송파구는 석촌호수, 롯데타워, 롯데 시그니엘 등으로 롯데가 엄청난 지분을 가지고 있는 곳이다. 밤에 보면 야경이 굉장히 아름답기도 한 곳이다.

잠실의 장미아파트는 송파구 신천동에 있는 아파트로 재건축을 하기 위해 노력 중이다. 현재는 사업시행인가 및 종상향, 정비계획변경을 위한 노력 중이라 한다.

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대한민국 어느 아파트보다 입지가 좋은 만큼 구축인데도 가격이 엄청나게 높다. 재건축으로 새롭게 탄생된다면 아마 잠실주공5단지와 마찬가지로 잠실 대장이 될 것으로 보인다.

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오늘은 송파구 장미1차 재건축 진행상황 분담금 투자이익 호재 분석입니다.

잠실 장미아파트는 총 3,402세대로 구성된 엄청난 대단지이다. 장미 1차~3차까지 모여 장미아파트로 구성된다.

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장미 1차는 1동~21동까지이고 장미 2차는 22동~31동이며 마찬가지로 79년에 입주하였다. 반면, 3차는 2개동으로 이루어졌고 84년 입주했다.

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잠실 쪽에는 장미를 제외하고도 미성아파트, 진주아파트, 크로바아파트 등 잠실 권역에 엄청난 아파트들이 있다. 그러나 기존에 오래 거주하던 사람들이 많아 동의를 받는 것이 어려웠다.

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게다가 상가 소유자들의 동의가 적어 일몰제가 적용될 뻔 했다. 재개발과 달리 재건축은 상가에 영업손실보상을 처리해주지 않기 때문에 장기간 영업손실에 따른 재건축 이익이 적다고 판단했기 때문이다.

그래도 20년 조합이 설립되고 사업시행인가를 위해 진행 중이고 오세훈 시장의 신통기획에 의해 최대 50층까지 올라갈 수도 있다.

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특이하게도 잠실주공5단지에 가려져서 여러 규제를 피한 호재를 가진 아파트이다. 그 대표로 토지거래허가구역에 지정되지 않았다. 그러나 22년 1월 29일 계약자부터는 토지거래허가구역 적용대상으로 갭투자가 불가능하다.

토지거래허가구역의 대표적인 규제는 구입 주택이 최종 1주택이어야 하고 계약일로부터 3개월 이내에 잔금을 치르고 6개월 이내에 실거주를 해야한다. 게다가 갭투자도 못하고 실거주 2년도 필수다.

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만약, 허가없이 거래가 이루어진다면 2년 이하의 징역형과 토지가격의 30%의 벌금형에 처해진다. 단, 실거주 목적이 뚜렷하고 의무사용기간 2년이 지난다면 거래가 가능해진다.

한강변에 위치한 한강뷰 아파트에다 지하철 2호선, 8호선 잠실역 더블역세권이다. 단지 동쪽에는 2호선 잠실나루역도 있다.

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잠실대교, 올림픽대로, 강변북로 진입도 용이하며 홈플러스가 가까이 있고 석촌호수, 롯데월드, 롯데타워, KT타워, 시네마, 올림픽 공원 등도 가까이 있다.

신축아파트인 잠실르엘, 잠실 래미안아이파크도 근처에 있어 규모의 경제 혜택도 볼 수 있다. 마치 잠실엘스, 리센츠, 트리지움처럼 말이다.

송파구에는 오륜학군과 방이역 5호선 부근 중대형 학원가가 있다. 잠실 학원 사거리가 내신 대비 학원 중심으로 커지고 있으며 유명 영어유치원도 생기고 있다. 그러나 송파구는 잠실과 비잠실 지역의 학력 격차가 커지고 있다.

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그래서 중고등학교 입시가 잠실 쪽으로 쏠리고 있는 추세다. 잠실의 엘리트 학군을 대표하는 아파트는 잠실 리센츠, 엘스, 트리지움인데 장미아파트도 엘리트 학군에 속한다.

잠실의 4대 중학교는 오륜중, 잠실중, 신천중, 잠신중이다. 그 중 학업성취도가 높은 잠실중이 바로 옆에 있다. 잠실고, 신천초등학교가 그리 멀지 않은 곳에 있는 학군 면에서도 단연 톱클래스이다.

19년 준주거지역으로 종상향을 통해 최고 50층 재건축을 추진하였다. 그러나 잠실주공5단지와 달리 "광역중심지"에 포함되지 못해 좌절되었다.

그러나 시장이 바뀐 이후 장미아파트는 신통기획에 포함되면서 정비계획이 간소화되어 원래 5년이 걸릴 것을 2년만에 대폭 단축시키려 한다.

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또한, "세부개발 수립 시 용도지역 변경 가능하다"란 통보를 받게 되고 광역중심지를 장미종합상가 부근까지 확대되었다. 준주거지역까지 종상향이 되면 최대 허용용적률이 500%까지 올라간다.

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이외에도 신천유수지, 잠실나루 고가하부 등 저이용 유휴공간을 복합 개발하여 지역 커뮤니티를 형성하려 한다.

장미 1차와 2차는 공시지가 기준이 같지만 2차는 역 바로 옆이고 대지지분이 조금 더 높다. 1차는 공유지분이 좀 더 높다.

오늘은 장미 1차 아파트로 계산해보았습니다.

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평당 5천만원, 시공비는 1천만원으로 용적률은 최대 300%로 계산해보았습니다.

일반분양은 34평으로 84타입으로 가정하면 일반분양가는 34 × 5천만원 = 17억원이다. 여기서 34평 조합원 분양가는 일반분양가 × 0.8로 가정하면 13억 6천만원이다.

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아파트용 대지지분 = 평균 대지지분인 21평 - 기부채납 15% 가정 = 17.85평이다.

일반분양 기여대지지분 = 17.85평 - 필요 대지지분(300% 가정) 10.75평 = 7.1평이 나온다.

일반분양가가 17억이었고 일반분양 수익은 "일반분양가 - 건축비"이다.

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일반분양 수익 = 17억 - 평당 1천만원으로 가정하면 5억 5천만원(계약면적 55평) = 11억 5천만원이다.

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대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양 수익 ÷ 필요대지지분 = 106,976,744원

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일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 × 일반분양 기여 대지지분 = 759,534,882원이 나온다.

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조합원 분양가가 13억 6천만원이므로 분담금 = 1,360,000,000 - 759,534,882 = 약 6억원이 나온다.

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만약, 장미1차를 10억원에 샀다면 총 투자금액은 16억원이고 일반분양가가 17억이므로 투자이익은 1억원이다. 하지만 주변 잠실 엘스, 리센츠 등을 봐도 23억원 정도 하므로 투자이익은 6억원 이상이 된다.

교통, 학군, 상권, 호재 모두 나이스하지만 가격이 후덜덜하다. 그리고 공사비나 일반분양가에 따라 조합원 분담금이 달라지게 되니 위의 계산보다 관리처분인가 이후 나온 계산이 정확하다.