대한민국에 3대 도둑이 있다. 한명은 한가인의 남편 연정훈, 김태희 남편 비, 마지막으로 김연아를 두고 군대를 간 고우림이다.

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김연아는 한국인에게 불모지나 다름없는 스포츠 분야에서 획기적인 업적을 남기고 한국인을 초월하여 전 세계적인 기량을 보여준 운동선수이다.

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그리고 송도에 커낼워크에 투자 목적으로 상가 3채를 구매했다. 하지만 평가는 썩 좋지 않았지만 현재는 어떨까 ?

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오늘은 김연아 송도 상가 실패? 신도시 상가와 스트리트 상가 투자 주의점에 대한 포스팅입니다.

송도 커낼워크는 인천 연수구 송도국제도시에 위치한 유럽형 쇼핑 스트리트를 명칭한다. 08년 6월 분양을 시작으로 09년 준공되었다. D1블럭부터 D4블럭까지 총 4개의 블럭으로 이루어져있다.

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09년 준공되었지만 오랜 기간 상권 활성화가 미진했다. 그러나 13년부터 이랜드 리테일이 인천경제자유구역청과 커낼워크 대부분을 10년 동안 장기계약하였고 주말 평균 1만 5천명 정도가 다녀가는 로드몰로 변하였다.

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현재는 NC큐브 커낼워크라는 명칭으로 재탄생했다. 1, 2층은 상업시설이고 3층부터 5층까지는 모두 오피스텔 및 레지던스로 운영되고 있다.

아쉽게도 김연아 선수는 송도로 물린 적이 있다. 김연아는 09년 약 30억원을 투자하여 커낼워크 내 상가 3채를 샀다.

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김연아가 상가를 분양받았다는 소식에 한때 입점문의가 몰리고 "김연아 상가"라고 불렸다. 이것이 인플루언서의 파워이다. 사람은 유명해져야 돈도 버는 것이다.

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그러나 이 상가는 부동산 시장의 장기침체로 송도국제도시 개발이 예상보다 늦어지고 유동인구 또한 많지 않아 오랫 동안 점포가 대부분 비어있는 "유령상가"가 된 적이 있었다. 그 후 NC큐브로 이름을 바꿨지만 몇번의 위기가 있었다.

커낼워크 상가는 중앙에 폭 5M, 길이 540M의 수로 양편에 약 780M 길이의 거리형 상가가 배치되어 있다. 특히, 수로와 조경이 아름답게 꾸며져 있어 CF나 드라마 촬영도 이어진다.

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단순한 거리형 쇼핑몰이 아니라 쾌적한 힐링 공간으로 야경 또한 멋지다. 그러나 폭이 5M에 달하는 아름당누 수로는 상권을 막는 장애물로 될 수 있다.

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그러나 커낼워크를 방문하는 고객은 주변 경관에 배회할 수는 있으나 상가의 물건을 구입하고 서비스를 이용하는 고객이 안 될 수도 있다.

외국과 다르게 국내는 오피스를 제외하고 대부분 상가를 선분양한다. 주택은 사적 공간이고 전용률이 높기에 분양해서 소유권을 개별로 사용해도 큰 문제가 없다.

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그러나 상가는 선분양이 위험하다. 공용공간이 넓고 이 공간의 중요성이 크기 때문이다. 상가를 분양하면 소유주들이 많아 의견일치를 보기도 어렵고 관리도 어렵다.

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주택과는 다르게 상가의 전용공간은 쇼핑을 위해서 필수적이기에 관리가 어렵게 되면 상가의 경쟁력이 떨어진다.

신도시 허허벌판에 위치한 상가는 정말 위험하다. 신도시가 생긴다고 미리 들어갔다간 그냥 죽을 수도 있다.

앞으로 신도시에 상권이 형성되기 전까지는 어떻게 될 지 알 수 없고 동탄신도시도 상권이 형성되는데 7년 이상이 걸렸다.

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아주 뛰어난 상가 전문 투자자는 혜안을 발휘하여 지역 상권의 미래를 예측할 수 있지만 평범한 투자자는 자살특공대가 되는 것이다.

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상권은 지역에 따라 다르고 지역 내에서는 빌딩마다 다르고 심지어 빌딩 내에서조차 개별 상가별로 차이가 난다.

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이러한 상황에서 미래를 예측하여 돈을 번다는 것은 한치 앞도 볼 수 없는 코인판에 뛰어드는 것이나 마찬가지다.

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심지어 스타영업주라 불리는 장사를 잘 하는 사람들도 신규로 분양하는 상가에 들어오지 않는다. 왜냐하면 상권 형성에 대한 미래를 정확하게 예측하기 어렵기에 상가를 절대 분양받지도 않는다.

아무 것도 모르는 사람들이 신규 상가에 들어가는 경우가 있다. 권리금도 없고 깨끗하니 장사가 잘 될 것이라 판단한 것이다. 그러나 장사가 안 되어 옆 점포들이 하나씩 빠져나가면 그때야 잘못되었다고 판단한다.

하지만 이미 많은 빚을 지고 투자한 상태라 나갈 수도 없어 물리고 좀비 점포를 운영하는 좀비가 되는 것이다.

그러나 커낼워크 내 상가가 꼭 부정적인 것은 아니다.

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09년 입점 이후 상권을 활성화하기 위한 노력이 나타났다. 원래 상권은 하루아침에 생기지 않는다. 짧게는 5년 길게는 10년 이상이 된다.

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그동안 상가 임대인과 임차인이 힘을 합쳐 지속적으로 상권활성화를 노력한다. 영업을 직접 담당하는 임차인들만 노력해서는 안 되고 임대인들도 임차인의 영업을 지원해야 한다.

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상가의 임대인과 임차인은 갑과 을의 관계가 아닌 공동 파트너가 되야 한다. 본래 거리형 쇼핑몰은 흔하지 않다.

우리나라로 치면 판교와 광교의 아브뉴프랑이 대표적이다. 거리형 쇼핑몰은 걸으면서 쇼핑을 즐긴다는 콘셉트로 만들어진 것이다. 03년 일산 라페스타 이후 전국에 거리형 쇼핑몰 개발 붐이 일어났지만 아직도 흔하지는 않다.

쇼핑객의 편의를 우선하다 보니 용적률을 최대한 활용해 밀집된 느낌을 주던 기존의 박스형 모델보다 사업성을 확보하는데 어려움을 겪었지만 최근 임대방식을 적용해 성공적으로 운영하는 사례도 늘었다.