모아타운 장단점 한계점 리스트 분석

모아타운은 오세훈 시장이 추진하는 정책 중 하나로 서울시 공급을 늘리기 위해 실행하는 정책이다.

강북구 번동은 현재 시범 단지로 모아타운 최초로 조합이 설립되고 이주중이다. 시범단지로 선정된 곳은 강북구 번동과 중랑구 면목동이다.

모아타운은 재작년 공모한 이후로 지금까지 75곳을 대상지로 선정하고 관리계획 수립된 곳도 있다. 하지만 과거 뉴타운 정책처럼 엎어지거나 사업성이 안 나오면 사람들이 반대를 하여 구역해제가 될 수 있다. 구역해제된 곳은 광진구 자양동이다.

오늘은 모아타운 리스트 장단점 미래 투자가치 한계점 분석에 대한 포스팅입니다.

모아타운이란

모아타운이란 정비사업 요건(특히, 노후도)이 맞춰지지 않아 정비사업이 어려운 곳에 개별필지를 모아서 블록 단위로 개발하는 사업이다.

조건은 ① 전체 노후도가 50% 이상, ② 100,000㎡ 이상 필지를 확보하는 것이다. 지정방법으로는 서울시 내 자치구 대상 공모를 통해 지정되거나 주민들이 집단적으로 계획을 수립하여 자치구에 제출할 수 있다.

장점으로는 용적률 상향 인센티브 등과 사업진행이 빠르고 정비사업 요건을 맞추지 못하더라도 사업진행이 가능하다.

단점으로는 아직 완공된 실제 사례가 없고 사업성이 떨어지거나 수익성 빌딩을 가진 집주인이 많은 곳은 반대로 무산될 수 있다.

재개발의 동의율은 75%인데도 어려운데 80%는 너무 가혹하다 여겨 서울시에서 완화하려 하는데 국회에서 입법하여 바뀌어야 하기에 아직 입안된 것이 없다.

또한, 토지면적 동의율 2/3도 발목을 붙잡는다. 서울시에선 모아타운팀과 면적동의도 일반 재개발처럼 1/2로 완화해달라고 요청하였고 적어도 60%까지 낮춰달라 요구하고 있다.

모아타운 절차

기존의 재개발은 8~10년 정도가 소요되지만 소규모 정비사업인 모아주택은 3~5년까지 축소될 수 있다. 하지만 동의율이 관건이다.

지금은 서울시가 밀어주지만 언제 정책이 바뀌거나 정권이 바뀌어 사업이 무산될 수 있는 위험성도 존재한다.

모아타운 리스트

시범사업단지 1호

강북구 번동과 중랑구 면목동은 시범단지로 선정되서 모아타운 중 가장 먼저 완료될 것으로 전망하는 곳이다.

특히, 번동은 이주 중이다. 22년 4월 시범사업단지로 선정되고 1년 2개월 만에 사업시행인가와 관리처분계획 및 설계를 확정했다. 공사기간은 31개월로 완공은 26년 7월을 목표로 한다.

평당 공사비 600만원 후반대로 합의를 보고 종상향을 통해 일반분양 세대수를 증가시켜 사업성을 향상시켰다. 비례율도 120%대로 조합원 분양가가 59타입은 6억대, 84타입은 8억대로 추정한다.

그러나 이주대책이 마련되지 않아 한계점이 드러나기도 했다. 그래서 이주비 및 이주대책을 마련하였다.

재개발과 다른 점

모아타운으로 돈을 버는 경우는 예정지였던 곳이 확정된다고 할 때 1차로 많이 오르고 2차로 조합이 설립되는 경우이다. 이럴 경우 매도한다면 시세차익을 크게 먹을 수 있다.

동의율

재개발은 동의율이 75%를 넘으면 반대하는 소유주의 건물을 강제수용할 수 있다. 하지만 모아타운은 동의율이 80%를 넘어도 매도청구만 가능하다.

조합이 반대자의 건물을 매수하기 위해서는 매도청구 소송을 걸어 이겨야 하는데 장기간 진행되면 사업성이 나빠지는데 해당 건물 빼고 진행이 가능하다.

철거방식

재개발은 전면철거방식을 사용하지만 모아타운은 모아주택끼리 건축협정을 통해 구역별로 각자 따로 진행한다.

조합이 설립되면 미동의자도 조합원이 되지만 재개발처럼 수용할 수 없고 매도청구할 수 있다. 빈집법 35조에 따라 건축심의 후 30일 이내에 동의여부를묻고 확답이 없으면 법원에 매도청구 절차를 가진다. 또한, 분양신청 기간안에 신청하지 않은 조합원도 매도청구 절차를 밟는다.

그 후 이주 및 철거를 한다.