대한민국에는 천당보다 상급지인 분당이 있다. 경기도 성남시 분당구는 1기 신도시로 같은 1기 신도시인 일산과 같이 시작했다.
하지만 20년이 흐른 지금에는 일산과 격차가 많이 벌어졌다. 당연히 서울과의 접근성, 일자리가 원인이다.
오늘은 시범아파트 중 가장 세대수 많은 서현동 시범한양아파트 1기 신도시 특별법 호재 안전진단 통과 용적률 상향에 대한 분석을 해보겠습니다.
1기 신도시 특별법
시범아파트들의 재건축 관건은 안전진단이다. 워낙 튼튼하게 지어졌기에 안전진단 통과가 어렵다는 시각이 많다.
다만, 1기 신도시 특별법에 의한 용적률 완화와 1.10 부동산 대책으로 안전진단을 사업시행인가까지 받아야 한다는 개정으로 어떻게 될지 지켜봐야 한다.
사업성을 높이기 위해선 용적률을 높이는 것이 시범아파트의 재건축 확률을 높여준다. 하지만 관련 전문가들은 용적률을 너무 높이면 일조권이나 사생활 침해의 문제가 생긴다고 지적했다.
서현동 시범한양아파트
시범아파트는 4단지가 있고 총 7,769세대로 1단지는 삼성한신, 2단지는 우성, 3단지는 한양, 4단지는 현대아파트이다.
1기 신도시가 생기고 분당에서 가장 처음으로 들어선 아파트이기도 하다.
서민아파트이기보다는 중산층을 타겟으로 하며 12평의 초소형평수부터 최대 79평의 초대형평수까지 다양한 평수로 이루어진다.
특히, 다른 1기 신도시에서 찾아볼 수 없는 30층 높이의 초고층 아파트까지 있는데 이 아파트들은 용적률이 높아 재건축할 때 사업성이 적게 나온다.
서현1동 면적의 많은 부분을 차지하고 있고 수인분당선, AK플라자 쪽에 번화가가 있다.
현재는 판교신도시에 광교신도시, 정자역, 미금역 일대도 많이 발전되어 명성이 좀 떨어졌지만 1기 신도시 특별법에 의해 새로운 바람이 불 것으로 본다.
PC공법
PC공법이란 프리캐스트 콘크리트라는 뜻으로 쉽게 말하면 조립식 아파트이다. 미리 철근, 슬래브, 벽 등 구조물 모두 공장에서 만들고 현장에서는 조립만 한다.
빨리 만들어야 하기에 1기 신도시 아파트들이 많이 적용되었다. 그래서 균열과 누수에 취약하고 현재는 사용하지 않는다.
그래서 재건축할 확률이 높은 편이다.
교통
서현역 수인분당선 역세권이다. 공항버스나 서울 가는 버스들도 많아 교통이 편리하다.
제2차 경기도 도시철도망 구축계획안에 따르면 8호선 연장을 통해 시범단지 역 추가, 성남 트램으로 시범단지에 역을 추가하려 한다.
현재 성남에서 서울 중심지로 가려면 광역버스를 타거나 수인분당선 또는 신분당선을 타고 신사역이나 왕십리역으로 가서 환승해야 한다.
광역버스를 타면 서울역에서 분당까지 40분, 용인은 50분, 동탄은 1시간이다. 하지만 GTX-A를 통해 성남은 15분, 용인은 20분, 동탄은 25분까지 획기적으로 시간을 줄일 수 있다. 하지만 28년까지는 삼성역 노선은 이용불가능하다.
학군
서현초등학교가 단지 내에 있는 초품아이고 서현고등학교도 바로 앞에 있다.
게다가 분당은 학군으로도 수도권에서 서울을 제외하고 최고인 곳이다. 주요 학원은 정자역, 수내역, 서현역, 이매역 부근과 명문 중학교 근처에 분포한다.
분당은 일반고 라인업도 강력하다. 낙생고, 분당중앙고, 분당대진고, 성남외고, 보평고, 야탑고, 서현고 등이 있다. 특히, 분당은 대전처럼 이과, 의대가 강하다.
분당을 대표하는 고등학교는 서현고였다. 최근에는 낙생고가 치고 올라왔고 낙생고는 22년 서울대 합격자가 38명이나 된다. 그래도 서현고는 꾸준히 전국 100위권대 서울대 합격자를 배출했다.
그러나 분당도 좋지만 중학교 최상위권이나 수능 대비를 원하는 학생들은 대치동으로 빠져나가기도 한다. 대치동권에는 전국 100위권 고등학교가 10개 정도 있지만 분당은 4개이고 최근 교통이 좋아진 것도 한몫했다.
상권
주변에 백화점, 마트, 상가 등이 있으며 탄천, 스포츠센터 등이 있고 술집 같은 것은 큰길에 건너서 있다. 그래서 아이들에게 유해한 환경이 아니다.
분당 대표 상권으로는 서현역 일대이다. 서현역 메인 상권인 로데오거리는 서현역 5번 출구와 AK플라자 6번 게이트 방면으로 나뉘는데 분당에서 가장 오래된 상권이지만 여전히 인기가 많다.
서현역에는 롯데백화점, AK플라자의 대형 상권이 있다. 또한, 메가박스, CGV 같은 영화관과 분당 제생병원, 필립 메디칼, 나우병원 등 대형 병원 등이 위치한다.
재건축 분석
평당 5천만원으로 시공비 900만원, 용적률 350%로 가정하고 분석해보겠습니다.
일반분양 평형은 32평, 84타입을 받는다고 가정합니다. 비슷한 평수의 평균 대지지분으로 계산하지 않고 전체 세대수의 평균 대지지분으로 계산합니다.
32평 조합원 원가 = 순수건축비 495,000,000원 + 기타사업비 163,350,000원 = 685,350,000원이고 [감정평가액 × 비례율]로 해도 조합원 분양가가 나온다.
아파트용 대지지분 = 평균 대지지분 17평 - 기부채납(15% 가정) 2.55평 = 14.45평이다.
일반분양 기여대지지분 = 아파트용 대지지분 14.45평 - 필요 대지지분 8.25평 = 6.2평
일반분양가는 평당 5천만원으로 가정하면 16억원이 나온다.
일반분양 수익 = 16억 - 건축비 495,000,000원 = 1,105,000,000원
대지지분 1평당 일반분양 수익 = 1,105,000,000원 ÷ 8.25평 = 133,939,393원
일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 × 일반분양 기여 대지지분 = 133,939,393 × 6.2평 = 830,424,236원
조합원 분담금 = 조합원 분양가 685,350,000원 - 830,424,236원 = -145,074,236원으로 약 1억 5천만원을 환급받을 수 있다.
만약, 매물 시세를 16억원에 매수했다면 총 투자금액은 16억 - 145,074,236원 = 1,454,925,764원이다.
예상차익은 예상 일반분양가 16억원 - 1,454,925,764원 = 145,074,236원이 나온다. 이번에는 1기 신도시 특별법으로 용적률 완화를 가정하여 350%로 하여 필요 대지지분이 8.25평이 나오는 것을 반영했습니다.