투자하면 안되는 3대장이 있다. 첫번째로 지주택, 두번째는 신도시 상가, 마지막으로 신축빌라이다.

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지주택은 토지확보를 95%까지 하지 못하면 조합비로 내 돈이 모두 탈탈 털려나가고 시간도 엄청 길다. 성공할 확률도 5%로 극악의 확률이다.

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신도시 상가는 상권이 갖춰지기 전에 들어갔다간 곡소리가 난다. 신축으로 지은 상가는 가격이 이미 크게 반영되어 있기 때문이다. 비싼 돈에 물리고 거리가 텅텅 비어 임대료도 얻지 못하는 것이다.

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그리고 마지막 한가지인 신축빌라 투자이다.

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오늘은 신축빌라 투자 위험성 신축빌라 매매 주의사항에 대한 포스팅입니다.

신축빌라는 투자자들이 기피하는 물건이다. 이유는 시세파악이 어렵기 때문이다. 그리고 신축빌라는 보통 비싸게 분양한다. 투자금이 적다고 해서 함부로 들어가는 것은 굉장히 위험한 것이다.

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투자는 물건의 가치, 지역의 흐름에 맞게 투자를 해야한다.

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또한, 빌라는 하자보수를 무조건 체크해야한다. 아무리 신축이라도 1년이 지나고 누수 문제가 터지는 경우도 있다.

그리고 신축빌라가 많이 생기는 곳에는 아무것도 모르는 사회초년생과 노후준비를 하는 어르신들에게 사기를 치는 일당이 있다.

신축빌라는 소액투자를 노리는 사람들을 이용한다. 아무리 신축이라도 터무니 없이 비싸게 파는 것이다.

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그런데 전세가를 맞춘다면 갭이 적게 들어가기에 투자자들은 혹하게 된다.

문제는 계속 신축빌라가 생기고 감가상각이 되는 것이다.

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매매계약을 할 때 전세를 특정가격에 맞춰준다는 특약을 넣거나 이를 전제로 물건을 소개해주는 것이다. 소액으로 접근하므로 이에 혹하는 것이다.

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이미 분양가가 크게 높기 때문에 신축빌라를 팔 때 토지구입비용, 집 건축비, 리베이트, 각종 홍보비용이 녹아있다.

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빌라 시행자 입장에선 팔기만 하면 손해를 보는 구조가 아니다. 그런데 비싼 분양가로 사람들이 안 들어오니 중개업자들을 모집하는 것이다.

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신축빌라 거래 당 500만원, 전세 끼워서 팔면 돈을 더 얹어주는 방식을 사용하는데 이것을 리베이트라 한다.

4억의 물건을 중개해준다면 중개수수료로 1,760,000원을 받는다.

그런데 하나 팔 때마다 5백만원을 준다는데 인간이라면 당연히 유혹이 생길 수 있다.

전세임대차 계약도 2억짜리로 계약을 해도 중개수수료는 660,000원을 받는다. 그런데 리베이트로 전세 끼워서 팔면 1천만원을 준다는데 중개업자 입장에선 개이득이다. 그래서 유혹에 빠지는 생계형 부동산이 생기는 것이다.

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물론 불법이다. 그래서 중개수수료를 안 받는다는 시행사와 중개자가 있는데 이게 리베이트로 이미 다 받아먹기에 중개수수료를 안 받는다고 한다. 그런데 요즈음엔 의심 받지 않기 위해 중개수수료까지 다 받아먹는다.

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이렇게 빌라 시행사들은 모든 돈을 다 챙겼지만 피해는 고스란히 전세입자와 매수자가 입는 것이다.

신축빌라가 생기는 곳은 신축빌라가 이미 많이 있는 곳이다. 공급이 많이 되는 곳에는 당연히 가격이 떨어진다. 빌라가 많은 곳이지만 서울의 중심부처럼 앞으로 아파트로 태어나야 할 만한 입지는 당연히 가격도 비싸다.

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특히, 신통기획이나 모아타운 등에 포함이 된다면 가격이 하루아침에 반등할 정도이다.

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그러나 터무니 없이 비싼 값으로 매수하고 적은 갭으로 투자한 사람들, 전세 들어간 사람들은 물리게 된다. 빌라는 대게 준공이 되고나서 가치가 떨어진다. 하지만 이러한 점을 극복하기 위해선 "입지"가 중요하다.

우리가 빌라를 사는 이유는 가격이 저렴하기 때문이다. 돈만 많았다면 당연히 좋은 아파트를 사지 빌라를 사지는 않는다. 그런데 이 빌라를 살 때 주의사항이 있다.

① 신축빌라는 준공 전에 분양하는 경우가 있다. 이 경우 등기부등본이 없을 수 있다. 준공 전 매매가 이루어지면 매수자는 등기가 불가능하고 근린생활시설이라고 속이고 팔 수 있다. 근생빌라는 취득세가 4.6%이고 불법개조하면 원상복구하라고 이행강제금을 내라고 할 수 있다. 그리고 양도할 때도 세금이 많이 나온다.

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② 근린생활시설에 속하면 전세보증보험도 안나오고 재개발 시 현금청산 당할 확률이 높다. 현금청산 안 당하려면 08년도(각 시의 조례마다 다름) 이전에 준공되거나 감정평가액이 입주권의 최소금액 이상이 되어야 한다.

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③ 토지 등기부등본과 건축주가 일치하지 않을 수 있다. 그러므로 대리인이 올 경우 위임장을 꼭 확인해야 한다. 위임장에는 건축주 사인이나 도장이 있는지 확인하고 계약금은 반드시 건축주 명의로 입금을 해야한다.

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④ 근저당권을 확인해야 한다. 처음에는 토지를 담보 대출받고 건물이 올라가면 PF대출을 받고 준공을 받고 준공이 나면 준공 대출을 통해 마무리한다. 등기부등본에는 "압류"나 "근저당 설정" 등을 확인한다. 근저당은 매수자가 매입하면서 말소되지만 압류는 위험하다.

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⑤ 주변시세를 확인한다. 하자가 있어 싸게 매도하는 경우가 있어 주변 시세에 터무니없게 가격이 올라오면 의심을 하고 준공이 끝나고 실물을 직접 확인하고 계약한다.

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⑥ 유령회사를 확인한다. 계약만 하고 사라지는 업체가 있을 수 있으니 명함과 실제 이름이 같은지 신분증을 확인한다. 그 업체가 실체가 있는 업체인지 주소지로 꼭 방문 체크한다. 또한, 신뢰있는 전문가를 통해 내 집을 알아본다.