경제 규모가 커질수록 인구 증가율이 둔화됨에 따라 성장률은 낮아진다. 우리나라 경제성장률은 1970~1980년대 고도성장기에 연평균 8% 내외에 달하다가 2000년대로 들어서서 5% 수준으로 하락했다. 현재는 2% 성장대이다.
21년부터 본격적인 자연 인구 감소 시대에 들어선 상황에서 적극적인 이민이 없다면, 이 추세는 바꿀 수 없다고 전문가들이 말한다.
성장률의 둔화는 당연히 투자의 감소, 수요 둔화로 연결되고 물가 상승률 둔화로 이어지게 된다.
하지만 코로나 사태로 엄청난 저금리를 유지하다보니 자산시장에 거품이 쌓이고 엄청난 물가 상승을 일으켰다. 현재는 미국이 5.5%의 기준금리로 인플레이션을 압박하고 있다.
오늘은 과거 부동산 역전세 시기의 복습, 하락장에서 부동산 매수하기에 대한 포스팅입니다.
기준금리 인상과 부동산 시장
부동산 전문가들은 기준금리 인상이 부동산 시장의 영향에 크게 주지 못한다고 한다. 근거는 크게 3가지이다. 하지만 이 근거는 기준금리가 2.25% 이상이 되고 조용해졌다.
① 강력한 LTV 규제로 부동산 가치 대비 대출 비율이 적다.
② 실수요자는 이자 부담이 상승한다고 가족이 거주하는 주택을 처분하지 않는다.
③ 한국의 아파트 투자자는 주택담보대출이 아닌 전세보증금을 활용하여 매수하고 이런 투자자는 금리변화를 적게 받는다.
시장에서도 기준금리 인상이 엄청나게 부동산 시장에 층격을 주었다고 인지하게 된 것이다. 이번에는 진짜 대한민국 집값이 하락하는 이유 2가지이다.
1. 공급폭탄
수요를 넘는 공급으로 부동산 시장에 매수자 우위 시장이 되는 것이다. 업계에서는 전국적으로 1년에 33만호, 수도권은 16만호 정도의 신규주택이 필요하다고 본다.
일정 수요를 넘는 대규모 공급은 주택 시장에 조정을 불러온다. 수도권 임대차 시장은 대부분 전세, 반전세이다. 이런 제도에선 공실이 있으면 안된다.
하지만 수요를 넘는 대규모 공급은 공실 위험성을 높여 투자자의 강한 매도압박을 준다.
공급 폭탄의 예시는 1기 신도시 발표이다. 27만호 규모로 진행된 대규모 공급 정책이다. 1기 신도시는 많은 정권의 주택 공급 정책에 참고가 되었으나 그 이후 추진된 2기, 3기 신도시는 1기 신도시만큼 속도를 중시하지 않아 단기간 내 잠재우는데 실패한다.
2. 기준금리 인상
10년에 한 번꼴로 경제에 위기가 오고 시장금리가 크게 오르는 긴축과정이 있다. 기준금리가 오르면 부동산 시장은 수요와 공급에 영향을 받는다.
먼저 수요가 줄어든다. 부동산은 고가의 자산이므로 근로, 사업 소득만으로 구입하기 어렵다. 그래서 대출을 많이 받는다.
그런데 기준금리가 올라 대출금리가 크게 오르면 수요자는 매수를 다시 생각하게 된다. 단기간 금리가 지속적으로 상승하는 긴축 시기는 수요자가 생각하는 대출금리보다 훨씬 높은 금리가 적용되어 거래량이 줄어든다.
반면, 기준금리 인상으로 공급이 확대된다. 무슨 의미냐면, 14년부터 8년간 지속된 주택 가격 상승 흐름에서 막대한 시세차익을 얻은 투자자들은 주택을 처분하지 않았다.
이유는 현금 보유 자체를 싫어했기 때문이다. 지속적으로 낮아지는 예금금리는 주택 소유자에게 주택을 매도하지 않고 보유하도록 유도했다.
이로 인해 코로나 사태 이후 낮은 대출 금리로 수요는 넘쳤지만 소유자가 매물을 내놓지 않아 가격이 급등하는 사태가 발생한다.
결국, 강력한 긴축은 부동산 시장의 수요감소 및 공급 확대를 지속하게 하였고 이는 부동산 시장에 수요자 우위 시장을 만들었다.
영원한 하락은 없다
누구나 집을 싸게 사고 싶어한다. 그러나 하락장엔 매수자가 적다.
가장 최근에 있던 2번의 역전세 상황에서 거래량을 살펴보겠다.
17년 동탄신도시 역전세
17년부터 화성, 용인, 평택을 중심으로 엄청난 입주 물량이 쏟아졌다. 그 중심에 있던 곳이 동탄 2신도시이다.
주로 4분기에 입주 물량이 많았던 동탄 2신도시는 17년 역전세난이 심했고 사회적으로 이슈가 되었다. 동탄 2신도시의 입주는 동탄 1신도시 전세 거주자의 동시 이주를 발생시켰고 그로 인해 동탄 신도시 전체에서 전세 보증금을 돌려주지 못한 상황이 발생했다.
이에 경기 남주 지역 아파트에 갭투자했던 투자자들이 손해를 보는 일이 발생했다. 이 과정에서 매매값은 단기간에 급락하게 된다. 하지만 그 시기에 매매 거래량은 평소 대비 크게 줄어든다.
특이하게 동탄 지역 시세가 오르던 때에 오히려 거래량이 증가한다.
19년 송파구 헬리오시티 역전세
송파구 헬리오시티 역전세난 상황에서 잠실 지역 준신축 아파트는 2개월 만에 23% 급락한다. 하지만 그 시기에 거래량은 100건 이하로 감소하게 된다.
가장 거래가 많았던 시기보다 1/10으로 토막난다. 이 정도 거래량이면 매물을 내놓아도 급급매가 아니면 사실상 거래가 어렵다는 것이다.
실제 헬리오시티 역전세난 상황에서는 낮아진 전세값에 매도하는 매도인들 사이에서 매수자 잡기 경쟁이 발생하여 매주 5천만원씩 하락하기도 했다.
위의 사례는 결국 위험회피 심리 때문이다.
역전세난에선 매수자가 적은 이유는 위험회피 심리 때문이다.
주식투자자들이 누구나 알고 있는 좋은 주식이 폭락하면 싸다는 것을 알지만 선뜻 매수하기가 힘들다. 추가 하락할 가능성이 있기 때문이다.
하물며 수억원~수십억원 부동산을 구입하는데 급락 상황에서 산다면 어지간한 야수의 심장이 아니면 불가능하다.
그러므로 우리가 부동산으로 돈을 벌기 위해선 이 상황에 매수하는 것이다. 준비된 사람이 되야한다. 기회를 잡으려면 미리 준비하고 매수계획을 세우고 버티는 인내심이 필요하다.
대혼란 시기가 매수기회
주식만큼은 아니지만 아파트도 변동성이 크다. 역전세난 같은 시기에 매수 이후에 아파트가 하락할 수도 있다.
그러나 한국 경제는 성장하고 있고 가계의 소득은 계속 쌓이고 시중의 화폐는 계속 증가하고 있다. 그리고 그 누구도 집 없이 살 수는 없다.
매매값이 오르지 않더라도 경제 성장과 가구의 소득 증가에 따라 전세값은 계속 오른다. 즉, 장기적으로 우상향하는 전세값을 믿고 큰 조정이 오더라도 적극적으로 움직여도 된다.
물론 긴축 상황에서는 무조건 조심해야 하지만 영원하지는 않다. 언제가 저렴할 지는 아무도 모르지만, 기준금리가 3%가 넘고 전세가 만기되었다면 기회일 수 있다.