준서울권으로 불리는 광명시 철산, 하안택지지구가 미니 신도시급으로 약 3만 2천가구 규모로 탄생할 것인지 사람들이 주목하고 있다.

​

오늘은 준서울 광명 대장아파트 철산주공 13단지 재건축 분담금 신안산선 월판선 분석입니다.

1기 신도시 특별법인 노후계획도시 특별법 대상지로 광명철산과 광명하안이 지정되었다. 하안주공과 철산주공의 택지지구 면적이 무려 169만 7,219제곱미터에 달하고 전체 가구수는 2만 6,518가구이다.

광명시가 지구단위계획을 위해 마련한 초안에 제2종 일반주거지역 위주인 대상지의 용도를 재건축 단계에서 제3종 일반주거지역으로 올릴 수 있다는 내용이 있다.

​

상한용적률은 종상향으로 인해 250%에서 300%로 증가하게 된다. 최고 층수 높이는 130m로 제시되어 최대 43층까지 올릴 수 있게 된다.

​

이에 따라 광명시는 스카이라인 특화 등을 위한 관련 조례를 조정하려고 한다.

​

그리고 종상향에 따른 공공기여는 정원문화를 만드는데 안양천 수변공간 활성화를 위한 덮개공원을 만드는 것이다.

단지별로 예상되는 평균 기부채납 비율은 17.4%로 예상된다. 다만, 주민들은 기부채납이 높다고 낮춰달라고 제안을 냈다.

​

게다가 최대 용적률은 360%, 최고 높이도 150m까지 올려달라고 요청하였다. 이에 광명시는 주민들의 의견을 최대한 수렴하여 지구단위계획을 마무리하려고 한다.

​

최근 철산주공 12~13단지가 안전진단을 통과하였고 아무리 지구단위계획이 세워져도 사업진행은 10년이 넘게 걸린다는 것을 투자자 입장에선 알아야한다.

철산주공 13단지는 철산주공의 대장이라 불린다. 역세권, 슬세권, 학세권의 트리플세권이다.

​

1986년 준공하여 입주를 시작한 곳으로 2,460세대의 대단지이며 철산역 초역세권으로 단지 내에 초등학교가 있는 철산주공 대장아파트이다.

​

단, 24개동, 15층 아파트인데도 중앙난방이다. 평수는 28평~42평으로 다양하고 개별난방 시도가 있었으나 무산되었다.

​

오래된 아파트라 녹물이 나오기도 하고 주차가 어렵다. 이는 재건축 아파트라면 공통적인 상황이다.

18년 예비안전진단을 통과하였고 20년 정밀안전진단 신청 후 통과되었다. 이에 추진위원회는 광명시 지구단위계획에 발맞춰 정비계획 입안동의서를 걷고 도시계획 용역업체를 선정한다.

​

그 후 최종적인 정비계획을 수립한다.

철산주공 12단지와 더불어 재건축 단지 중에선 최고라 칭할 수 있다. 상업시설을 도보로 갈 수 있고 광명시청, 철산3동 복지센터, 광명철산도서관이 있다.

​

바로 앞인 철산로에 철산역 7호선이 있는 역세권이다. 지선, 간선버스도 이용가능한데 서울버스 6638, 6616 등이 주요 노선이다.

​

3대 업무지구인 여의도, 을지로, 강남을 1시간 통근만에 갈 수 있고 가산디지털단지까지 1정거장이다.

​

월판선과 신안산선의 수혜지이기도 하다.

단지 내에 광명 광성초를 안고 있는 초품아이다. 근처에 중학교로는 광명중과 철산중이 있다.

​

단지에서 가장 가까운 고등학교는 철산고등학교가 있고 도보권에 진성고등학교, 광명북고등학교가 있다.

​

삼흥유치원, 시집어린이집을 10분 내 도보로 가고 학원가도 10분만에 간다. 또한, 목동 대형학원 셔틀버스도 운행한다.

대표적인 호재로 1기 신도시 특별법의 해당 구역이라는 것이다.

1기 신도시 특별법 구역에 속하게 되면서 용적률을 상향할 수 있고 사업이 단축되어 빠르게 진행될 수 있다.

​

또한, 재건축 사업의 못인 초과이익환수제도 개편하여 조합원에게 부담을 줄여준다. 그래서 하안주공과 철산주공 단지들의 혜택이 기대된다.

신안산선이 생기면서 광명역 연계철도망이 본격적으로 구축된다면 여의도까지 20분 만에 도달하여 광명셔틀버스를 대체할 수 있다.

​

신안산선 덕에 서울 서남권 주요 업무지구인 여의도, 구로디지털단지와를 연결되어 상당한 비즈니스의 수요를 흡수할 수 있다.

​

신안산선은 화성 향남까지 추가노선을 연장하려 한다. 지역구 의원들의 의지가 강력한 것으로 알고 있다. 남양뉴타운과 화성시청역까지 연장을 추진하고 있기도 한다.

월곶판교선이 생기면 동쪽의 판교의 일자리까지 흡수할 수 있는 호재가 있다. 그리고 인천의 송도까지 이어지므로 동과 서를 광명이 흡수하는 것이다.

​

미래에는 제2공항철도와 연계할 계획이 있는데 결과적으로 수인선 인천역과 월곶역 구간을 공유한다. 현재 예비타당성 조사까지 완료하고 25년 공사 예정이다.

​

안양의 평촌, 성남의 판교, 분당, 인덕원을 지나가므로 GTX도 공유할 수 있는 장점이 있다.

평당 4천만원, 공사비 1천만원으로 가정하여 계산해보았다.

일반분양 평형 32평으로 가정하고 평당 시공비 1천만원으로 가정하면,

​

32평 조합원 원가 = 건축비 550,000,000원 + 181,500,000원 = 731,500,000원이다.

필요 대지지분은 허용용적률이 250%이므로 13.25평이 필요하다.

​

평균 대지지분이 17평이고 아파트용 대지지분을 구하면,

​

아파트용 대지지분 = 17평 - 기부채납 17% 2.89평 = 14.11평이다.

​

일반분양 기여대지지분 = 14.11평 - 13.25평 = 0.86평이 나온다.

일반분양가는 평당 3천만원으로 가정하면 1,280,000,000원이다.

​

일반분양 수익 = 12억 8천만원 - 건축비 550,000,000원 = 730,000,000원

​

대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양수익 730,000,000원 ÷ 13.25평 = 55,094,340원

​

일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 55,094,340원 × 일반분양 기여 대지지분 0.86평 = 47,381,868원

​

분담금 = 조합원 분양가 731,500,000원 - 47,381,132원 = 684,118,868원이다.

​

물론, 평균 대지지분이 17평을 가정해서 분담금이 나오지만 실제로 철산주공 13단지는 28평 이상의 중대형 평수이므로 분담금이 이렇게 크게 나오지 않을 것으로 생각된다.