좋은 임차인을 통해 건물의 가치를 높이는 전략은 상업성 빌딩에서 흔히 사용하는 방법이다. 상업용 빌딩은 좋은 임차인을 유치하는 것이 전부다.
주거용 부동산과 다르게 상업용 빌딩의 임차인은 적극적으로 부동산 가치를 높여준다. 아니면 본인의 영업에도 지장이 생기게 때문이다.
건물주들이 조금만 도와주면 빌딩의 가치를 높이기 위한 다양한 노력과 시도를 한다. 그래서 상업용 빌딩의 임차인은 공동의 사업 파트너이다. 그 파트너 중 가장 좋은 것이 "스타벅스"이다.
오늘은 중년 연예인 중 깨끗하고 SK-2의 장기 모델로 활동한 우리의 "특급누나" 김희애의 부동산 재테크 방법 주차장빌딩 주차장 용지 용도지역 확인하기에 대한 포스팅입니다.
주차장 상가
배우 김희애의 주차장 부지는 06년도에 사들였다. 당시 119억에 매입했다. 이곳은 버버리, 아르마니, 구찌, 루이비통 등 명품숍이 근처에 있고 맛집도 많이 있어 월 3천만원 번다고 얘기가 돌았다.
그 후 14년이 지난 후 주차장을 철거하고 새 건물을 지었고 24년 기준 500억 대로 추정되고 월 임대료도 약 1억에 이른다고 한다.
주차장 용지는 그동안 아는 사람만 투자하던 상품으로 수익형 부동산의 틈새 시장이라고 여겨졌다. 하지만 이제는 자산가나 일반 투자자 모두 관심을 보인다. 90년대 이후 11.5(2.3 X 5)㎡로 조정되고 지금까지 유지된다.
특히, 부산의 경우 이런 주차장 용지가 참 많다. 이유는 도로가 형편없기 때문에 차를 주차할 곳이 불편하기에 주차장 용지가 많았다.
총면적의 30% 상업시설 가능
주차장 상가로 알려진 주차장 용지는 신도시나 택지지구에 공급된다. 총면적의 30%는 상가나 오피스텔 등 상업시설이 가능하고 토지가격 또한 30~40% 저렴하여 인기가 있다.
주차장 용지는 과거 아는 사람만 투자했다. 상가와 오피스텔로 총 면적의 30%를 채울 수 있기 때문에 이것만으로도 투자비용을 모두 채울 수 있고 적절한 수익도 발생한다.
주차장 상가가 대부분 1층과 2층에만 상가를 두는데 실제 상가는 1, 2층의 가격이 가장 높고 분양도 잘되기 때문이다. 위층으로 갈수록 분양이 되지 않고 분양가도 낮다.
상가 사업자 입장에서 1층이 모두 분양되고 나면 이후로는 여유롭게 사업을 수행할 수 있다.
판교신도시 디테라스
판교신도시 봇들공원 근처 "디테라스"에는 지하 1층~지상 1층까지는 20개의 상가가 입점했고 지상 2층~4층까지는 280여 대가 주차가 가능하다. 지상 5층~6층까지는 72실의 테라스 오피스텔이다.
원래 이 부지는 수년 동안 나대지 였지만 주차장 용지로 토지 매각이 진행되었지만 5차례 유찰될 정도로 비쌌다. 게다가 주유소 뒤에 있고 판교역에서 멀다는 단점이 있다.
하지만 주차장 용지에 주차장만 짓는다는 고정관념에서 벗어난 복합건물로 새로운 아이디어를 활용한 사례이다.
LH주차장 용지 낙찰 현황도 보면 주차장 상가의 인기를 실감할 수 있다. 13년에 69개의 주차장 용지가 입찰에 들어갔는데 낙찰가율 200% 이상인 용지는 2곳이다. 그런데 15년도에는 64개의 주차장 용지 중 200%가 넘는 낙찰가율을 보인다.
자동차가 늘어날수록 주차장 용지는 ?
국민의 차량 보유 대수가 늘면 주차장이 부족해진다. 이제 1인당 2대를 가지는 시대가 다가온다. 국민 2.37명당 자동차 1대를 보유하고 있고 차량이 늘면서 신도시나 택지지구에 공급되는 주차장 용지의 인기도 올랐다.
김희애의 청담동 주차장 용지는 10년도 지나지 않아 2배 이상의 시세차익을 먹었다. 주차장 빌딩은 월수익을 안정적으로 얻었다. 위치로 보면 주차난이 심한 곳이다. 그러나 장기적으로는 빌딩을 신축하기 위해 매입한 것이었다.
주차장 용지의 용도지역
주차장 상가 투자에는 주의할 점이 있다.
주차장 규제가 심하고 주차비용이 비싼 일본은 걱정하지 않아도 되지만 불법주차가 많고 주차단속 요원들과 싸우는 우리나라이기 때문이다.
주차장 용지의 용도지욕을 파악하는 것이 가장 중요하다. 그 다음엔 주차장 수요가 어느 정도인지 파악하는 것이다.
주거, 준주거, 상업지역 중 어디에 속하느냐에 따라 지을 수 있는 층이나 규모가 달라진다. 즉, 건폐율, 용적률, 층수가 달라진다.
가장 인기 있는 곳은 상업지역이다. 원래 상가 용도에 최적화되어 있고 주차장 이용객들도 많기 때문이다. 그러나 다른 용도의 주차장 용지에는 상가를 아예 넣지 못하는 곳이 있으니 주의해야한다.
상업지역은 주거지역에 비해 토지가격이 높다. 놀고 먹고 마시는 사람들의 수요가 많기 때문이다. 반면, 주거지역은 주변이 빌라 또는 아파트가 많아 주차 수요가 크지 않다.
LH공사에서 입찰하는 주차장 용지 중 유찰된 용지 대부분이 주거지역이었다. 더욱이 주거지역이나 준주거지역은 가구마다 주차장이 어느 정도 확보되어 있기 때문에 영업이 쉽지 않기 때문이다.
주차장 위탁운영
최근에는 주차장을 위탁 운영하는 업체들이 등장하여 주차장 용지의 관심을 더욱 불러일으킨다. 위탁업체에 관리를 맡기면 주차장 운영수익이 높아진다고 한다.
그러면 상가도 영업이 잘 될 가능성이 크다. 외부수요도 중요하지만 주차하는 고객들이 들어오고 나오면서 상가를 이용하기 때문이다.
그러나 유의할 점은 주차장 용지를 개발할 때 상가를 분양하면서 주차장 지분까지 넘기는 경우가 많다는 것이다. 그러면 이해관계인이 늘어나 관리를 맡기기 어렵다.