부동산 투자를 한다고 하면 사람들의 반응은 "너 돈이 많구나"라고 한다. 하지만 실제 자금이 얼마나 들어가는지 잘 모르는 사람들이기 때문이다.

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5억원 집을 투자할 때 투자금이 5억이 필요하다고 생각하는 것이다.

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오늘은 부동산 싸게 사는 방법 전세 월세 비교하여 투자금액계산에 대한 분석입니다.

실제로 부동산 투자를 할 때 자금은 매매가격의 20~50% 정도 있으면 가능하다. 경우에 따라서는 더 적게 들어갈 수도 있다.

부동산 투자에서 본인이 직접 거주할 집을 사는 것을 제외하고 가장 일반적인 방법은 주택을 전세 끼고 사는 것이다.

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매매 후 전세 세입자를 들이는 투자에서 실제 필요한 투자금액은 매매가격에 매입 시 발생하는 비용을 더한 후 전세값을 뺀 금액이다.

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즉, 필요한 투자 금액 = 매매가격 + 비용 - 전세가격이다. 매매가격 대비 전세가의 비율을 "전세가율"이라 한다.

만약, 전세가율이 70%라 가정하면 실제 매수하는데 필요한 금액은 "매매가격의 30% + 비용(취득세, 중개수수료 등)"이다. 즉, 매입 후 전세를 놓으면 "매매가격 × (100% - 전세가율)"이 비용을 제외하고 들어가는 투자금이다.

전세가 아닌 월세로 세입자를 들여다 할 때도 있다. 이때는 전세세입자를 들이는 것보다 복잡하다. 월세는 전세와 달리 보증금이 매우 낮아서 "대출"이라는 요소가 하나 더 추가된다.

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먼저 "주택담보대출"을 이용해야 한다. 무주택자가 4억원짜리 아파트를 매수한다고 가정하면 LTV 70%인 2억 8천만원을 대출받는다. 그리고 월세 세입자를 찾아 보증금 3천만원을 받는다.

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그럼 내 돈 9천만원만 있으면 된다. 물론 경우에 따라 월세보증금은 달라진다. 대출이 있는 집은 보통 2천~3천만원의 보증금을 받는다.

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그다음 최종적으로 발생하는 취득세, 중개수수료 등의 비용을 합쳐 총 1억의 투자금액이 필요하다.

그리고 월세를 받아 대출이자를 갚는다. 이처럼 월세를 셋팅하는 투자는 "대출"을 얼마나 받을 수 있는가가 중요하다. 대출 가능 금액에 따라 필요한 투자금이 달라지기 때문이다.

모든 투자는 "수익률"로 투자의 결과를 판단한다. 수익률은 얼마를 투자해서 얼마를 벌었는지 나타내는 지표이다.

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앞에 했던 4억원 집이 2년 뒤 6억원이 되었다고 가정하면 수익률을 비교해보겠다.

전세보증금을 얼마나 받아 내 투자금액이 얼마나 적게 들어가느냐, 아니면 대출을 얼마나 많이 받는 것에 따라 수익률이 달라진다.

수익을 높이기 위해서는 가격이 많이 오를 물건을 고르고 무엇보다 싸게 사야한다. 그러면 일정 부분 사전 수익을 확보하고 시작할 수 있기 때문이다.

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부동산은 매입할 때부터 취득세, 중개 수수료 등 부대 비용이 많이 발생하기에 제값을 주고 사서 당장에 팔면 수익률은 마이너스이다.

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하지만 싸게 사서 사전 수익을 확보하면 달라진다. 싸게 사는 2가지 방법이 있는데 하나는 경매 및 공매로 매입, 나머지는 급급매를 이용한다.

흔히 부동산은 집 근처에 있는 중개사무실에 가야만 살 수 있다 생각한다. 하지만 경매와 공매를 통해 매입이 가능하다.

경매와 공매는 모두 "돈"때문에 공개적으로 매각된다. 그러나 경매는 개인간의 채무 때문이고 공매는 세금체납 문제 때문이다.

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진행방식도 경매는 법원이 정하는 날짜에 방문하여 입찰표를 제출하지만 공매는 정해진 기간까지 인터넷으로 입찰표를 제출하는 입찰방식이다.

장점 : 경매나 공매로 매각이 진행되면 감정을 평가하고 입찰을 진행한다. 처음에는 최초 평가된 금액에서 낙찰받는 사람이 적을수록 유찰되어 가격이 낮아진다. 결국, 시세보다 싸게 매수 가능하다.

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단점 : 원하는 물건이 원하는 시점에 나오지 않는다는 것이다. 물건을 원하는 시기에 고를 수 없고 원하는 물건이 나오기를 기다려야 한다. 그리고 "명도"라는 절차가 필요하다. 그 집에 살고 있는 점유자를 내보내야 하는 "노력"과 "시간"이 소요된다.

부동산 투자는 "정찰제"가 아니다. 팔려고 하는 사람의 사정에 따라 시세보다 싸게 살 수 있는 것이다. 이런 사연 있는 급매를 사야한다.

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급급매는 그 물건이 가진 진짜 가치보다 싼 물건을 의미하는데 정말 급해서 빨리 팔아야 하는 물건인 것이다.

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그러나 문제는 급급매를 소개받아도 그 물건이 급급매인지 모르는 것이다 그래서 초보자는 급급매 물건의 가치를 판단해야 한다. 그것은 KB부동산 시세 확인과 경매 낙찰가율을 활용하는 것이다.

① KB부동산 시세 확인 : KB부동산 시세는 매주 금요일마다 거의 모든 아파트의 매매와 전월세 가격을 업데이트한다. 이는 주택담보대출을 받을 때 활용되므로 신용할 만하다.

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그런데 이 자료는 하나의 물건에 하위, 일반, 상위로 나눈 세가지 금액을 제시한다. 대략적인 가격 범위라고 보면 된다. 하위 평균가는 1층 물건이고 로열층이 상위 평균가다.

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로열동 로열층인데 KB시세를 기준으로 하위 가격 또는 일반 가격으로 매매한다면 사연이 있는 급매인 것이다.

② 해당 지역, 해당 단지 경매 낙찰가율 활용 : 시기, 지역, 단지에 따라 어느 정도의 낙찰가율이 형성된다. 낙찰가율은 부동산의 평가 금액과 실제 낙찰되는 가격의 비율이다. 평가 금액이 1억인데 낙찰가가 8천이면 80%이다.

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자신이 투자하고자 하는 지역과 단지의 평균 낙찰가율을 파악했을 때 원하는 물건의 가격이 평균 낙찰가율 수준이면 급급매라 판단하면 된다.