부동산 투자를 하면 할수록 많은 공부를 해야 한다는 것을 계속 느낀다. 토지도 상가도 아파트도 오피스텔도 그렇듯이 공부해야 할 것이 참 많다.
한 분야에만 박혀있다면 다양한 곳에서 얻을 수 있는 수익을 놓치기에 "유연한 사고"가 필요한 것이다.
물건을 매입하고 세금, 대출, 입지분석 등 알아야 할 것이 많아 100% 완벽한 물건을 찾아 투자하려는 사람들에게 투자를 위한 공부가 독이 되곤 한다.
오늘은 부동산 투자 기록 나의 투자 포트폴리오 만들어 중장기적 목표 달성하기에 대한 포스팅입니다.
부동산 투자도 기록해야한다
많은 사람들이 부동산의 가격에 영향을 미치는 좋은 조건에 완벽하게 맞추어 투자하려 한다. 잘못된 것은 아니지만 100% 맞는 부동산은 결국 서울 강남이다. 투자는 본인의 투자금이나 상황에 대해 충분히 고려해야 한다.
대한민국 최고의 아파트에 투자하는 것이 아니라 본인이 투자할 수 있는 물건 A와 B 중 최선이 무엇인지 고민해야 하는 것이다.
그리고 A와 B 중 어느 것이 결과가 좋을지 모르지만 경험 또한 엄청난 자산인 것이다. 그래서 우리는 경험 많은 사람에게 묻는 것이다.
투자도 개인 사업
부동산이나 주식 투자도 일종의 개인 사업이라 생각하자. 내가 다니고 있는 회사처럼 나의 투자에 대한 기록 관리도 중요하다. 특히, 부동산 투자는 다른 투자와 달리 투자금의 단위가 크다.
이처럼 큰돈을 운용하는 투자자는 회사처럼 보고서를 기록하여 관리하면 투자의 질이 높아진다. 북극성주 카페의 유명한 투자자들은 5가지 항목으로 나누어 기록했다.
① 초기 중기 장기 투자계획
② 연간 상세 투자계획(시점, 금액, 매수 매도계획)
③ 재무상태표
④ 임장보고서
⑤ 투자금 관리
이렇게 부동산 투자라는 나만의 사업을 유지하기 위해 경영자가 된 듯이 기록하는 것이다. 부동산 투자에서 임장보고서를 출장보고서라 생각하면 되고 자신이 방문했던 현장을 정리한다.
본인이 확인했던 지역, 단지, 물건에 대한 정보, 후기, 임장 전 조사내용, 현장에서 확인했던 내용을 정리한다. 투자자가 쓸 수 있는 유일한 보고서라서 임장보고서를 꼼꼼히 작성하는 것이 실수를 줄이고 성장을 기록하는 지름길이다.
중요한 것은 누락이 없어야 하는 것이다. 누락하면 자신의 경험을 머릿속에 둥실둥실 떠 도는 상태로만 놔두는 것이다. 그래서 누락하지 않고 기록하는 것이 다음 투자에 도움을 준다.
포트폴리오 작성하기
모든 것은 내 마음먹기에 달려있다. 내가 원하는 것을 기록하는 순간부터 시작된다. 그리고 포트폴리오를 작성하고 실천하며 꿈을 향해 나아가는 것을 가시화해야 목표했던 삶과의 거리가 좁혀진다.
포트폴리오를 작성하려면 먼저 "내 자신을 아는 것"이 중요하다. 각자가 처한 상황이 어떤지, 자신의 원하는 삶이 무엇인지 정한다.
1. 원하는 삶을 구체적으로 정한다.
자신이 원하는 삶에 대한 고민은 구체적이면 구체적일 수록 좋다. 은퇴 후 하루, 한달, 일년마다 하고 싶은 일과 활동들의 목록을 하나씩 적는 것이다.
예를들어, 강의 듣기, 자격증 취득하기, 기술 배우기, 놀러가기 등이다.
2. 원하는 삶의 모습을 위해 필요한 돈이 얼마인가.
한 달, 일년을 기준으로 필요한 금액을 계산하고 그 금액을 마련하기 위한 자본금이 얼마일지 적어야 한다. 예를들어, 하고 싶은 일을 하려고 보니 한달에 400만원 이상이 필요한 삶이라면 매월 400만원을 받기 위한 자본금이 얼마인지 계산하는 것이다.
현재 상가를 기준으로 수익률을 계산해보면 연 5% 정도가 되는데 5% 기준으로 매월 400만원의 월세를 받으려면 10억원의 자본금이 필요하다. 즉, 자신이 사는 집 이외에 순수하게 10억이 있다면(;;)원하는 삶의 기반을 닦을 수 있다.
본인이 원하는 집이 5억이라면 필요한 전체 자본금에 5억을 더한다.
3. 내가 현재 가진 순자산이 얼마인지 확인한다.
지피지기면 백전백승이다. 내가 보유한 자산을 다 정리하여 현금으로 바꿀 수 있는 순자산을 정리한다. 이 과정에서 자신의 나약함을 깨닫게 된다. 아직 이것 밖에 못했다니..
4. 매년 부동산 투자, 주식 투자 등을 통해 올릴 수익률 계산
부동산 투자나 주식 투자 등을 통해 매년 올릴 수 있는 수익률을 가늠해보는 것이다. 월별로 미국주식으로 50만원 벌기라든지 공모주로 한달에 50만원 번다는 등의 목표를 잡는다. 아래는 신년회에 참가해서 적은 단기적 목표이다.
부동산 투자의 경우 일반적으로 물건별 예상 목표 수익률을 2년 기준으로 100%로 잡고 1년에 50%로 잡아본다.
5. 내가 벌어야 할 금액과 연간 수익률을 고려하여 프로젝트의
총 기간을 계산
1억원의 투자금으로 매년 50%라는 큰 수익률을 올린다고 가정하면, 20억원을 달성하는데 8년 밖에 안 걸린다. 물론 이는 가정이다.
이렇게 작성해보면 나만의 포트폴리오가 완성되고 원하는 삶을 이루기 위해 필요한 금액과 프로젝트 기간이 나온다. 그래서 초기, 중기, 장기별로 나만의 포트폴리오를 관리한다.
연간 수익률을 높이는 것이 관건
목표를 달성하기 위해 구체적으로 투자를 어떻게 해야할지 고민하는데 중요한 것은 "연간 수익률"을 높이는 것이다.
매일 심심할 때마다 엑셀에 기록하다 보니 어느새 1,000개가 가까운 아파트를 분석하게 되었다.
이렇게 부동산 투자를 기록하고 포트폴리오를 만들어 보면 자신의 삶을 되돌아볼 수 있고 목표로 가는데 샛길로 빠지고 싶을 때도 마음을 다 잡을 수 있다.
인간은 조그만한 유혹과 풍파에 하루아침에 마음이 바뀌는 갈대 같다. 대신, 구체적인 목표를 적어둔다면 철저하게 자신을 믿고 실천할 수 있는 밑거름이 될 수 있다. 또한, 스스로에 대한 믿음과 자신감이 생겨 내가 성장하는 모습도 볼 수 있다.
한번 나의 모든 투자를 기록하고 포트폴리오를 만들어 미래를 위한 청사진을 만들어봅시다.