다주택자, 경험 많은 부동산 투자자들은 매수하는 시점이 존재한다.

바로 전세가격이 상승할 때이다.

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전세가격은 현재 주택의 거주 가치를 나타낸다. 미래가치가 아닌 현재가치이다. 2년간 목돈을 임대인에게 제공하고 그 집을 월세 부담 없이 빌릴 수 있기 때문이다.

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그래서 전세가는 인플레이션, 소득증가와 같이 꾸준히 우상향하는 특징을 가진다.

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오늘은 무주택자 1주택자 다주택자 투자시기 전세가 주택 수 따른 전략입니다.

전세가는 투자자에게 가장 중요한 변수이다. 역전세가 날 수도 있기 때문이다. 투자자는 이 전세값이 하락하지 않으면 본인이 매도하기 전까지 매도에 대한 압박감을 느끼지 않는다.

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그러나 전세값이 2년 전 계약금액보다 낮아지면 후덜덜하는 강한 압박감을 느낄 수 있다. 그래서 전세값이 약세인 시기에는 이런 우려 때문에 일반적으로 투자자 유입이 완전히 끊기게 된다.

전세가격은 기준금리에 밀접한 영향을 받는다. 코로나 사태에 0,5%의 낮은 기준금리가 설정되었고 전세값이 크게 올랐다. 그리고 기준금리가 급속히 상승하자 역전세가 발생하여 수많은 전세사기가 수면위로 들어섰다.

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그 뒤로 전세값이 약세가 지속되고 투자자들은 시장에 진입하기 어려워지고 집값 하락 추세는 22년도에 최고조를 찍었다.

하지만 시장의 반전을 위해 정부에서는 특례보금자리론, 신생아 특례 주택 담보대출 등의 정책을 펼친다. 하지만 이와 상반되게 스트레스 DSR이라든지, DSR한도 40%까지 제한하여 대출의 한도를 묶어버렸다. 상반된 정책을 동시에 펼치는 것이다.

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게다가 이제는 전세자금대출에 대한 DSR을 검토하고 있어 전세가가 상승하는 것이 더 어려워질 것이다.

현재 가치를 나타내는 전세값은 계속 소득과 비례하여 상승한다. 여기에 유동성 환경에 따라 투자자 유입 규모가 결정되고 전세가율이 변화한다.

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일반적으로 투자심리가 바닥날 때 전세가율이 상승하고 투자시기가 찾아온다.

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투자자들이 중요하게 생각해야 할 투자시기는 매매가가 계속 오르는 것보다 투자를 위해 전세값이 계속 오르는 것이다

갭투자의 성공은 전세가 결정한다. 전세가 오르면 자연스레 매매가도 오른다.

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더 높은 수익률을 얻고 싶다면 당연히 대단지, 학군지, 역세권, 학원가를 선택해야 한다. 이들 지역은 전세 수요도 더 빨리 몰리기에 전세가 상승도 더 먼저 일어나 매매가 상승 속도도 높인다.

무주택자는 자금이 있다면 가장 좋은 입지를 단순하게 선택하면 된다.

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물론 가용자금이 허락하는 만큼이다.

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1주택자는 취득, 보유, 양도 단계에서 혜택이 있다. 보유세는 1주택자 세제 혜택을 받고 거주 여부는 따지지 않고 1주택자 세율을 적용받는다.

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기본 공제도 12억원까지 받을 수 있다. 연령, 보유기간에 따라 산출세액에서 최대 80%까지 세액공제가 가능하다. 기본 공제금액도 9억원까지 올랐다.

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양도에서도 기본 양도세율을 적용받고 3년 이상 보유 시 장기보유특별공제도 2%씩 받을 수 있다.

소득 수준이 높아질수록 선호도가 높은 주택의 가격과 임대료는 올라간다. 그래서 전 세계 어느 나라라도 선호도 높은 곳에 주택 임대료가 급격히 낮아지지 않는다.

IMF 외환위기, 코로나 사태 이후, 서브프라임 모기지 사태 같은 특별한 사태 이외에는 전세가가 하락하는 경우가 없다. 전세가가 하락하고 집값도 하락하므로 이때 집을 사는 것이 최고의 기회이다.

그러나 대부분 사람들은 비쌀 때 산다. 대출이란 레버리지를 사용하기에 집값이 하락할 때 매수하기는 정말 힘들기 때문이다. 하지만 자산은 남들이 곡소리 낼 때 사야한다.

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우리가 가진 화폐는 계속 찍어내지만 입지 좋은 아파트는 제한되어 있고 내가 구입한 주택에 들어올 세입자의 소득도 계속 증가하기 때문이다.

기존 주택을 보유한 상태에서 추가로 주택을 매수한다면 취득세 중과, 보유세, 종부세, 양도세 중과의 부담이 생긴다.

하지만 이번 정권에선 다주택자 보유세를 낮추었다.

이 3가지의 변화로 종부세가 무서워 주택을 처분하는 사태는 감소한다. 하지만 이것은 이미 조정대상지역에 여러 채 주택을 보유한 다주택자들이다.

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실제 기존 주택을 1주택자가 하락기에 주택을 추가로 매수하기 어려운 이유는 취득세 중과 때문이다.

예를들어, 조정대상지역 12억 주택을 매수하는 무주택자와 1주택자의 취득세는 각각 3,960만원, 1억 80만원으로 큰 차이가 난다. 실제 1억이 넘는 취득세를 내고 매수하는 경우가 없기에 유주택자의 투자 목적 진입은 일시적 2주택을 제외하곤 없다.

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이번 하락기에 쏟아지는 급매를 잡기 어려운 이유가 높은 취득세 때문이다. 그래서 정부가 취득세 중과를 개편한다고 했으나 국회의 동의를 받아야 하기 때문에 아직도 미실행 중이다.

현실적으로 가능한 유주택자 투자 방법은 공시지가 1억 이하 주택 매수와 일시적 2주택이다. 공시지가 1억 이하 주택을 수도권 지역에서 찾기는 어렵고 입지가 안 좋으면 전세가가 떨어질 위험이 있다.

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하지만 일시적 2주택은 기존 주택을 보유한 상태에서 추가로 주택을 구입하면 2년간 기존 주택의 처분 기한 3년이 주어진다.(비조정지역만) 그 기한만 잘 지키면 취득세 중과 배제된다.

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그러나 하락장에선 전세가 매수가 동시에 하락할 수 있기에 이런 전략을 시장이 회복되는 신호, 기준금리 인하의 신호를 보고 접근하는 것이 좋다.