분양가 상한제가 적용된 아파트들은 전매제한과 실거주 의무가 있다.

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전매제한은 1년~3년까지 완화되었지만 실거주 의무 2년은 아직 남았다.

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새로운 정부가 나오면서 공략했던 전략 중 하나가 실거주 의무 폐지였다. 그래서 정부의 공략만 믿고 분양가 상한제 지역에 투자를 한 사람들이 있다.

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하지만 실거주 의무 폐지가 되지 않으면서 둔촌주공 같은 아파트들의 잔금을 갑자기 마련해야 하는 일이 생겨버렸다.

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오늘은 3년 유예 실거주 의무 숨통 트인 올림픽파크포레온 계약갱신청구권 거절요건에 대해 포스팅해보았습니다.

실거주 의무는 문재인 정부 때 "갭투자" 등의 투기 수요를 막겠다는 목표로 도입되었다. 21년 2월 이후 수도권의 분양가 상한제 단지에서 일반분양에 당첨된 경우 최초 입주일로부터 2~5년 동안 실거주하도록 한 제도이다.

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이번에 둔촌주공이 문제가 되는 것은 윤석열 정부가 23년 1월 3일 부동산 대책을 통해 실거주 의무를 폐지한다고 발표했다. 그래서 정부의 폐지 방침을 믿고 전세 보증금으로 잔금을 치르려고 한 분양계약자들은 큰 혼란에 빠진 것이다.

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이유는 실거주 의무 폐지가 계속 막힌 것이기 때문이다.

실거주 의무를 어기면 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금형에 처하고 당첨된 아파트는 LH에 분양가 수준으로 넘겨야 한다.

분양가 상한제가 적용된 아파트가 최초 입주 가능일에서 3년간 유예될 것으로 보인다.

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아예 실거주 의무를 폐지하자던 여당의 의견을 수용하지 못하고 그나마 완화하는 정책으로 3년 유예를 결정한 것이다.

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그리하여 잔금을 마련하지 못해 전전긍긍하던 입주자들이 일단 전세를 놓을 수 있게 되어 시간을 더 벌 수 있게 되었다.

실거주 의무가 시작되는 시점을 현행 최초 입주 가능일에서 최초 입주 가능일로부터 3년 이내로 바꾸는 것으로 주택법을 개정하도록 추진한다.

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결국 폐지는 못하고 유예로 타협하는 것이다.

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이 법은 무려 11개월 동안이나 계류되는 법안으로 갭투자 증가로 인해 주택값 상승에 대한 견제로 생긴 법이었다.

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과거부터 실거주 의무 제도는 거주의무의 자유를 뺏는 자유주의 법칙과 위반되며 신축 아파트에 대한 전세 물량을 감소시켜 전세값을 올리는 원인으로 지적된 것이다.

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게다가 주택 하락기가 시작되고 커다란 빚을 안게 된 사람들과 건설사들의 부담을 덜기 위해 주택을 매수할 수 있도록 개정하려 한 것이다.

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개정안은 국토위와 법제사법위원회를 거쳐 1일 국회 본회의에서 처리될 것으로 보인다.

비슷한 규제인 전매제한은 정부가 시행령 개정으로 완화할 수 있었다. 다만, 실거주 의무는 여야합의가 필요하기에 지금까지 미루어졌다.

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분양가 상한제가 적용되는 아파트에 전매제한은 투기과열지구에 최대 10년까지 적용되었다.

국토부에 따르면 실거주 의무가 있는 아파트 단지는 전국 76개이고 4만 9,657가구가 해당된다.

전세 계약에 "2+1"의 특약을 넣는다면 집주인이 최초 입주 가능일로부터 3년 후 입주가 가능해지는 것이다.

이렇게 "둔촌주공 = 올림픽파크포레온"의 숨통을 붙여주었다. 문제는 3년 이후나 전세계약갱신으로 2+2년을 하는 경우이다.

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이 경우에는 전세계약갱신권 "2+2"년이 존재해 향후 실거주하려는 집주인과 세입자 간 분쟁 가능성이 있다. 또한, 실거주 의무가 결국 유예 밖에 안 되므로 개인의 자유를 침해한다.

분양가상한제가 적용되는 아파트에 실거주 의무를 적용하는 시점을 "최초 입주 가능일"에서 "최초 입주 가능일로부터 3년 이내"로 완화하려고 한다.

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그 동안 국회에서는 중재안을 받아들이지 못하고 있었다. 결국 민주당 원내 지도부가 입주 가능일로부터 3년 이내로 유예하는 것으로 결정한다.

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이렇게 법안섬사소위와 전체회의를 열어 개정안을 합의하면 2월 1일 국회 본회의에서 최종 처리될 것으로 보인다.

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유예 기간을 3년으로 정한 이유는 투기성 수요를 막기 위해서라고 한다. 그러나 2년과 같은 짝수 단위가 아니라 3년 단위로 계약한다면 임대차 시장에 혼란을 가져올 수 있다는 목소리도 나온다.

이유는 계약갱신청구권이라는 제도 때문이다. 임차인은 계약갱신권을 사용한다면 기존 2년에 2년을 더해 총 4년 동안 거주할 수 있다. 하지만 임대인이 3년 차에 실거주 의무 때문에 집을 비워달라고 하여 나가도록 조치를 취할 수 있다.

본래 계약갱신청구권은 특별한 사유가 아니면 집주인은 거절할 수 없다. 다만, 실거주 의무라는 목적이 생긴다면 계약갱신청구권을 거절할 수 있게 된다.

묵시적 갱신이란 전세계약 만기일이 다가오는데 임대인과 임차인이 서로 아무 말이 없다면 계약이 묵시적으로 갱신된 것이다.

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묵시적 갱신도 집주인이 2년 안에 세입자에게 나가라고 통보할 수 없다. 즉, 집주인이 일방적으로 중도해지를 주장할 수 없다.

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그러나 임차인이 나가고 싶을 때는 통보한 후 집주인은 3개월 이내에 전세보증금을 돌려주어야 한다.

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그렇기에 임대인 측에서는 괜찮지만 세입자의 주거 안정 목표는 잃게 된다. 그리고 거주 이전의 자유와 재산권 침해의 문제를 피할 수 없다.