현재 전세대출에는 DSR이 적용되지는 않는다. 전세대출을 통해 세입자들은 은행의 돈을 빌려 임대인의 주택에 대신 2년 동안 살 수 있다.

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만일 이게 전세대출이 안되면 세입자들은 월세로 가면서 보증금을 낮춰야한다. 그러면 갭투자자들 입장에선 좋은 소식은 아니다.

서민들을 위한 정책으로 임대차 3법을 제정하였는데 갭투자를 방지하기 위해 전세대출에 DSR을 준다면 서민들의 주거 안정을 해친다. 그래서 지난 정부도 전세대출에 DSR을 적용하는 것을 포기했다.

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오늘은 전세자금대출 DSR적용 후 월세 급등 집값 폭락? 원인은 바젤3?에 대해 포스팅하겠습니다.

DSR 규제는 대출자의 연간 원리금 상환액을 연 소득의 40%까지 제한한다. 은행권에서는 40%까지이고 비은행권에서는 50%이다.

다만, 원리금 산정 대상에는 전세자금대출, 서민금융상품, 이주비, 중도금 대출 등은 제외된다. 마찬가지로 디딤돌대출, 버팀목도 적용되지 않는다.

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전세대출에도 DSR이 적용되어버리면 대출이 많은 차주의 전세대출 한도가 줄어버리고 주거의 불안정성으로 서민들의 생활이 혼란스러워 질 수 있기 때문이다.

그렇게 되면 당초 정부가 목표했던 서민들의 주거안정을 위해 도입한 계약갱신청구권이나 임대차보호법이 유명무실해지는 것이다.

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하지만 주택의 공급이 줄어들고 기준금리가 인하되자 너도나도 투자하는 시기를 거치고 전세자금대출에 대한 인식이 바뀌었다.

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저금리에 전세대출이 증가하면서 서울 등 수도권 전세값이 증가하고 "갭투자"로 매매값을 끌어올렸다.

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그래서 20년도 처음으로 신용대출 등 가계대출 관리방안을 통해 전세자금은 주거를 위한 일시적 부채이기에 지금은 DSR에서 제외하고 있지만 바뀔 필요가 있다고 검토해야 한다고 말했다.

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그래서 전세자금대출에 DSR을 적용하여 갭투자와 가계대출 증가를 막으려는 대응방안을 고려했다.

전세대출은 차주가 DSR = 40%에 근접한 사람이라도 무주택자는 최대 80%, 1주택자는 최대 3억까지 받을 수 있었다.

그러나 1주택자의 경우 전세대출 이자상환에 DSR이 적용되면 추가 전세대출 한도가 크게 줄어든다.

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보통 집값이 오르지 않는다고 생각하는 사람들이 많으면 전세수요가 증가한다. 그러면 전세값이 올라가고 전세가가 오르면 전세로 사는거보다 차라리 매매로 사는게 낫다 판단하여 매매값이 오를 수 있다는 시각도 있다.

그런데 전세대출에 DSR이 적용된다면 부자들은 늘 부자가 되는 것이고 없는 사람들은 전세 대신 월세로 가고 주거비용의 부담이 커진다. 그렇게 양극화가 시작되는 것이다.

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그렇게 된다면 월세로 살 바엔 외곽이라도 아니면 구축이라도 살 수 있을 때 사자는 마인드를 가지는 사람이 나올 수도 있다.

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물론 전세대출 한도 안에 전세로 들어가는 사람들이 대부분이겠지만 월세로 들어가는 사람들도 적지는 않을 것이다.

실수요자 위주의 아파트 시장이 형성되고 신축 아파트도 실거주 의무 같이 전세가를 맞추지 못해 인기 있는 지역이 아니라면 오랫동안 미분양으로 분양시장이 축소될 수 있다.

갭투자자의 경우 지금까진 투자용으로 사 둔 집과 전세로 사는 집도 따로 마련할 수 있었으나 앞으로 DSR이 40%에 근접한 대출자들은 전세 받기 위해 내 집을 팔아야하는 사태가 올 수도 있다.

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강남이나 역세권 같이 누구나 선호하는 지역이 아니면 전세자금 축소로 전세가가 하락하고 갭이 커지면서 매매가가 하락할 수 있다.

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반대로 집주인들이 전세를 안 받고 월세나 반전세로 버티기 작전으로 들어간다면 월세 급등이 발생하여 기존의 월세 수요자들에게 부정적인 영향을 줄 것으로 볼 수도 있다.

대신 전세대출의 목표가 서민들의 주거안정이므로 규제를 무주택자와 유주택자로 나누어서 적용하려고 한다. 그리고 디딤돌대출 및 버팀목대출은 전세자금 DSR을 적용하지 않는다.

28년 1월 1일까지 완전 적용되야하는 바젤3는 국제결제은행 산하 바젤은행감독위원회가 08년 이후 세계 은행자본을 건전화하기 위한 국제조약이다. 쉽게 말하면 대형은행의 위기시 손실흡수능력을 강하게 하기 위해 세계의 은행자본 기본 규제이다.

주요 내용은 은행의 위험자산기준을 변경하고 위험자산기준을 변경하고 위험자산비율을 하향 조정하게 한다. 또한, 은행이 위기에 손실흡수능력을 지키기 위해 가계대출을 줄이고 대신 기업대출을 유도하려고 한다.

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결국 은행권에서는 바젤3로 인해 가계대출을 어쩔 수 없이 줄여야한다. 서민들이 대출을 받기 까다로워지지만 협약을 파기하기는 어렵다.

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주요 선진국들도 이미 가입한 바젤은행감독위원회로부터 한국만 탈퇴한다는 것은 국제사회 고립을 불러일으키기 때문이다.

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이 바젤3 협약 때문에 전세자금대출을 포함한 서민을 보호하기 위한 대출들도 받기 까다로워지고 있어 개인의 대출능력과 신용을 미리 준비해야한다.