일반적으로 우리가 살던 자가에서 이사하는 경우는 크게 4가지이다.

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1. 자녀의 교육목적

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2. 빠른 출퇴근을 위해 교통이 우수한 곳으로 이동

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3. 시세차익의 목적

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4. 더 넓고 새 아파트로 가는 것

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이 4가지이다. 하지만 주택가격이 상승할 때는 갈아타는 실수요자 움직임이 크게 제한된다. 이유는 입지 좋은 고가아파트가 "갭 벌리기"가 발생하기 때문이다.

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오늘은 1주택자 투자 전략 조정 및 비조정지역 1세대 2주택 양도세 비과세 조건에 대해 알아보겠습니다.

저금리 시기엔 투자 수요가 학군, 교통 우수지역, 개발 호재가 많은 지역으로 몰리게 되고 제일 먼저 상승한다.

그렇게 인기 지역이 상승하게 되면 그다음에 덜 오른 곳을 찾아 순환매식으로 상승하게 된다. 이것이 "갭메우기"이다.

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그래서 집값 상승 시기에 주거 이동 계획이 있는 가정에서 이동을 포기하는 경우가 많다.

건설 경기가 침체되어 있는 경우 분양가 상한제를 폐지하는 경우가 많은데 그렇게 되면 건설사는 분양가를 충분히 올릴 수 있는 기회가 된다.

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문제는 분양가가 오르면 그 주변들도 모두 분양가가 오르게 된다. 그렇기에 최초로 분양을 받은 사람의 경우 수익을 얻을 수 있다. 그러나 최초 분양을 놓치더라도 입지가 좋은 곳에 분양받는 사람들도 이득이다.

반대로 하락장이 시작된다면 저가 아파트, 고가 아파트 등 모든게 하락하지만 입지가 좋은 아파트는 하방경직성이 있어 하락폭이 외곽보다 방어력이 세다. 이런 시기에 1주택자에게 절호의 이동 기회가 된다.

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하락장에서는 투자 수요가 많은 고가 주택 중심으로 거래량이 더 줄어들고 상대적으로 실수요자 유입이 많은 중저가 주택 거래가 그나마 붙기 때문에 갈아타기도 수월하다.

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상급지로 갈아타기는 하락장에서 더 유리하다.

주택을 갈아타려고 하루종일 부동산 시세를 확인했다.

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가고 싶었던 아파트의 급매가 나와 이번 기회에 갈아타야겠다고 계약을 했다. 그런데 본인의 집이 팔리지 않는 문제가 생겨버리는 것이다.

그동안 아무리 거래가 많았어도 갑자기 집이 거래가 안 되는 경우도 생긴다. 이사 갈 주택 잔금 일정이 다가오자 결국 1억을 낮추어 팔아버렸다. 이는 22년 1분기에 발생한 일이다.

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부동산 시장은 심리가 큰 영향을 준다. 시장이 과열될 때는 시중에 매물이 마르지만 시장이 껶이면 거짓말처럼 수요자가 사라진다.

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이런 상황에서 먼저 이사 갈 주택을 고르면 크게 후회하므로 갈아탈 사람은 먼저 기존에 거주 중인 주택을 선 매도한 후 이사 갈 집을 구한다. 그러면 1세대 2주택 비과세 혜택을 이용하는 것이다.

주택을 보유한 가구에서 다른 주택으로 갈아타는 경우 제약이 따른다. 침체 시기에는 기존 주택 처분이 굉장히 어렵고 기존 주택이 잘 팔린다고 해도 기존 주택 매수자의 잔금/전입일을 내가 이사하려는 주택의 전입 가능일과 맞추기 힘들기 때문이다.

그래서! 일시적 1가구 2주택의 제도가 있다.

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즉, 주택을 갈아타는 과정에서 불가피하게 2주택자가 되었을 경우 최대 3년까지 기존 주택 처분 기한을 주고 그 주택에 대해서 비과세 혜택을 준다.

전세를 주고받은 임대보증금과 주택담보대출을 활용하여 1주택자도 2주택자가 될 수 있다.

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일시적 2주택을 시작하는 시점(기존 주택 보유 1년이 지난 상태에서 신규 주택을 취득한다 가정)에 해당 주택이 규제지역인지 아닌지에 따라 기존 주택 처분 기한이 달라진다.

만약, 신규 주택 취득 시점에 기존 주택 또는 신규 주택 둘 중 한 곳이라도 비조정대상지역이라면 3년의 처분 기한이 주어진다.

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신규 주택 취득 이후 비조정대상지역에서 조정대상지역으로 지정되어도 3년이라는 처분 기한이 주어진다.

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하지만 기존 주택, 신규 주택 모두 조정대상지역일 때 매수하면 기존 주택 처분 기한은 2년이다. 일시적 2주택이 진행되더라도 조정대상지역에서 해제되어도 똑같이 2년이 적용된다.

과거 정부에서 일시적 2주택은 무용지물이었다. 주택담보대출을 받은 차주에게 6개월 이내에 전입 및 기존주택 처분 의무가 있었기 때문이다.

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하지만 22.06.21 부동산 대책에서 주택담보대출의 전입 의무 폐지 및 1주택자의 처분 의무 기한을 2년으로 연장하는 방안이 발표되었다.

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새로운 대출 규제 완화 방안은 22년 8월 1일부터 시작되었다.

부동산 상승 시기에 이런 일시적 2주택을 활용한다면 레버리지 수익을 극대화할 수 있다.

예를 들어, 10억원 아파트 2채를 일시적 2주택하는 과정에서 두 아파트 모두 15억으로 상승한다면 이 주택 보유자는 수익률이 100%이다. 문제는 집이 언제나 이렇게 상승하지 않는다는 것이다.

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기존 주택, 갈아타는 주택 모두 시세가 10억원이었다가 7억원으로 하락했다면 평가 손실이 무려 6억원이나 된다.

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만약, 이 시기에 전세값이 하락하여 처분하게 된다면 엄청 높은 손실이 확정된다. 그래서 일시적 2주택도 기준금리의 움직임을 보고 시작해야 한다.

가장 현명한 일시적 2주택 방법은 기준금리가 급격히 올라간 상태에서 입주 물량이 많이 몰려 있는 곳의 주택을 매수한다.

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기준금리는 이제 떨어질 일만 남았다. 역전세난 상황은 입주 물량이 몰려 있는 지역 중심으로 강하게 일어나고 그 시기에는 급급매가 쏟아져 나온다.

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하지만 매수자는 씨가 마르기 때문에 좋은 가격을 협상하여 매수할 수 있다. 일반적으로 4월부터 6월, 9월부터 11월까지가 좋다.

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신축 아파트 입주는 겨울 방학 전후로 많이 몰려있다. 그 시기를 피하면 불안했던 전세값도 안정되고 매수자도 좀 더 수월하게 찾을 수 있다. 만약, 기존 주택 주변으로 재건축 및 재개발이 예정되어 있다면 비싸게 처분할 수 있다.