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무한도전에서 넘버1 공격수하면 당연히 "박명수"이다. 그는 방송이미지상으로는 호통치지만 실제로는 이미지와 달리 선하다고 한다. 치킨집을 했을 때도 미화가 올라오고 스터디카페를 차린 이유도 굉장히 인상깊다.
누구보다 돈에 진심인 명수형은 노홍철과 하하를 데리고 국장실에 가서 임금협상도 했다고 한다. 그리고 월급을 밀리자 누구보다 빠르게 질타했다.
근데 명수형은 심심하면 은행을 다니면서 은행과 친해져 대출에 대한 정보를 가질만큼 재테크에 관심이 많았다. 명수형은 특히 상가를 통해 엄청난 부동산 차익을 얻었다.
오늘은 무한도전 박명수 상가 리모델링 스타벅스 상가재테크 100억 이상 시세차익에 대한 분석입니다.
상가 투자의 핵심 : 임차인
임차인은 부동산을 임대인에게 빌린다. 임차인은 생활형 임차인과 돈을 벌기 위한 목적형 임차인이 있다.
목적형 임차인은 상업을 위해 부동산을 빌리므로 지금 꼭 그 부동산에 거주할 필요는 없는 사람이다. 그래서 나중에 장사해도 되고 경기가 좋지 않으면 사업을 접어도 된다.
반드시 집을 찾아 입주해야 하는 생활형 임차인에 비해 상가와 같은 수익형 부동산은 좋은 임차인을 구하기 어렵다. 아무리 좋은 입지를 확보해도 경제 상황이나 시장에 따라 수요가 급격히 사라지기 때문이다.
상권이 활성화되느냐 아니나냐는 임차인의 영업력에 달렸기 때문에 공동 사업자로 인식해야 한다. 실제로 대형 사우나에는 부대시설로 식당이나 미용실 등이 있다.
고객들은 사우나에서 이런 시설들을 직접 운영하는 줄 알겠지만 실제로는 독립된 영업주들이다. 이런 부대시설은 사우나가 그 상가를 분양받거나 임차할 때 분양대금이나 보증금의 일정액을 사전에 부담한다.
3가지 유형의 임차인
상가의 임차인들은 3가지 유형으로 나눌 수 있다.
보통 사용하는 면적, 계약 기간, 시너지 여부 등을 고려한다. 주요 임차인, 서브 임차인, 소형임차인으로 나뉜다.
주요 임차인은 가장 넓은 면적을 쓰고 계약 기간이 길며 다른 상업시설들과 시너지가 크다. SPA, 영화관, 서점, 레스토랑, 대형 할인점 등이다.
쇼핑몰을 비롯한 대형 상업시설의 성공 여부는 주요 임차인의 입점 여부에 달렸다. 쇼핑몰이 개관하기 전부터 사전 마케팅 단계에서 유력한 주요 임차인을 모집하는 것이 굉장히 피튀긴다.
서브 임차인은 주요 임차인보다 적은 면적을 사용하고 계약기간이 짧고 여타 점포들과 시너지가 상대적으로 약하다.
소형 임차인은 서브 임차인보다 시너지가 더 적고 짧고 약한 임차인이다.
스타벅스
요즘은 조금 적은 면적을 쓰고 계약기간이 길지 않더라도 점포 상호간에 긍정적인 영향을 주는 임차인을 선호한다. 그것이 스타벅스이다. 스타벅스는 "커피"만 파는 것이 아니라 "장소"를 파는 것이다.
그리고 스타벅스는 직영이다. 직영이란 것은 모든 매장은 본사에서 직접 운영하고 관리하는 것이다.
그러나 스타벅스에게 임대를 주고 임대료를 스타벅스에게 받는 방식을 사용할 수 있다. 기본적인 월세개념이 아니라 판매 수익의 일정 %를 임대료로 받는 것이다.
마스터 리스란 방법을 통해 스타벅스가 원하는 위치 근처의 토지를 찾아 건물을 짓기도 전에 스타벅스와 마스터리스를 통해 계약을 맺고 그 계약을 바탕으로 은행과 대출을 통해 건물을 짓는 방법도 있다.
명수형 투자는 상가 리모델링으로 스타벅스를
박명수가 성신여대입구역의 상가건물을 매입할 당시 대상 상가는 낡고 허름하여 상권 형성이 잘되지 않는 곳이었다. 상권이란 지역에도 적용되지만 단일 상가건물에서도 적용할 수 있다.
박명수가 빌딩을 매입하고 리모델링하여 스타벅스를 입점시켜 투자금액 대비 연 8%가 넘는 고수익 상가로 변신했다.
기존에는 편의점, 노래방, 와인바 등이 입점해있던 흔한 상가빌딩이었다. 그러나 대형 유리로 리모델링하고 스타벅스 로고와 간판이 건물의 포인트가 되어 깔끔하게 변신하고 안정적인 임대수익을 얻었다.
박명수가 매입한 상가빌딩의 위치는 탁월했다. 하지만 임차인들이 일반적이어서 주목을 받지 못했지만 스타벅스를 입점시킴으로써 가치를 높였다. 건물은 동일한데 임차인의 존재로 달라진 것이다.
상가 리모델링
임차인과 함께 상가빌딩의 물리적 외관을 바꾸었다. 이렇게 상가 리모델링을 통해 새로운 상가로 바뀌니 가치가 달라졌다. 하지만 아파트와 같은 주거 상품의 경우에는 아무리 외관을 달리하고 좋은 세입자가 들어온다고 해도 아파트의 가치가 달라지지 않는다.
리모델링 비용을 투입해도 오히려 역효과가 날 수도 있으니 주의한다. 개발호재가 발생해 지역이 새롭게 바뀌지 않는 한 가치가 올라가지 않는다.
하지만 상가빌딩의 경우에는 주요 임차인이나 우량 임차인이 입점한다면 지역의 부동산 가치는 그대로이나 상가빌딩의 가치가 달라질 수 있다. 이것이 수익형 부동산으로 돈을 버는 방법이다.
위험한 독점 임차인
전체 상가빌딩에 임차인이 하나인 경우 관리하기 쉽고 편하다고 생각할 수 있다. 그러나 모든 빌딩 면적을 독점해서 사용하면 독이 될 수 있다.
우량 임차인이 영업이 되지 않아 나갈 가능성은 적지만 상가빌딩의 유일한 임차인이 퇴거하는데 경기가 좋지 않아 새 임차인을 빨리 입점시키지 못하면 대부분의 면적이 공실이 된다.
다수의 임차인이 있었다면 문제가 되지 않겠지만 독점 임차인이라면 큰 문제가 된다. 그리고 이 임차인의 퇴거 여부가 상가빌딩의 수익률에 큰 영향을 미치고 임대료도 함부로 못 올린다.
결론
자금력이 있다고 해도 함부로 상가에 올인하면 위험하다. 그렇기에 업종을 저장하고 구분 등기하는 상가를 매입하는 것이 좋다.
분양하는 상가는 언뜻 보면 깨끗하고 권리금이 없지만 상가빌딩의 상권이 어떻게 형성될 지 모르기에 무섭다. 그래서 장사를 잘하는 영업주는 신규로 분양하는 상가에 들어오지 않는다.
따라서, 이미 상권이 형성된 기존 상가를 매입하는 것이 초보에게 좋다. 그래서 기존 상가가 위치한 지역, 빌딩 등의 상권을 파악해야 한다. 그냥 주변에 좋은 프랜차이즈 브랜드가 있는지 살피는 것이 효율적이다.
그러나 좋은 프랜차이즈가 입점한 상가는 매물로 잘 안나온다. 그래도 좋은 상권은 확장되기에 나쁘진 않다.
