부산에는 전국구가 몇개 있다. 광안리해수욕장 옆에 있는 부산의 은마아파트인 삼익비치와 구도심 동래구에 있는 럭키동래이다.

동래구는 과거 부산 찐부자들이 살던 곳이고 삼익비치와 다르게 바다가 안 보이지만 재개발 구역도 많고 상권도 나쁘지 않다.

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오늘은 동래럭키 부산 구도심 최대 재건축 문제는 재건축초과이익환수제에 대한 분석입니다.

동래구는 북쪽에는 부산대가 있는 금정구, 남쪽은 연제구, 동쪽으로는 해운대구가 있다. 비록 바다뷰가 아닌 내륙이지만 과거 찐부자들이 많이 살던 부산의 구도심이다.

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구가 전체적으로 오래되어 주거지도 오래된 느낌이다. 동래온천으로도 유명하고 상업지역은 연제구로 나가고 공업지역 및 새로 개발된 지역은 금정구로 모두 분리되었다.

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그래도 과거 부산의 최고 부촌이었던 것만큼 아직도 동래구 명륜동과 사직동은 부산 상위권 학군지를 자랑한다.

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특히, 동래고는 100년이 되는 긴 역사를 가진 고등학교이며 동래고 이외에도 대단한 고등학교가 몰려있어 부산의 전통적인 8학군을 대표한다. 최전성기 때는 90년대이지만 대구 수성구보다 더 뛰어났다.

동래구 최대 재건축 단지인 동래럭키는 과거 20년에 예비안전진단에서 탈락했다.

그러다 작년 구조안전성 부분에서 안전진단 규제가 완화되고나서야 정밀안전진단에서 E등급을 받아 재건축을 할 수 있게 되었다. 아마 올 하반기 쯤에 정비구역으로 지정될 것으로 보인다.

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동래럭키는 18개 동에 1,536세대를 가진 40년 된 아파트치고는 대단지이다. 용적률은 201%로 꽤나 높지만 대부분 넓은 평수이기에 사업성은 있을 것이다. 평균 대지지분이 무려 21평이다.

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실제로 방문하면 대지면적이 엄청 넓어 돌아다니다 길을 잃어버릴 수도 있다. 동래역이나 명륜역과도 가까우며 롯데백화점 동래점도 가까운 슬세권에 내산초를 안고 있는 초품아이다.

부산도 구성남과 비슷하게 엄청나게 경사가 있는 곳이다. 그러나 동래럭키는 평지이고 온천동도 경사가 그리 높지가 않다.

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근처 동래래미안아이파크, 온천4구역 래미안이 완공되면 동래구의 엄청난 대단지가 모이며 규모의 경제를 이루게 된다.

부산 지하철 1호선 명륜역과 동래역 중 가까운 곳으로 가면 된다. 트리플역세권으로 1호선, 3호선, 4호선 모두 이용할 수 있다.

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부산은 경사가 많은 지역인데 온천동 럭키동래는 평지이다. 이 평지인게 엄청난 장점이 되는 곳이다.

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차량 이동시에도 경부선과 남해선을 빠져나가기 쉽고 주변에 롯데백화점, 롯데마트, 메가마트 그 외에 전통시장도 가까이에 있다. 현재 공사진행 중인 만덕-센텀 대심도가 개통된다면 해운대, 광안리도 10분 안에 도착한다.

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사직동의 야구장, 금정구나 연제구도 가까워 영화관이나 여러 상권도 쉽게 이용할 수 있고 광혜병원, 대동병원 같은 전통의 대형병원도 이용하기 편리하다.

내산초를 안고 있는 초품아이다. 주변에 동래중, 내성중, 동래고, 동인고 등 학군도 부산에서 유명하다. 동래중은 과거 공부 잘하던 학생들이 많이 다녔던 곳이고 동래고도 전통적으로 강한 학군이다.

동래고는 100년 전통을 자랑하는 고등학교로 수많은 인재들을 낳았다. 전국 100위권 학교로 동래구 동인고도 있다. 사직동이 동래구에서 학원가로 유명한데 학학주근접이 가장 잘 되고 유해시설도 적다.

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광역시 기준으로 부산의 100위권 일반고가 2~3개, 200위권이 5~6위권으로 나쁘지 않다. 그러나 강력한 일반고가 뿔뿔이 흩어져 있고 저출산의 여파가 미치고 있다.

안타까운 것은 재건축초과이익환수제가 적용되는 곳이다. 그래서 재초환까지 적용하여 얻는 수익을 계산해보았습니다.

재건축초과이익환수제는 조합원이 얻은 이익을 정부에 바치는 것이다. 개인이 소유한 재산에 세금을 이중으로 부과하며 재산권 침해의 악질적인 법이다.

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1인당 8천만원 초과하면 최대 50%까지 환수한다. 주택시장 침체 등으로 법이 유예되었다가 18년부터 다시 시작되었다. 즉, 18년 이후 관리처분인가가 된 대상은 모두 재초환이 적용된다.

특히, 아파트에 오래 거주한 사람이면 분담금에다가 초과이익환수제가 적용된다면 재건축으로 남는게 적을 수도 있다. 힘들게 일해서 빚을 갚아갔는데 정부가 다 들고간다면 얼마나 화가 나겠는가?

그래서 투기와 관련없는 1세대 1주택에 대해서는 보유기간에 따라 최대 70퍼까지 부담금을 줄이도록 했다.

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아무리 규제를 줄여도 조합에선 애초부터 있어야 할 제도가 아니라는 주장을 한다. 정부는 도정법에서 재개발과 달리 재건축은 사적 이익이 크기 때문에 부과해야한다고 주장한다.

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그리고 회수한 금액으로 정비기반 시설, 도심개발 사업에 사용하고 지자체는 균등하게 분배한다고 발표했다.

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그런데 이미 기부채납과 임대주택 설립 등으로 공공에 기여했기 때문에 초과이익환수제는 이중과세이다. 이렇게 탄생부터가 위헌이지만 19년에 헌법재판소에서 합헌이 되어 조합원들의 발목을 잡고 있다.

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정부가 주택시장을 안정시키기 위해 안전진단 완화나 노후계획도시 특별법 제정 등으로 재건축을 활성화하려 하지만 여전히 재초환이 발목을 잡고 있다.

1세대 1주택이 10년 거주한 것으로 가정하고 평당 4천만원에 시공비 1천만원으로 가정했습니다.

일반분양은 84타입으로 가정하고 일반분양가는 평당 4천이면 13억 6천만원이다.

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34평 조합원 분양가는 일반분양가 80%로 가정한다면 10억 8,800만원이다.

3종주거지역의 필요 대지지분은 10.75평이고 평균 대지지분은 22평이다.

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아파트용 대지지분 = 22평 - 기부채납 15% 가정 3.3 = 18.7평

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일반분양 기여대지지분 = 18.7평 - 10.75평 = 7.95평이다.

건축비는 평당 1천만원이면 계약면적이 84타입은 55평이므로 5억 5천만원이 나온다.

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일반분양 수익 = 13억 6천만원 - 5억 5천만원 = 11억 1천만원

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대지지분 1평당 일반분양 수익 = 11억 1천만원 ÷ 10.75평 = 103,255,813원

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일반분양 기여금액 = 10,325,581원 × 7.95평 = 820,883,720원이다.

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분담금 = 10억 8,800만원 - 8억 2천만원 = 2억 6천 8백만원이 나온다.

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만약, 내가 동래럭키를 5억에 샀다면, 5억 + 2억 6천 8백만원 = 7억 6천 8백만원이 총 투자금액이고 차익은 약 6억원이다.

여기에 재초환을 계산하면 [종료 후 주택시세 15억 가정 - (개시시점 주택시세 5억 + 정상 주택가격 상승분 총액 20% 가정하여 3억)] × 부과율 50% = 3억 5천만원이다. 그냥 어마무시하다. 그러나 여기에 장기보유 10년 감면율 50%를 하면 1억 7천 5백만원이다.