정부의 부동산 대책 어디까지 믿어야 하나

제임스 뷰캐넌 - 공공선택이론

서울 부동산 가격을 안정시키는 방법은 양도소득세 중과 철회, 서울 재개발,재건축 규제 폐지, 임대주택 건설 확대

사람들은 서울에 살고 싶어하는데 경기도에 공급을 확대한다. 경기도민만 죽는다.

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분양가 상한제는 정말 집값을 잡는 효과가 있을까

로베스피에르의 우유값. 로베스피에르는 우유 가격을 강제로 반으로 내렸고 이 가격으로는 젖소 사료값도 안나옴 목축업자는 젖소를 도축했고 생산량은 더 줄고 우유값은 더 폭등. 다시 로베스피에르는 사료값을 반으로 줄이자 사료 생산 중단. 사료값 폭등 그 결과 우유값은 더 폭등.

과연 다주택자가 집값을 올리는가. 과거 전세가 규제조치가 전세가 폭등을 불러왔고, 소액임대차보호법이 상가 임대료 폭등을 낳았다.

다주택자는 전세가를 하락시키고 집값을 안정화시키는 역할을 한다. 1주택만 소유할 수 있도록 법을 만든다면, 여유있는 계층이 집을 사지못하면서 총 주택 공급 수가 줄어든다. 전세물량도 사라진다. 다주택자가 서로 경재할 수록 전세가와 집값이 내린다.

이런 효과 때문에 정부는 그동안 주택 임대 사업을 장려하고 세금 혜택을 주었다. (문재인 정부도 임대사업자를 장려했었는데..)

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워렌버핏은 케인즈를 좋아해서 그의 어록 중에는 케이즈를 따라한 것이 많다..

케인즈는 불황이 오면 정부가 지출을 늘리기만 하면 경제가 살아난다고 주장했다.

주식은 미인선발대회나 의자뺏기 게임과 비슷하다. 다른 게임 참가자들의 마음을 간파하는 것이 중요하다. 그러나 케인즈도 대공황을 겪으면서 투자자산이 5토막 나는 대실패를 경험한다.

이를 통해 케인즈는 주가 변동을 합리적으로 예측하기 어렵다고 결론 내렸다.

케인즈도 타인의 행동을 예측하고 타인보다 더 빨리 진입하고 한발 앞서 빠져나오는 투자법에 관심을 가졌지만 불가능한 것임을 알고 새로운 투자법을 정립한다.

1.소수의 투자자편에 서라

케인즈는 자신의 주식 투자법의 중심 원칙은 일반 대중의 의견과 거꾸로 가는 것이라고 말했다.

타인의 동의도 얻고 싸게 사는 두가지를 동시에 가질 수 없다고 말했다. 결국 케인즈는 대다수 사람들이 투자에 동의하지 않는 주식에 투자해야 싸게 살 수 있다고 말한다.

2.집중투자하라.

잘 아는 한 주식을 많이 보유하는 대신에 안전성 때문에 서로 변동 방향이 다른 여러 종목으로 분산투자하는 것은 매우 우스꽝스러운 투자 전량이라고 케인스는 분산투자에 대해 경고했다.

3.장기투자하라

케인즈는 인간의 본성은 근시안적이라고 보았다. 케인즈는 인간은 멀리 있는 이득일수록 더 높은 비율로 할인한다는 사실을 알았다. 이러한 인간의 본성 때문에 단기 투자보다 장기 투자가 유리하다고 판단했다. 그래서 그는 상당량의 주식을 비가 올 때나 안 올 때나 몇 년동안 꾸준히 보유할 수 있어야 투자에서 성공할 수 있다고 믿었다. 6개월 뒤에 일어날 일까지 내다보고 투자를 하는 사람들은 극히 드물다고 주장했다.

4.신용투자 하지 마라

워렌버핏 - 신용 투자는 칼을 심장을 향해 핸들에 달고 운전하는 것과 같다.

5.하루하루 시장의 변동을 무시하라

6.주식 가치 측정은 계량적으로 하기 어렵다.

7.싸게 사라

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프랜시스 골턴

자연은 평균으로 회귀하는 속성이 있다.

대체로 저per주가 높은 수익을 주는 경우가 많지만 때때로는 아주 긴 기간 동안에도 그렇지 않은 경우도 있다.

하지만 기업의 이익이 계속 좋은 경우도 없지만 안좋은 경우도 잘없다.

(저per주는 경기변동주에 적용할 때는 거꾸로 해야한다. 예를 들면 sk하이닉스처럼 반도체 사이클에 따라 이익이 변동하는 경기변동주인 경우는 고per에 사서 저per일 때 팔아야 한다. 또 성장주인 경우도 성장 초기인 고per주에 사서 성장이 끝나는 저per일 때 팔아야 한다. 예를 들면 sk텔레콤)

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해리 마코위츠

가장 중요한 것은 수익을 내기 위해서 필요 이상으로 리스크를 취하지 말아야 한다.

수익률의 상관관계가 전혀 반대이거나 따로 움직이는 주식으로 포트폴리오를 구성하는 것

(워렌버핏이나 케인즈의 말과 반대. 기관 투자자들이 수익률의 분산을 줄이기 위하여 최적 포트폴리오를 구축하는 방안으로는 마코위츠의 투자법이 적당하다. 그러나 재산을 늘려서 부자가 되기를 희망하는 개인투자자라면 과도한 분산투자 방식으로 부자 되기는 어렵다.)

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유진 파마

시장의 모든 정보는 즉각 가격에 반영된다.

80년대만 해도 이 도발적인주장에 대해서 갑론을박이 많았다. 하지만 효율적 시장이론 주창자들은 그들의 이론이 맞다는 것을 실증 분석으로 증명해냈다. 특히 기술적 분석가들이 내세우는 이기는 투자 기법을 모두 조사해서 컴퓨터로 돌려서 검증하고 이들 기법이 모두 쓸모없는 쓰레기라는 걸 증명했다(예를 들면, 과거주가, 거래량, 실적정보,투자기법 등)

예외적으로 효과있는 투자법

1.최근에 투자수익률이 저조한 종목으로 포트폴리오를 구성해서 3년뒤에 팔면 종합주가지수보다 더 높은 수익을 거둘 수 있다는 것

2.200일 이동평균선이 상승 전환할 때 사고 하락 전환할 때 팔면 시장 수익률보다 더 높은 초과 수익을 얻을 수 있다는 것을 발견

하지만 또한 이 정보로 인해 2번의 방법은 효율적 시장이론가들의 말에 따르면 이미 시장 반영

배울점

1.주식에 대해서 전문적인 지식이 없거나 투자할 시간적 여유가 없다면 인덱스 펀드에 투자하라

2.시장 수익률에 만족하지 못하고 큰 투자 수익을 바라는 투자자는 스스로 주식 투자법을 개발해야한다.

3.상대적으로 덜 효율적인 부동산 시장에서 돈 벌기가 쉽다. - 부동산 시장은 정보가 매우 지역적이고 개별적

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대니엘 카너먼

부자가 되려면 손실의 공포에서 벗어나라

거품을 만들어 내는 중요한 요소 중 하나로 인간의 무리 짓기 행위를 꼽았다.

인간은 무리 짓는 행동을 한다. 인간의 무리 짓는 행동이 왜 투자에서 문제가 되는가? 무리 짓는 행동이 주식시장이나 부동산 시장의 거품을 만들기 때문이다.

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왜 강남에 살고 싶어 하는가 과시를 통해 존재감을 확인하는 인가. 상대적 빈곤감이 강남 아파트 값을 올린다.

누구나 부자가 될 수 있는 시대의 도래는 가난한 사람을 더 힘들게 한다.

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경제성장에서 가장 중요한 요소는 기술이며, 선진국은 기술을 개발해서 경제성장을 계속하기에 선두를 계속 유지할 수 있다.

지식과 기술이 많아지면 부는 폭발적으로 커진다. 그래서 이머징국가 보다는 선진국에 투자해야 한다.

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20대 80의 법칙 상위 20프로가 80프로의 부를 소유한다. 세상을 너무 불평등하게 만들지만 세상을 그렇게 돌아가고 있다. 부동산도 양극화가 심해질 것이다.

주식도 수익이 난 종목의 경우는 추세가 꺾일 때 까지 지속적으로 보유해야 한다.

주식 투자에서 큰돈을 번 사람들 대부분은 소수의 종목에서 대박이 났다. 투자한 모든 종목에서 수익이 났던 것은 아니다. 꽃을 꺾고 잡초에 물을 주는 어리석은 행동을 하지 마라

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인간의 생각은 2가지 빠른생각과 느린생각. 투자를 잘하려면 느린 생각 방식으로 생각해야 한다.

직관따위는 접어 두고 냉정하게 판단하라

사람들은 빠른 생각으로 투자한다. 빠른 생각은 많은 편향을 갖고 있기에 투자를 망치게 될 수 있다. 과도한 자신감,과도한 낙관론, 손실을 확정 짓는 것을 두려워하는 손실 회피 편향,자신이 보유한 재산에 대해서 애착을 느끼고 과대평가하는 보유효과, 닻내림 효과(주변의 집값을 기준으로 자신의 집값을 평가하는 것)

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한비자

밴장어는 뱀과 비슷하고 누에는 애벌레와 비슷하다. 뱀을 보면 누구나 깜짝놀라고 애벌레를 보면 누구나 징그러워 한다. 그러나 어부는 맨손으로 뱀장어를 잡고, 여자는 맨손으로 누에를 잡는다. 다시 말해 이익이 된다고 판단되면 누구든 용감해진다.

수레를 만드는 사람은 모든 사람들이 부자가 되길 바라지만 관을 만드는 사람은 사람들이 빨리 죽기를 원한다. 그렇다고 전자가 좋은 사람이고, 후자가 나쁜 사람이라고 단정 지을 수 없다. 가난한 사람에게 수레를 팔 수 없는 것 처럼 살아있는 사람에게 관을 팔 수 없을 뿐이다.

서브프라임 모기지 사태는 인간은 돈을 떼먹을 수 있는 기회가 주어진다면 기꺼이 돈을 떼먹으려 한다는 것을 여실히 보여주었다.

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미국에서 조사한 한 연구에 따르면 시간이 갈수록 학력별 임금차이가 더욱더 커진다고 보고 되었다. 사회가 지식 정보화 사회로 변화함에 따라서 교육의 중요성이 점점 높아지는 것으로 볼 수 있다.

학군별 집값차이는 선진국이 더하다

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미중전쟁

우리나라는 85년부터 88년까지 3년간 엄청난 호황. 그 때 우리의 성장 동력은 미국이 일본을 플라자합의로 때리니까 반사이익을 얻은 것

결국 미국이 이길 것 일대일로는 600조 이상의 빚으로 이루어진 것