광명은 위치상 서울 바로 밑에 있는 준서울권이다. 분당만큼은 아니지만 위치가 정말 좋고 호재도 많다. 광명은 도시재정비 촉진지구가 진행 중인데 현재 주거환경이 열악하기에 광명시에서 광역 차원으로 실시하고 있다.

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그곳의 하안주공은 광명시의 또 다른 재건축 대어이다.

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게다가 기아자동차 광명 소하리공장을 가지고 있어 자급자족할 만한 일자리도 있으며 구로디지털단지가 1정거장이고 강남까지도 크게 멀지는 않다.

철산주공과 하안주공은 쌍두마차이다. 하안주공은 특이하게 비슷할 때 지어진 노원구 상계주공 대단지와 비슷한 풍경이다.

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그 중에서 하안주공 12단지는 세대수도 많고 초품아에 중대형 평수로 사람들이 평하길 하안주공 대장아파트라고 한다.

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오늘은 광명시흥 3기신도시 GTX-B 제2경인선 호재 하안주공 12단지 재건축 분석해보겠습니다.

하얀주공이 아니라 하안주공이다.

하안주공아파트는 1989년~1990년 준공된 총 13개의 단지이다. 총 2만 가구가 넘는 대단지이고 하안주공 12단지는 대장주라고 하던데 그래서 가장 빠른 속도로 추진하고 있다. 다른 10개의 단지들 모두 따라오고 있다.

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현재 전체 12단지가 예비안전진단을 통과한 상태이다.

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주거하기에는 조용한 환경이고 주차는 역시 오래된 아파트이기에 이중주차를 해야하고 중앙난방이기에 난방비 폭탄을 무시하지 못한다고 한다.

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12단지는 하안남초등학교를 안고 있어 3단지와 마찬가지로 초품아이다. 안양천 쪽으로 가면 독산근린공원도 있다.

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하안주공 단지 중에서 12단지는 유일하게 계단식과 반계단식 고층동이 있다. 세대수도 많고 용적률도 150%로 낮아 사업성이 좋다. 독산역과 도보로 접근이 그나마 용이하기에 3단지, 6단지와 함께 가격이 높다. 평수도 중대형이다.

지하철 1호선 독산역이 직선거리 700미터에 위치하여 도보로 10분 정도 소요되기에 역세권이라 하기엔 아쉽고 다리를 건너야 한다. 북쪽으로는 2KM 안에 7호선 철산역이 있다.

KTX 광명역은 직선거리로 약 5KM에 위치하고 차량으로 15분 정도가 소요된다. 1번국도가 지나가고 수원 광명 고속도로를 이용하여 수원, 평택, 화성의 일자리를 공유할 수 있다.

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단지들 안쪽 하안로에 10개 노선이 넘는 버스가 지나가서 대중교통 이용하기에 편리하다. 다만, 하안로는 왕복 4차선 규모로 출퇴근시간대가 되면 많이 막힌다.

광명시는 고교 평준화 지역으로 11개의 고등학교가 있다.

그 중에 진성고, 광명북고가 학업성취도율이 높으며 진학률도 높다.

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하안주공 12단지에선 길을 건너지 않고 아이들을 안전하게 보낼 수 있다. 하안남초등학교가 바로 옆에 붙어있는 초품아이다.

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아파트 정문 방향으로는 이마트 에브리데이, 하나로마트 등이 있고 스타벅스, 병원, 우체국, 은행 등이 있고 자동차 없이도 모든 생활이 가능하며 이케아 국내 1호점이 있다.

광명시가 마련한 재건축 지구단위계획에서 제2종 일반주거지역을 용도지역을 상향시켜 용적률을 올리려고 한다. 단, 친환경 건물이나 기부채납 등 공공기여를 해야지 용도지역 상향을 통한 용적률 개선을 할 수 있다.

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광명시의 목표는 최대 43층의 높이 130M이며 이는 향후 건축관련위원회를 통해 심의를 거쳐야 한다.

월판선은 경강선의 일부로 월곶역과 판교역을 잇는 수도권 전철이다.

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월판선을 통해 연수 - 월곶 구간은 수인분당선, 시흥시청-광명역 구간은 신안산선과 공유된다. 정부예산 100%로 이루어지지만 문화재 발굴 등의 문제로 지체되었다.

월판선은 동서간선 철도망인 경강선 구축을 위한 핵심사업이며 광명은 트리플역세권의 수혜를 받는다.

광명시가 기다린 노선이다. 서울 서남권 주요 업무지구 여의도, 구로디지털단지와 20분 안에 연결되기 때문이다. 또한, 시흥지선상에 추가되는 학온역이 광명시흥테크노밸리의 교통 허브 역할을 한다.

또한, 서부간선도로는 엄청 막히는데 이는 신안산선을 통해 분산이 가능하고 광명, 안산, 시흥에 호재가 되는 환승역이 많이 생긴다.

제2 경인선은 19년부터 추진 중이었다. 현재는 연관사업인 구로기지가 이전이 무산되어 경전철 신천신림선으로 대체되었다.

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제2 경인선이 연결된다면 하안주공 근처에 위치하게 되어 교통 접근성이 더욱 좋아진다.

GTX-B노선도 올해 4월 발주를 하려고 진행 중이다. 사업성이 낮아 가장 늦게 진행되는 노선이기도 한데 다행히 건설사들이 관심을 갖고 있다.

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광명시흥 신도시에 GTX-B가 지나갈 예정이다.

3기 신도시 광명시흥은 광명시 광명동, 옥길동, 가학동, 노온사동과 시흥시 과림동, 무지내동, 금이동 일대에 지어진다. 광명뉴타운 재개발, 철산동 일대 재개발, 광명역세권개발사업과 연담된다.

평당 3천만원에 시공비 800만원으로 가정하여 분석하였다.

일반분양 평형 25평으로 조합원 원가를 구한다.

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18평 조합원 원가 = 순수건축비 440,000,000원 + 기타사업비 145,200,000원 = 585,200,000원이다.

필요 대지지분은 2종주거지역은 9.75평이 필요하다. 기부채납은 15%로 가정한다.

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아파트용 대지지분 = 평균 대지지분 13평 - 기부채납 15% = 11.05평

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일반분양 기여대지지분 = 아파트용 대지지분 11.05평 - 9.75평 = 1.3평

일반분양가는 평당 3천만원으로 가정하면 7억 5천만원이 일반분양가이다.

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일반분양 수익 = 750,000,000 - 건축비 440,000,000 =310,000,000원

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대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양 수익 310,000,000원 ÷ 필요 대지지분 9.75평 = 31,794,871원

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일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 31,794,871원 × 일반분양 기여 대지지분 1.3평 = 41,333,333원

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분담금 = 조합원 분양가 585,200,000원 - 41,333,333원 = 543,866,667원이다. 이는 러프하게 분석한 것이므로 공사비나 조합원 분양가나 평당 가격에 따라 금액이 달라지므로 무조건적으로 이 금액만큼 분담금이 나오는 게 아니니 걱정말기를 바랍니다.