강남에는 청담르엘이 있고 잠실에는 잠실르엘이 있다. 하이엔드 브랜드가 대한민국 대표 부촌에 몰빵하고 있다.
서울과 지방, 서울 외곽과 중심부의 격차가 더 커지고 있다. 지방에는 아예 GTX자체를 모르는 사람도 있을 정도이다.
대선이 다가와서 새롭게 GTX 노선 계획이 나왔지만 이게 확정은 아니므로 주의해야한다. 실제 제5차국가철도망계획에 확정된 것을 확인하고 들어가는 것도 늦지 않다.
아파트 간의 계급이 생기고 있는 현실이지만 공부를 안 할 수는 없다. 공부하지 않으면 도태되기 때문이다. 사회는 냉정하기에.
오늘은 잠실르엘 예상분양가 공사비 인상 청약자 투기과열지구 이주비 대출 후분양 주의사항에 대해 알아보겠습니다.
잠실르엘
잠실르엘 아파트는 롯데의 하이엔드 브랜드 르엘을 적용하여 기존 미성크로바 아파트를 재건축한 1,910세대의 고급 아파트이다.
일반분양 세대수는 241세대이다. 분양은 24년도에 하지만 완공 시기에 따라 분양일정이 더 늦어질 수도 있다.
현재 비대위의 시공사 선정 박탈 소송으로 이슈가 있었지만 결국 롯데로 재선정되었다. 그런데 공사 금지 가처분 신청도 기각되어 완공 목표는 25년 12월이었지만 26년이 될 수도 있다.
84타입은 19평 조합원이 갈 물량도 부족하고 일반물량도 없는 듯하고 조합원 분양가도 아직 안 나왔다.
옆의 진주아파트도 공사비 2,160억 인상을 요구하고 있어서 잠실르엘도 비슷하게 공사비 인상을 요구할 수도 있다.
그래도 롯데건설에서 야심차게 스카이브릿지, 양쪽 커뮤니티 라운지, 커튼월, 중앙공원과 실내 체육관, 수영장, 260cm의 층고 등이 설계된다.
스카이브릿지란 동과 동 사이를 연결해주는 구조로 높은 위치에 뻥뚫린 조망이 가능하고 그 공간에 카페나 커뮤니티 시설이 입점가능하다.
아파트 주변에 잠실의 랜드마크인 롯데타워, 대한민국 최고로 아름다운 호수인 석촌호수가 있고 올림픽 공원, 한강, 성내천이 있다.
걷기 편하고 아름다운 석촌호수, 체육시설과 공연장이 있는 올림픽 공원, 한강과 성내천에서 라이딩이나 산책하기 좋다.
교통
잠실나루역, 신천동 진주아파트역 등이 있어 버스교통이 편리하다. 게다가 2호선, 8호선 환승역인 잠실역과 2호선 잠실나루역, 8호선 몽촌토성역이 있는 트리플역세권이다.
9호선 한성백제역과 9호선 송파나루역 또한 충분히 걸어갈 수 있는 위치에 있다. 또한, GTX-A, GTX-D, 삼성역 복합환승센터 개발의 호재가 있다.
도로교통도 편리한데 올림픽대로와 잠실대교가 근처에 있어 강남, 서초, 여의도, 강동, 하남, 남양주, 광진, 동대문구, 성동구로 이어져있다.
지하철로 강남역까지는 15분, 여의도역은 30분, 판교역은 40분, 광화문역은 45분만에 갈 수 있다.
학군
초등학교가 조금 멀리 있는 편인데 잠동초(617m)가 있다. 중학교로는 방이중, 잠실중, 방산중이 있다.
고등학교는 잠실고가 근처에 있고 방산고, 잠신고가 있다. 저학년 초등학생에게는 초등학교가 조금 멀 수 있는데 도보로 초, 중, 고 모두 갈 수 있다.
송파, 잠실에서는 오륜학군과 방이역 5호선 부근에 중대형 학원가들이 많다. 잠실 4대 중학교로는 "오륜중", "신천중", "잠신중", "잠실중"이 있고 잠실르엘 근처에는 잠실중이 있다.
그런데 오륜학원가와 방이동 학원가를 걸어서 가기엔 조금 멀다.
상권
아파트 인근에 대한민국 최고 쇼핑몰인 롯데월드몰과 롯데백화점 잠실점이 있다. 롯데월드몰 내에는 롯데시네마 등이 있고 롯데백화점에는 수많은 명품 브랜드가 있다.
근처 대형마트로는 홈플러스, 롯데마트, 교보문고, 알라딘 등이 있다. 방이동 먹거리골목도 근처에 있으며 송리단길에는 예쁜 카페들도 많다.
대형병원으로는 우리나라 최고 병원인 서울아산병원이 위치한다.
아이들이 좋아하는 롯데월드, 서울스카이, 키자니아, 롯데콘서트, 샤롯데시어터 등 롯데가 잠실을 차지하고 있다.
즉, 잠실 주변을 롯데화시키고 있다.
분양정보
잠실르엘은 투기과열지구에 분양가상한제를 적용받아 주변 시세 대비 저렴하게 분양될 것 같다.
분양가상한제 지역이기에 전매제한과 실거주의무가 존재한다. 전매제한은 3년이고 실거주 2년의 의무가 있다. 대신, 분양가에 관계없이 중도금 대출이 가능하며 공사비가 지속적으로 상승하여 조합원 물량도 잘하면 일반분양으로 나올 수도 있다.
잠실르엘은 후분양으로 이루어지기에 자금마련 기간이 짧을 수 있다. 또한, 공사비 인상에 대한 부담을 분양가로 전가할 수 있다. 그래도 순살자이 같은 일이 발생하지 않도록 입주민들이 미리 꼼꼼하게 확인하고 갈 수 있다.
이주비 대출은 재건축이기에 나오지만 이주비 대출의 LTV는 1주택자나 일시적 2주택자, 다주택자에 따라 다르며 투기과열지구이므로 50%부터 시작한다.
이주비 대출로는 절대로 추가 주택 매수하는데 쓰면 안된다. 추가 주택 매수를 한다면 대출금의 회수 및 3년 동안 주담대를 받지 못한다.
분양가
메이플자이 평당 6,750만원이 나왔고 래미안원베일리 같은 아파트들의 분양가를 가정해보면 잠실르엘도 평당 5,000~7,000만원으로 가정할 수 있다.
다행히 18년 1월 1일 전에 관리처분인가를 접수하여 재건축초과이익환수제 적용단지가 아니다.
시세차익은 따논 당상이다. 인근 단지 시세와 비교해보면 전용84㎡ 레이크팰리스의 평단가는 6천만원, 잠실 리센츠의 평단가는 6천5백만원, 잠실엘스의 평단가는 6천만원, 잠실트레지움의 평단가는 6천만원 수준이다.
일반분양을 한다면 약 2억~6억의 시세차익을 얻을 수 있는 것이다. 당연히 신축이니 주변 시세보다 더 높게 형성될 것이고 입지도 깡패이기 때문이다. 다만, 평단가가 얼마에 형성되느냐가 관건이다.
결론
분양가상한제이므로 시세보다 저렴하게 분양하므로 당연히 시세차익을 먹는 로또청약이다. 하지만 주의사항이 전매제한 3년과 실거주의무이다. 실거주의무되는 줄 모르고 갭투자하려다 범법자가 될 수 있다.
이주비 대출의 경우 투기과열지구이므로 무주택자는 50%까지 가능하고 1세대 1주택자는 20~40%까지 감소한다.
청약자들은 청약 당첨된 1주택자도 기존 주택처분의무가 폐지되고 분양가 9억원 이상도 특별공급이 가능하다. 투기과열지구이므로 청약통장 가입기간은 2년 이상이어야 한다.