX역과 지역 생산물의 유통기능을 담당하는 도매시장이 있다.

중심상업지역은 대도시의 도심과 부도심에 있는 상업지를 주로 말한다. 신도시 개발을 할 때 중심상업지역 중심으로 개발되므로 이곳에 선점하는 사람이 승자다.

③ 공업지역은 공업을 위해 편익을 증진하기 위해 필요한 지역이다.

전용공업지역은 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위해 선정된 구역이다. 환경오염이 발생해도 이를 감안한다. 주로 대형공장과 창고 등이 건설된다.

일반공업지역은 환경을 저해하지 않는 공업의 배치를 위해 선정된 곳이다. 전용공업지역과 일반공업지역의 80%는 건축물의 용도선정 범위가 같다.

준공업지역은 공업지역과 상업지역이 겹쳐있는 곳에 완충역할을 한다. 숙박시설과 아파트 건축이 가능한 공업지역이다. 공업지역에 많은 근무자들이 있는 것을 감안하여 아파트를 지을 수 있게 해준다.

④ 녹지지역은 도시지역에 속하지 않고 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산지관리법에 의한 보전산지 등이다. 이는 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위해 필요한 지역이다.

보전녹지지역은 도시의 자연경관, 보전, 환경보존, 산림지역을 보존하는 녹지지역이다. 무질서한 개발을 방지하기 위해 NO TOUCH 구역이다.

생산녹지지역은 농식품 생산을 위해 보전하며 개발을 유보하는 녹지지역이다. 생산녹지지역은 도시가 발전하면서 계속 생산녹지로 남아있을지 주거, 상업지역으로 바뀔지 예측하는 것이 현장답사를 통해 확인해야 한다.

자연녹지지역은 도시의 녹지공간확보, 도시확산을 방지하기 위해 지정한 녹지지역이다. 미래에 도시발전에 써먹을 수 있게 놔두는 지역이라 생각하면 된다.

관리지역은 도시지역의 인구와 산업을 수용하는 목적을 가진 곳이다. 도시지역을 체계적으로 관리하고 농림업의 진흥, 자연환경과 산림의 보전을 위하여 농림지역과 자연환경보전지역에 관리가 필요한 지역으로 지정한 곳이다.

농림지역은 자연환경보호, 농지 및 산림의 보호, 무질서한 개발을 방지하기 위한 지역이다.

자연환경보호지역은 자연환경과 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재 보전과 수산자원의 보호와 육성을 위해 필요한 지역이다.

용도지역 세분화를 하여 건축물의 용적률과 건폐율을 지정하고 그에 맞게 건축물의 층수와 높이를 제한하여 자연환경이나 미관 등을 보호한다.

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예를들어, 오피스텔은 원칙은 일반주거지역에 건축할 수 없다. 일반상업지역이나 준주거지역에 지을 수 있다. 동일한 규모의 건축물을 짓더라도 용도지역에 따라 건축규제도 달라진다.

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준주거지역에 속해있다면 주거기능도 하며 일부 상업기능 및 업무기능도 동시에 하기에 높고 넓게 지을 수 있다. 다만, 일부 상업기능이 혼재하기에 시끄러울 수 있다.

용도지역이 땅값을 좌지우지하는데 그 이유는 용적률과 건폐율이 정해지기 때문이다. 땅의 쓰임새란 결국 건물을 보다 높게 넓게 지을 수 있는 것에 가치가 더 주어진다.

결국 용적률과 건폐율이 높으면 높을수록 더 높고 더 넓게 쌓을 수 있기 때문이다. 일반적으로 아파트 건축이 가능한 도시지역 내 일반주거지역 땅은 저층주택만 들어설 수 있는 전용주거지역보다 땅값이 더 비싸다.

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그렇다면 일반분양도 더 많이 하거나 집주인은 방을 더 많이 만들어 세를 줄 수 있거나 주차장이면 더 많은 손님을 모실 수 있다.

토지이용규제서비스에서 땅의 지번을 입력하여 토지이용계획확인원을 열람하면 된다.

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해당 토지의 용도지역이 표기되어있는데 이 용도지역에 해당하는 행위제한을 살펴보고 내가 건축을 할 수 있는지 알 수 있다.

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국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 자료를 통해 각 용도지역별로 지을 수 있는 건축물을 확인할 수 있다.