사전청약은 17년부터 지정한 공공택지의 분양을 2~3년 앞당기는 정책이다. 이것을 활용하여 무주택자는 성공적인 내 집 마련 전략으로 사용할 수 있다.

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오늘은 3기 신도시 입주 사전청약제도 자격조건 공급정보에 대한 포스팅입니다.

부동산 시장 과열 시기에 정부가 공공택지를 대규모로 지정하여 주택공급을 실시한다.

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현재 넘쳐나는 청약 수요자에게 앞으로 6년 이상 기다리라고 한다면 전혀 와닿지 않기에 문재인 정부에서 사전청약 제도를 시행한다.

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사전청약제도는 그렇게 본청약 1~2년 전에 미리 공급을 실시하는 제도이다. 현재 늘어난 청약 수요를 충족시키고 이런 청약 수요가 기존 주택시장으로 흘러가지 않게 하여 주택 시장의 불안을 막으려는 목적이다.

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사전청약은 21년 7월부터 공공 사전청약으로 시작하여 민간 사전청약은 21년 11월부터 시작했다.

일반공급의 경우 공급물량의 30%로 무주택구성원일 경우 가능하고 다음의 조건이 충족되어야 한다.

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ⓐ "사전청약 모집공고일" 현재 입주자 저축 가입한 사람

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ⓑ 부동산 215,500,000원 이하, 자동차 차량가액이 36,830,000원 이하인 사람

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ⓒ 소득기준 100%(3인 가구 6,509만원, 4인 가구 7,622만원)이하인 사람

일반공급 대상세대수의 80%를 입주자 저축 1순위자(가입 1년 경과, 12회 이상 납입)를 대상으로 "일반공급 우선공급(1순위)내 동일지역 경쟁시 당첨자 선정 순차"에 따라 우선공급하며 동일순차 내 경쟁이 있을 경우 추첨으로 선정한다.

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단, 무주택기간을 산정할 때는 만 30세가 되는 날부터 계산하되 최근 무주택가가 된 날을 기준으로 한다. 30세 이전에 혼인신고한다면, 혼인신고한 날부터로 계산한다.

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잔여공급은 일반분양 신청자격을 충족한 사람, 우선공급 낙첨자를 대상으로 잔여공급하며 경쟁이 있을 경우 추천으로 선정한다.

3기 신도시란 정부가 추진중인 "수도권 주택공급 확대방안"의 일환으로 수도권 주택시장 및 서민 주거안정을 위해 계획한 공공주택지구이다.

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3기 신도시의 구성으로는 "남양주 왕숙지구", "하남시 교산지구", "인천 계양구 계양테크노밸리", "고양시 창릉지구", "부천시 대장지구"가 있다.

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3기 신도시의 예정 물량은 20만 가구로 예측되며 2기 신도시와 마찬가지로 서울 접근성, 교통망 개선여부 등을 고려하였는데 문제는 임대주택이 많다는 것이다. 공공주택법에 의해 50%가 공공임대주택이다.

하남의 교산지구는 서울 근교의 3기 신도시이므로 과천과 같이 준서울권으로 인정받고 있다. 창릉, 왕숙, 계양, 대장 신도시보다 강남 접근성이 탁월하다. 하남미사나 송파 위례의 후단 세력으로도 가치가 있다.

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3호선 오금행 연장 이슈가 있기도 하다. 그런데 도시 가운데 덕풍천이 흐르지만 중부고속도로와 주요 국도가 도시를 단절시킨다.

창릉 신도시는 일산 신도시 오른쪽에 위치한다. 그렇기에 일산 신도시에는 악재이기도 하다. 하지만 일산 신도시 자체에 오륜학군이 형성된지 오래되었기에 그 네임벨류를 바로 따라잡을 수는 없다.

창릉 신도시는 서울 광화문 업무지구의 배후 지역으로 수도권 서북권 핵심 역할을 할 수 있다. 창릉 신도시 호재로는 아직 확실하지 않지만 GTX-A의 추가역 선정이다.

왕숙 신도시는 1지구, 2지구로 이루어져있다. 왕숙 지구의 교통 개선을 위해 국토부에서는 GTX-B와 S-BRT의 신설을 계획하고 있다고 말만 했다.

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왕숙 1지구는 5만 3천세대를 계획하고 별내신도시, 다산신도시, 진접, 호평 등 주요 신도시 가운데에 위치한다. 왕숙 1지구의 토지이용계획으로는 역세권 중심 상업지역과 업무지원 시설이나 자족시설을 배치에 복합적인 도시를 만드려고 한다.

왕숙 2지구는 경의중앙선, 9호선 연장의 호재가 있다. 하지만 근처에 신도시가 많아 살아남는 신도시는 교통이 아주 편리해지는 곳 밖에 없다. 계획인구수는 1만 3천세대이다.

인천 계양지구는 서울에 인접하고 계양구청, 김포공항, 마곡지구와 근접하다. 인천도시철도 1호선, 공항철도 및 수도권제1순환고속도로, 인천국제공항고속도로 등이 인접해있다. 호재로는 청라~홍대선을 비롯한 인천공항철도 계양테크노역 설립이다.

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문제는 계양지구 근처에 김포공항이 있다는 것이다. 그렇기에 항공소음 영향력이 미칠 수 있는 곳이다. 그래서 김포공항 활주로에 따른 고도제한과 소음이 주요 쟁점이기도 하다.

부천 대장지구는 계양지구와 가까이 있다. 그렇기에 김포공항 소음문제가 쟁점이기도 하다.

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서울과 근처에 있고 홍대~대장선이 예정되어 있고 수도권제1순환고속도로, 경인고속도로, 광명서울고속도로 이용하면 서울 접근성이 우수하다.

3기 신도시 아파트의 예정 입주시기는 27년 전후로 알려져 있다. 하지만 언제나 그렇듯 뒤로 미뤄진다. 지금 당첨된다고 해도 실제 입주까지 아마 5년 이상이 걸릴 것이다.

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이것 때문에 사전청약을 꺼리는 사람들이 많다. 하지만 사전청약을 활용한다면 가장 효과적으로 3기 신도시에 내 집을 마련할 수 있다.

이유는 사전청약제도는 예약제이기 때문이다.

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당첨 즉시 청약 통장이 소진되고 계약금을 납부해야 하는 본청약과 다르다. 사전청약 당첨자 지위를 유지하면서 다른 본청약 또는 기존 주택 매수를 고려할 수 있다.

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만약, 다른 본청약에서 탈락하거나 원하는 기존 주택 가격이 예상보다 하락하지 않을 경우 사전청약 당첨자 지위를 통해 저렴한 가격에 발전 가능성이 높은 신도시에 집을 구할 수 있다.

사전청약으로 공급되는 주택은 분양가상한제라는 분양가 통제 정책에 의해 공급된다. 그래서 수분양자들에게 유리하다.

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무주택자라면 이 사전청약을 통해 보험을 꼭 들어야 한다.

현재 24년 상반기까지 사전청약이 계획되었다. 대표적으로 서울 마곡 16단지, 마곡 10-2, 서울 대방, 동작구수방사, 하남교산, 고덕강일 3단지, 위례 A1-14 등이 있다.

공공 사전청약 공급은 이미 22년에 마무리 되었고 23년부터는 민간 사전 청약으로 공급진행된다.