우리가 반지하에 투자를 하는 이유가 뭘까 ? 당연히 그 빌라가 재개발이 되어 나에게 시세차익을 안겨주는 것을 기대하기 때문이다.

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그러나 반지하를 살아본 사람들이 말하길 실제로 공기도 습하고 환기가 잘 안되어 곰팡이 및 벌레들이 많다고 한다.

임차인을 구하기 힘들 수 있는데 그래서 전세나 월세를 싸게 받고 있다. 초보자들은 당연히 반지하 투자보다는 일반 빌라를 투자하는 것이 더 낫다.

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오늘은 반지하 투자 주의사항 반지하밀집지역 정비구역 규제 완화와 신축제한에 대한 분석입니다.

부동산에 관심이 많은 사회초년생이나 투자자금이 넉넉하지 않은 사람들이 반지하에 투자하는 경우가 있다.

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반지하란 반은 지상에 반은 지하에 있는 주거형태로 채광창은 사람이 밖에 섰을 때 발쪽에 위치한다. 흔히 주거지 중 최하시설이다.

서울에 몰린 사람들을 감당할 수 없게 되자 처음에는 지하실을 임대하는게 불법이었지만 75년 합법화되었다.

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한편 집주인은 임대료를 더 많이 받기 위해 반지하를 만들었다. 이유는 일반 주택은 4층까지 밖에 더 올릴 수 없기 때문이다. 반지하를 임대로 놓고 임대수익을 증가시켰다.

지금도 마찬가지지만 서울공화국이 되다보니 주택난을 해결하려고 과거부터 건축법을 계속 개정하다보니 반지하가 늘어났다. 그래도 오늘날은 임대주택으로 주택공급을 늘리려한다.

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그 이유는 반지하는 정말 살기 힘들기 때문이다.

먼저 가장 큰 문제는 환기가 되지 않는다. 환기가 잘 안되어 습도가 높아 부패도 심하고 곰팡이도 많아서 악취가 난다.

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도로변에 있다면 자동차 매연에 시달릴 수 있는데 자동차 배기구 높이와 반지하 창문 높이가 비슷하기 때문이다. 그래서 창문을 닫고 살 수 있는데 그러면 환기가 안되는 문제에 부딪힌다.

가스가 새는 경우 공기보다 무거운 가스가 가라앉기 때문에 질식사 위험과 폭우가 내리면 익사할 수 있다. 22년 폭우로 인해 반지하에 살던 저소득층이 사망하는 사건이 발생했다. 삼가 명복의 빕니다.

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지하이다보니 일조량이 부족하고 개미, 곱등이, 바퀴벌레, 지네, 모기, 파리 등 징그러운 벌레들도 많이 서식한다.

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이 외에도 더 많은 이유가 있어 살기가 힘들지만 반지하로 들어오는 이유는 1가지이다. 저렴하기 때문이다.

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외곽으로 나가면 기존에 누리던 시설을 편리하게 못 누릴 수 있는데 비록 반지하에 살더라도 가까운데 이용한다면 그것만으로 족하다는 것이다.

반지하를 투자한다면 상당한 스트레스를 느낄 확률이 높다. 그래서 무엇보다 중요한 것은 반지하를 투자할거면 재개발 구역이거나 재개발이 될 만한 곳이어야 한다.

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돈이 부족하여 떠밀려 반지하에 투자하는 것은 위험하다. 몇 년 못 버티고 다시 팔고 나갈 확률이 높다.

이유는 임차인이 금방금방 바뀌기 때문이고 클레임도 많이 넣기 때문이다. 또한, 감정평가액이 일반 지상층보다 낮게 나온다. 분담금은 조합원 분양가 - [비례율 × 감정평가액]이므로 분담금이 더 커지는 것이다.

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그래도 반지하라고 해도 재개발이 되고 세입자까지 들어있다면 투자할 만한 물건이 되기도 한다. 하지만 사업진행이 느리고 공실일 확률이 높다면 당연히 지상층을 투자하는 것이 훨씬 낫다.

그래도 저소득층을 보호하기 위해 법이 개정되었다.

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기존에 반지하주택은 공공이 매입하여 리모델링한 후 지상은 공공임대로 지하는 커뮤니티 시설로 활용한다.

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즉, 반지하주택이 밀집한 곳이면 정비구역으로 지정할 확률이 높아지고 이주민을 위한 주거대책도 마련하는 것이다.

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매입임대 외에도 반지하주택 소유권을 확보한 사업자와 공공에서 신축 매입 확약을 맺어 기존주택을 철거하고 재건축하여 공공임대로 활용하는 방안을 냈다.

이를 위해 정부에선 규제를 완화하였다. 정비구역 지정 요건에 반지하 동수가 1/2 이상인 구역을 추가하였다.

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만약 재개발 구역에 100개동이 있다고 가정할 때 노후도가 60% 이상이고 반지하가 있는 주택이 50개 이상이면 구역지정이 가능한 것이다. 반지하 밀집지역은 용적률을 완화하고 소규모정비사업의 경우 공공사업지로 우선 전환한다.

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또한, 방재지구가 50% 이상 포함되는 지역에서 재개발 및 소규모 주택정비사업, 도심 공공주택 복합 사업을 한다면 정비계획 입안요건을 완화해준다. 용적률 완화폭을 1.2배에서 1.4배까지 늘러준다.

서울의 폭우로 인해 반지하에 살던 사람들이 사망한 계기로 인허가 규정을 강화하여 지하주택 신축을 제한한다.

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정부는 법 개정을 통해 예외사항만 제외하고 반지하 신축을 금지한다. 이와 동시에 매입임대주택에 침수방지시설을 설치한다.

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예외사항은 침수위험이 낮은 곳은 경사지에 지층을 짓는 경우 지자체가 조례로 정할 때 허락해준다.

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반지하주택 거주자는 공공임대 우선 공급 비중을 15%에서 30%까지 확대해준다. 생활권 안에 공공임대가 없다면 민간임대를 보증금 5천만원까지 무이자로 빌려준다.