대한민국의 강남 교육 1번지로 유명한 대치동, 그 근처에 있는 도곡동도 인기가 많다.

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게다가 도곡우성아파트는 초, 중, 고등학교가 모두 근처에 있는 특급입지를 가지고 있다.

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보통 사업성은 용적률 180% 미만 평균 대지지분이 15평 이상인 경우에 사업성이 좋다고 말한다.

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다행히 도곡우성아파트는 용적률 179%에 대지지분이 16평이 넘어 사업성이 좋은 단지이다.

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오늘은 재건축 확정 초품아 도곡우성아파트 GTX-C 신분당선 연장호재 분담금 분석을 해보겠습니다.

도곡 1동 아파트 블록 내에 존재하며 초품아 단지이므로 학부모들에게 인기가 많다.

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대치동 학원가가 가깝고 셔틀버스가 도달하기에 학원은 주로 대치동을 이용하고 있다.

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그러나 과거엔 학교도 대치동 학원가에도 가깝지만 지하주차장이 없어 인기가 적은 단지였다고 한다. 현재는 가장 높은 재건축 사업성을 가지고 있어 인기가 급상승했다.

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도곡2동 도곡렉슬과 함께 초품아로 초등학생들을 가진 학부모들은 이런 초품아를 굉장히 좋아한다. 아직 어린 아이들이기 때문에 안전에 민감하기 때문이다.

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특히, 하교시간에 보면 보통 아파트 단지는 셔틀버스, 부모님 라이딩, 걸어다니는 아이들 등의 다양한 모습을 보여준다. 그러나 도곡우성은 아이들이 삼삼오오 모여 안전하게 하교한다.

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북쪽에는 싸리고개, 서쪽에는 은광여고, 남쪽에는 언주초가 있으며 도보로 가능한 거리에 매봉산이 있다. 양재천을 통해 산책이나 런닝하기도 좋다.

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재건축 후에는 좀더 나은 배치도를 구성하여 조망권을 향상시킬 것으로 본다.

정비구역으로 지정완료했다.

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도곡우성은 390세대 밖에 안되는 적은 규모의 아파트이다. 다만 주로 중형평수로 이루어져 있어 주민간에 큰 다툼없이 사업이 착착 진행되는 편이다.

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도시계획위원회를 통과된 건축계획안에는 2개 동이 7개 동으로 바뀐다. 재건축 후 세대수는 548세대이다.

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계획안에는 아파트 동측 도로변인 남부순환로 363길에 근린생활시설 및 주민공동이용시설이 배치된다. 더불어 건축한계선(3M)과 더불어 추가로 2M를 지역주민에게 개방함으로 가로활성화를 도모한다.

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또한, 언주초등학교 하교 시 학부모 대기공간으로 활용할 수 있는 지역개방 커뮤니티시설, 은성중, 은광여고 학생들을 위한 독서실, 인근 주민들을 위한 실내형 어린이놀이터 등을 설치한다.

신분당선 + 3호선 양재역 더블역세권이다. 특히, 2동 거주자는 단지와 연결된 싸리고개 공원 쪽문을 통해 강남역으로 갈 수 있다.

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도곡로 14길, 남부순환로 363길, 논현로 51길의 3개의 길이 만나는 곳이다.

신분당선이 신사역까지 연장되는 호재와 더불어 GTX-C가 양재역을 지나간다. 게다가 한참 남았지만 위례과천선이 계획 중이다.

신분당선 사업은 용산~강남 구간을 둘로 나누어 공사하기 시작한다. 신사~강남 구간은 22년 개통했고 용산 연장은 아직 시작안했다. 아마 32년 쯤에야 완공된다고 본다.

단지와 연결된 쪽문을 통해 싸리고개를 넘어가면 근처에 강남역이 있다. 강남역엔 우리나라 모든 프렌차이즈가 있고 이마트, 새벽배송 등 다양한 배송업체도 있다.

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자차로 이마트, 코스트코, 현대백화점, 롯데백화점, 신세계백화점 모두를 이용할 수 있다.

또한, 도보거리에 강남 세브란스 병원이 위치하고 위급상황시에 5분이면 응급실로 갈 수 있다. 마치 부산에서 헬리콥터를 타고 서울대병원에 갈 수 있는 것처럼 말이다.

언주초, 은성중, 은광여고가 근처에 있다. 초, 중, 고품아로 학생을 가진 부모들이 많이 산다.

특히, 횡단보도 없이 언주초로 이용가능하다. 학원은 도곡 1동내 각 단지별 상가를 이용하거나 대치동 학원가도 가깝다.

양재역에서 매봉역만 지나면 도곡역이 나오고 그 위쪽이 대치동 학원가이다.

분양가상한제 지역이라 조합원 분양가로 전용 76㎡의 분양가는 19.2억원, 전용 84㎡의 분양가는 20억원으로 예상하고 있다. 일반분양가도 아마 70~80% 정도의 가격으로 나올 것이기에 로또분양이기도 하다.

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하지만 투기과열지구이기에 재당첨제한과 실거주의무가 남아있다. 그리고 아직 정비구역 지정 밖에 안되서 아직 단계가 많이 남았다.

평당 7천만원 가정하고 공사비 1천만원 가정하여 32평 조합원 원가 = 20억원

3종주거지역이므로 필요 대지지분은 10.75평이다.

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아파트용 대지지분 = 평균 대지지분인 17평 - 기부채납 15% 가정하면 14.55평이다.

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일반분양 기여대지지분 = 14.55평 - 10.75평 = 3.7평이다.

일반분양가는 평당 7천만원으로 가정하면 23억 8천만원이 나온다.

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일반분양 수익 = 23억 8천만원 - 건축비 550,000,000 =18억 3천만원

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대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양수익 1,830,000,000 ÷ 필요 대지지분 10.75평 = 17,023,255원

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일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 × 일반분양 기여 대지지분 = 17,023,255원 × 3.7평 =62,986,043원

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분담금 = 조합원 분양가 20억 - 62,986,043원 =1,937,013,957원

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하지만 이미 아파트 시세가 20억 대이다. 그러므로 분담금은 조합원 분양가 - 권리가액[감정평가액 × 비례율]이므로 실제 분담금은 위와 같이 나오지 않는다. 위의 계산은 참고로만 보면 된다.

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비례율이 100%대이고 감정평가액만 해도 15억 이상일 것이라서 분담금은 그리 크지 않을 거라 예상하는 바이다.

가격이 엄청난 것은 그만큼 입지가 좋다는 것을 말해준다. 가격에 모든게 반영된 것이다. 그야말로 도곡우성은 아파트 등급으로 따지면 S급 클래스이다. 교통, 학군, 상권, 호재 모두 빠지는게 없다.